Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi muốn hỏi: Vào năm ngoái, tôi đặt cọc để mua căn nhà của ông A, số tiền đặt cọc là 100.000.000 (bốn mươi triệu) đồng và tiền phạt cọc là 300.000.000 nếu như bên bán không bán. Tuy nhiên vào lúc bán, tôi chỉ xem GCNQSDĐ bản sao đã chứng thực. Sau đó, tôi mới biết là căn nhà đã bị thế chấp tại ngân hàng Ngân hàng. Do vậy tôi đã kiện ông A và đòi bồi thường 400.00.000 đồng tiền cọc và phạt. Hiện tòa án đang trong quá trình thụ lý bản án của tôi. Xin hỏi trong vụ việc này, liệu tôi có đòi được quyền lợi không? Xin cảm ơn.
Trả lời: Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
– Vào thời điểm đặt cọc, tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng nên theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 ông A không được phép bán căn nhà này, trừ trường hợp được phía ngân hàng chấp thuận. – Như vậy, có khả năng, hợp đồng đặt cọc sẽ vô hiệu bởi căn nhà không thể là đối tượng của việc mua bán, dẫn đến việc Hợp đồng mua bán vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 131 Bộ Luật dân sự là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, trường hợp Tòa án có thẩm quyền ra phán quyết tuyên bố giao dịch mua bán nhà ở trên vô hiệu, Bên Bán có nghĩa vụ hoàn trả lại 100.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bạn, song với số tiền phạt 300.000.000 do hợp đồng vô hiệu nên bạn không có quyền đòi số tiền này. Bạn cũng nên lưu ý, phán quyết của Tòa án còn phụ thuộc vào tình tiết chi tiết và bằng chứng vụ việc.
