Luật sư giải đáp các câu hỏi về bất động sản

0
199
Luật sư tư vấn bất động sản
Luật sư tư vấn bất động sản

Hàng tuần, luật sư Nguyễn Thanh Hà từ SBLAW sẽ tổng hợp và giải đáp các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Sau đây là nội dung các câu hỏi và trả lời như sau:

Câu hỏi 1: Các khoản lệ phí phải đóng khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu Hỏi: Chào luật sư. Mong luật sư giải đáp hộ tôi thắc mắc sau: Tôi mới mua một căn nhà, bây giờ đi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì tôi phải đóng những loại tiền gì? Mong phản hồi sớm từ luật sư. Xin cảm ơn

Luật sư tư vấn:

Các loại phí, lệ phí khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp đó là:

1/ Lệ phí trước bạ:

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Mức thu lệ phí trước bạ (theo tỷ lệ %) đối với: Nhà, đất là 0,5%.

(Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/10/2016 quy định về lệ phí trước bạ)

2/ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất và Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 11/11/2016 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì:

a)Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtlà khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đề cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

b) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đấtlà khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

– Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

3/ Tiền sử dụng đất.

– Được quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013:

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

– Căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:

  1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
  2. Mục đích sử dụng đất.
  3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức tại Điểm này phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.

Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế.

b) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:

– Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

– Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

c) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp

– Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

– Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định tại Điểm này.

 

Câu hỏi 2: Có được làm thủ tục chuyển nhượng đất cùng lúc với tách thửa không?

Câu Hỏi: Kính gửi Luật sư. Xin luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Gia đình tôi có 1 mảnh đất rộng 300m vuông. Hiện tại gia đình tôi muốn bán 150m vuông để lấy tiền làm việc khác. vậy tôi có thể vừa làm thủ tục sang nhượng vừa tiến hành thủ tục tách thửa được không? và thủ tục như thế nào? Cảm ơn Luật sư.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.”

Theo đó, bạn cần phải tiến hành thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về trình tự, thủ tục tách thửa:

  1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa tới Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo mẫu;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

  1. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Ngoài ra, khi làm thủ tục tách thửa, bạn cần lưu ý về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Câu hỏi 3: Thủ tục thừa kế đất đai, nhà ở khi người thân không để lại di chúc

Câu Hỏi: Thưa Luật sư, tôi có vấn đề muốn nhờ Luật sư tư vấn, bố tôi sở hữu riêng một miếng đất, nay bố tôi qua đời đột ngột, không để lại di chúc gì, ông bà nội tôi mất cũng đã lâu, không biết trong trường hợp này tôi, em tôi (là hai con của bố tôi) và mẹ tôi muốn chia phần di sản này thì cần làm những thủ tục gì? Cảm ơn Luật sư.

Luật sư tư vấn:

Chia thừa kế theo pháp luật

Với thông tin bạn cung cấp, bố bạn không may qua đời mà không để lại di chúc gì nên di sản của bố bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định cụ thể các hàng thừa kế được chia theo pháp luật như sau:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Chúng tôi xác định những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất có quyền hưởng di sản thừa kế của bố bạn bao gồm: bạn, em gái bạn và mẹ bạn. Những người thuộc cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau, tức là miếng đất này sẽ được chia thành 3 phần, mỗi người được hưởng 1 phần.

Trong trường hợp bạn và em bạn muốn để mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng tôi hiểu rằng bạn và em mình muốn từ chối phần di sản mà bố bạn để lại và nhường quyền tài sản này cho mẹ bạn thì bạn làm văn bản từ chối nhận di sản thừa kế xin công chứng/chứng thực vào văn bản này để làm căn cứ gửi lên cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Sau khi công chứng văn bản từ chối nhận di sản thừa kế, theo quy định tại nghị định 29/2015/NĐ-CP, gia đình bạn yêu cầu công chứng viên gửi hồ sơ khai nhận di sản thừa kế và thực hiện niêm yết công khai tại UBND cấp xã nơi bố bạn thường trú cuối cùng trước khi mất, hồ sơ bao gồm:

– Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (mẹ bạn)

– CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: mẹ bạn, em bạn và của bạn

– Giấy chứng tử của cha bạn và ông bà nội

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của cha mẹ bạn (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Thời hạn niêm yết công khai là 15 ngày, nếu trng 15 ngày này không có tránh chấp từ những người đồng thừa kế hoặc người có quyền lợi liên quan thì UBND cấp xã sẽ ra văn bản công nhận di sản thừa kế.

Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi công chứng văn bản thừa kế và thực hiện thủ tục niêm yết, bạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm :

+ Bản chính văn bản từ chối nhận di sản thừa kế,

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

+ Giấy xác nhận đã thực hiện việc niêm yết tại UBND xã,

+ Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của mẹ bạn

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

+Trích đo bản đồ hiện trạng đất.

Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu trong vòng 15 ngày kể từ ngày bạn nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý: Trường hợp của bạn, mẹ bạn sẽ được miễn thuế Thu nhập cá nhân từ việc nhận thừa kế bất động sản từ cha bạn và được nhận tặng tài sản từ các con nên không phải chịu thuế, về lệ phí trước bạ, theo nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì trường hợp của mẹ bạn cũng sẽ được miễn lệ phí trước bạ tuy nhiên bạn vẫn cần làm các tờ khai với hai khoản chi phí này.

Câu hỏi 4: Thủ tục miễn giảm tiền thuê đất

Câu Hỏi: Chào Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp về hồ sơ, thủ tục miễn giảm tiền thuê đất. Kính mong luật sư tư vấn cho tôi.

Luật sư tư vấn:

Hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất

Hồ sơ xin miễn giảm tiền thuê đất được quy định tại Khoản 5 Điều 46 Thông tư 156/2013/TT-BTC quy định hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước (gọi chung là tiền thuê đất) bao gồm:

  • Đơn đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất, ghi rõ: diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý do miễn, giảm và thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất;
  • Tờ khai tiền thuê đất theo quy định;
  • Dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất mà đối tượng xét miễn, giảm không phải là dự án đầu tư trong trong hồ sơ không cần có dự án đầu tư được cấp có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt).
  • Quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; Hợp đồng thuê đất (và Hợp đồng hoặc văn bản nhận giao khoán đất giữa doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp với hộ nông trường viên, xã viên
  • Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
  • Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong trường hợp dự án đầu tư phải được cơ quan nhà nước quản lý đầu tư ghi vào Giấy chứng nhận đầu tư hoặc dự án thuộc diện không phải đăng ký đầu tư nhưng nhà đầu tư ghi vào Giấy chứng nhận đầu tư hoặc dự án thuộc diện không phải đăng ký đầu tư nhưng nhà đầu tư có yêu cầu xác nhận ưu đãi đầu tư.
  • Ngoài các giấy tờ nêu trên, trong một số trường hợp phải có các giấy tờ cụ thể tương ứng với từng trường hợp đó.

Thủ tục miễn giảm tiền thuê đất

Thủ tục miễn giảm tiền thuê đất được quy định tại Điều 15 Thông tư 77/2014/TT-BTC, cụ thể thủ tục như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ. Trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định cho thuê đất, người thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

Bước 2: Căn cứ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế ban hành quyết định miễn, giảm tiền thuê đất cho thời gian được miễn, giảm.

Đối với trường hợp miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, thẩm định, xác định thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

Thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền thuê đất được quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định 46/2014/NĐ-CP:

Cục trưởng Cục thuế ban hành quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn, giảm đối với tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất.

Chi cục trưởng Chi cục thuế ban hành quyết định số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn, giảm đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.

Bước 3: Trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, cơ quan thuế ra quyết định miễn, giảm tiền thuê đất hoặc thông báo cho người thuê đất biết lý do không thuộc diện được miễn, giảm.

Câu hỏi 5: Sang tên cho đất có cần đo lại sổ địa chính không?

Câu Hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có câu hỏi xin được giải đáp: Tôi mua một miếng đất đã có sổ đỏ. Trên sổ cấp năm 2006 có ghi số thửa và tờ bản đồ có số. Vậy nay tôi muốn sang tên cho tôi có cần phải đo lại số liệu địa chính và trích lục bản đồ nữa không? Xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc yêu cầu phải đo lại đất là có căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế. Cụ thể, điều 98 khoản 5 Luật Đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. 

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy:

Nếu không có gì thay đổi về diện tích đất so với trước đây thì giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiếp tục tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất;

Nếu diện tích tăng mà không có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Nếu diện tích tăng lên mà có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất có một trong các cơ sở để cấp giấy chứng nhận quy định tại các điều 99, 100, 101 Luật Đất đai 2013.

Trong trường hợp này bạn nên đo đạc lại để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra trong quá trình mua bán.

Câu hỏi 6: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Tôi vừa mua một căn chung cư trong tòa nhà A đang xây dựng. Nay tôi muốn chuyển nhượng căn nhà đó cho em gái của mình. Luật sư cho tôi hỏi, tôi có thể thực hiện chuyển nhượng hay không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Khoản 1 Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 10. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

  1. Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, bạn có quyền chuyển nhượng căn nhà bạn vừa mua cho em gái của bạn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn chưa nộp cho nhà nước có thẩm quyền.

Câu hỏi 7: Có được chuyển nhượng văn phòng hình thành trong tương lai

Câu hỏi: Tôi vừa mua một văn phòng hình thành trong tương lai, nay tôi muốn chuyển nhượng lại văn phòng này cho người khác thì có được hay không?

Luật sư tư vấn:

Luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định về quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, không quy định về quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP).

Như vậy, bạn không được chuyển nhượng văn phòng hình thành trong tương lai mà bạn vừa mua cho người khác.

Câu hỏi 8: Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài

Câu hỏi: Tôi là Mai Anh, ở Hà Nội. Luật sư cho tôi hỏi: Có quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với chủ sở hữu là người nước ngoài hay không?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ quy định tại Điểm c, khoản 2, Điều 161 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận”

Như vậy, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng không quá 50 năm. Nếu hết thời hạn được sở hữu, cá nhân nước ngoài muốn tiếp tục sở hữu nhà ở thì phải làm đơn yêu cầu gia hạn thời gian sở hữu cho đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Câu hỏi 9: Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài được thực hiện thế nào?

Câu hỏi: Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài được thực hiện thế nào?

Luật sư tư vấn:

Việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài được quy định tại Khoản 1 Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở như sau:

  1. Trường hợp cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo quy định tại Điểm c Khỏan 2 Điều 161 của Luật Nhà ở thì việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở được quy định như sau:

a) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó xem xét, giải quyết;

b) Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này;

c) Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải sao một bản Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.

Theo Điểm đ, Khoản 2, Điều 161, trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không xin gia hạn thêm, cũng không bán, tặng cho nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì nhà ở này thuộc sở hữu Nhà nước.

Như vậy, trước khi hết thời hạn sở hữu ba tháng, chủ sở hữu nước ngoài phải làm đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn thêm kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 77 Nghị định này.

Câu hỏi 10: Thời hạn sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài trong trường hợp mua lại nhà của cá nhân nước ngoài khác?

Câu hỏi: Cá nhân nước ngoài muốn bán nhà ở đang trong thời gian sở hữu cho cá nhân nước ngoài khác thuộc diện được sở hữu thì thời hạn sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài đó được quy định như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Căn cứ điểm b Khoản 4 Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở:

Trường hợp cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn sở hữu muốn bán nhà cho các nhân nước ngoài khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn theo quy định tại Điều 77 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Như vậy, nếu Cá nhân nước ngoài muốn bán nhà ở đang trong thời gian sở hữu cho cá nhân nước ngoài khác thuộc diện được sở hữu thì bên mua sẽ chỉ được sở hữu căn nhà trong thời hạn còn lại. Nếu có nhu cầu gia hạn thì cá nhân nước ngoài thực hiện theo quy định tại Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Xem thêm;

Tư vấn luật bất động sản