Trong nhiều năm qua, câu chuyện mua bán nhà tái định cư vẫn tồn tại nhiều vấn đề bất cập. Người tham gia giao dịch luôn phải đối mặt với những rủi ro khi thiếu kiến thức pháp luật. Vậy trong quá trình mua bán cần phải hiểu rõ điều gì để tránh những thiệt hại không đáng có này…
Nhà tái định cư được giao bán hàng loạt
Ở Việt Nam, thị trường căn hộ giá rẻ dành cho người có thu nhập trung bình vẫn luôn sôi động, bởi lẽ nhu cầu chiếm đến hơn 60% thị phần bất động sản hiện nay. Những dự án giá rẻ khan hiếm khiến cho người mua ít sự lựa chọn và sự chủ quan của người mua nhà phân khúc này khiến cho nhiều hộ gia đình điêu đứng.
Việc buôn bán các suất nhà tái định cư không chỉ có các “cò mồi” nghiệp dư mà ngay cả các mô giới trung gian, các sàn giao dịch BĐS ráo riết săn lùng vì lượng nhu cầu rất lớn. Điều đáng đề cập đầu tiên là tại các dự án tái định cư mới nhất, tốt nhất dù mới lên danh sách hộ dân được mua nhà nhưng các sàn BĐS đã nắm bắt đầy đủ thông tin, mua lại giá rẻ và bán đi với giá tương đương một căn hộ thương mại hiện nay.
Sau khi tìm hiểu, phóng viên Báo Đảng Cộng sản Việt Nam khi hỏi về từng trường hợp cụ thể với vai trò của người cần mua nhà tại các dự án tái định cư: khu vực Đông ngạc Bắc Từ Liêm, Phương Canh, Nam Từ Liêm, Hoàng Cầu, Đường 32… nhân viên các sàn cho biết mức giá các căn giao động từ 20-30 triệu đồng/m2, với diện tích khoảng 59-91 m2. Trong đó, có những căn có mức giá thấp hơn giao động chỉ từ trên 16 triệu đồng/m2 do hạn chế về vị trí và thiết kế của căn hộ đó.
Quy trình thủ tục để mua căn hộ loại này khá dễ dàng, nếu ưng ý chỉ cần đặt cọc trước để giữ chỗ. Sau đó, hai bên mua bán sẽ thực hiện một hợp đồng ủy quyền định đoạt. Bên có suất tái định cư (chủ hộ) sẽ ủy quyền cho bên mua được quyền nhận bàn giao, quản lý và sử dụng căn hộ, làm các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ thì chủ mới được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt trong các hoạt động mua, bán, tặng, cho thuê, cho mượn, góp vốn, thế chấp để vay vốn…
Với mức giá và quy trình hợp lý cho người mua nhà tái định cư như sự tư vấn của nhân viên BĐS nói trên thì tại các dự án tái định cư diễn ra các giao dịch sôi động, nhưng liệu rằng quyền lợi của khách hàng có được bảo đảm. Dưới góc độ pháp lý thì người mua nhà đang đứng trước rất nhiều rủi ro như “ đặt cược” khi mua bất động sản loại này.
Quy định của pháp luật về mua bán nhà tái định cư và rủi ro bên mua phải đối mặt
Báo Công lý đã có cuộc phỏng vấn Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty Luật SBLAW. Luật sư cho biết: về bản chất nhà tái định cư được quy định tại Khoản 6 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 như sau: “Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.” Khoản 9 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định mọi trường hợp thực hiện các giao dịch về nhà ở, trong đó có nhà ở để tái định cư không đúng quy định của Luật này đều là các hành vi bị nghiêm cấm.
Điều đáng lo ngại là hiện nay, các hình thức mua bán bị biến tướng, phần lớn các môi giới, các sàn giao dịch BĐS đều cố tình làm trái quy định của pháp luật về giao dịch mua bán bất động sản. Mặt khác, các rủi ro cũng được lái đi theo hướng an toàn hơn nhằm thuyết phục những người thiếu hiểu biết. Với các giao dịch mua, bán mà căn hộ tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì đều không hợp pháp. Đó là còn chưa kể đến hàng loạt các điều kiện khác mà nhiều khi người mua nhà không để ý tới, cụ thể: căn hộ không bị tranh chấp về quyền sở hữu, không đang là đối tượng của bất kỳ giao dịch bảo đảm nào như thế chấp, bảo lãnh, không là đối tượng bị kê biên để thi hành án hay thực hiện nghĩa vụ tài chính nào.
Do vậy, bản thân hành vi mua bán suất tái định cư là một hành vi bị cấm. Mọi hình thức thể hiện cho hành vi này như hợp đồng mua bán viết tay, hay hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực, đều trái pháp luật. Văn bản ủy quyền đem đi công chứng ở đây nội dung thể hiện như thế nào, nhưng nếu để che giấu một hành vi bị pháp luật cấm thì bản chất văn bản đó cũng trái pháp luật và bị vô hiệu. Điều này dẫn đến trường hợp là bên bán có thể “trở mặt” với bên mua bất cứ lúc nào để đòi lại nhà, lúc đó bên mua sẽ không được bảo đảm bất cứ quyền lợi nào cả. Lúc này, người mua sẽ là người thiệt thòi nhất, bởi trên thực tế, căn nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.
Tuệ An.
