Luật sư Phạm Xuân Trường, Luật sư cộng sự Công ty Luật TNHH SB Law cho rằng, Luật đất đai 2024 đã gỡ bỏ vướng mắc trong việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động sản theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC).
Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) là một hình thức đầu tư được thực hiện theo quy định của pháp luật Việt Nam về đầu tư. Trong một cấu trúc hợp đồng BCC, các bên sẽ không cùng liên doanh để thành lập một tổ chức kinh tế độc lập để thực hiện dự án đầu tư. Thay vào đó, các bên sẽ thỏa thuận hợp tác cùng góp vốn bằng nguồn lực của mình để cùng thực hiện dự án. Một cấu trúc hợp đồng BCC nhằm triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng bất động sản phổ biến là một bên sẽ dùng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn thực hiện dự án và bên còn lại, bằng chi phí của mình, sẽ đầu tư xây dựng công trình xây dựng, tài sản trên đất. Một trong số các vấn đề pháp lý trọng yếu mà các bên tham gia BCC trong trường hợp này lưu tâm là việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất đối với bên đầu tư chi phí xây dựng tạo lập tài sản trên đất được thực hiện như thế nào, khi quyền sử dụng đất lại thuộc về bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thời điểm trước khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 01 tháng 8 năm 2024), việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động sản theo hình thức BCC chưa có quy định pháp luật rõ ràng để thực hiện.
Theo đó, về các công trình xây dựng là nhà ở, việc chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể, trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư), phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở, việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép xây dựng); và phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất có mục đích sử dụng đất phù hợp với mục đích xây dựng công trình.
Như vậy, có thể thấy đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình không phải nhà ở theo hình thức hợp đồng BCC, việc chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng trên đất có thể gặp vướng mắc do các quy định nêu trên không quy định rõ ràng liệu hợp đồng BCC có được coi là “văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình” để làm cơ sở pháp lý chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định pháp luật hay không.
Nhằm mục đích khắc phục và tháo gỡ vướng mắc nêu trên, Luật đất đai 2024 đã có những quy định rõ ràng hơn về vấn đề này. Theo đó, Điều 148 và Điều 149 Luật đất đai 2024 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời đối với cả tài sản là nhà ở và tài sản là công trình xây dựng không phải là nhà ở, trong trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không có quyền sử dụng đất.
Cụ thể, Điều 148 và Điều 149 Luật đất đai 2024 đều quy định một cách đồng bộ, ghi nhận một cách minh thị rằng hợp đồng BCC được sử dụng là tài liệu pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu công trình xây dựng.
Các quy định này của Luật đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc tồn tại đối với các dự án đầu tư xây dựng bất động sản theo hình thức hợp đồng BCC, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp, nhà đầu tư, tạo động lực phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường kinh doanh bất động sản của Việt Nam.
|
