Nhận lời mời của ban biên tập kênh VOV, Đài tiếng nói Việt Nam, luật sư Nguyễn Thanh Hà đã có phần trả lời phỏng vấn về chủ đề mua nhà xã hội qua trung gian rất rủi ro.
Câu hỏi: Gần 100 người mua nhà tại dự án NOXH ĐK qua Công ty TV và vẫn có hợp đồng, nhưng không mua được nhà và không đòi được tiền. Vậy theo luật sư, trong trường hợp này, người mua nhà có thể làm gì? Khả năng đòi được tiền có cao không?
Trả lời: Với tình trạng hiện tại những người mua nhà tại dự án NOXH ĐK nên tiến hành khởi kiện công ty TV với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự 1999 (sửa đổi năm 2009).
“Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.”
Để có thể nắm rõ hơn các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục khởi kiện, tôi cho rằng những người mua nhà ở đây nên tìm đến các văn phòng, công ty luật để tư vấn thêm về vấn đề này.
Câu hỏi: Theo luật sư, nếu mua nhà qua trung gian chứ không phải qua chủ đầu tư thì người mua nhà sẽ gặp phải những rủi ro như thế nào?
Trả lời: Rủi ro đầu tiên tôi cho rằng đã có rất nhiều trường hợp gặp phải trong thời gian vừa qua đó là sử dụng các trung gian mua nhà là những người môi giới tự phát. Hoạt động môi giới bất động sản là một công việc mang tính chất đặc thù do đó yêu cầu của công việc này cũng khá cao: đòi hỏi người hành nghề phải có kiến thức tổng hợp về bất động sản nói chung cũng như nắm vững được các quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực này.
Pháp luật nước ta hiện nay cũng đã có những quy định hết sức chặt chẽ, rõ ràng quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản song thực tế hiện nay có rất nhiều văn phòng môi giới bất động sản được mở ra theo phong trào, không đáp ứng đủ điều kiện luật định nhưng vẫn tiến hành hoạt động nghề nghiệp một cách công khai. Trong trường hợp người mua nhà nếu không tìm hiểu kỹ về người môi giới cũng như tổ chức hoạt động của họ sẽ dễ bị gặp phải những trường hợp lừa đảo, gây thiệt hại cho bản thân.
– Việc thực hiện mua nhà qua trung gian đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ bị đẩy lên cao hơn so với mức chi phí thực tế, không những vậy việc mua nhà qua trung gian sẽ khiến cho người mua bị hiểu lầm về sản phẩm bởi những người môi giới thường có tâm lý quảng cáo, thổi phồng sản phẩm lên rất nhiều. Chính vì những vấn đề này sẽ gây ra một thực trạng là khiến người mua nhà không nắm vững được thông tin thực tiếp của căn nhà mình cần mua, thiếu chủ động trong việc kiểm tra chất lượng cũng như tính pháp lý của căn nhà.
Câu hỏi: Theo Luật sư, người mua nhà cần phải làm gì để tránh gặp những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai?
Quy định về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định tại Chương III Luật kinh doanh bất động sản 2014, theo đó pháp luật quy định chi tiết về quyền kinh doanh của chủ đầu tư, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai, vấn đề bảo lãnh và thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi pháp luật đã quy định về vấn đề này hết sức chi tiết và cụ thể nên việc đầu tiên tôi cho rằng người mua nhà cần phải làm để tránh gặp những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là tự mình tìm hiểu, tăng cường hiểu biết quy định của pháp luật về vấn đề này khi tiến hành giao kết hợp đồng:
+ Người mua nhà cần tiến hành kiểm tra điều kiện của các bất động sản được giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật….; xem xét bất động sản hình thành trong tương lai mà mình cần mua đã được thực hiện bảo lãnh tại ngân hàng hay chưa.
+ Trong khi tiến hành giao kết hợp đồng, người mua cần nắm vững được các thông tin cũng như năng lực của chủ đầu tư dự án, tiến hành kiểm tra xác minh xem chủ đầu tư có đáp ứng các quy định của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hay không. Ngoài ra, người mua nên thêm vào những điều khoản liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư, các vấn đề liên quan đến vi phạm hợp đồng, chế tài phạt vi phạm cũng như vấn đề về bồi thường thiệt hại nếu có.
+ Về vấn đề thanh toán, pháp luật đã quy định hết sức chi tiết nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Do đó, người mua nên tiến hành thanh toán theo quy định của pháp luật, cụ thể lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Câu hỏi: Với rất nhiều quy định pháp luật đã được ban hành và có hiệu lực, vậy tại sao người mua nhà chung cư vẫn bị bủa vây bởi những rủi ro như vậy?
Theo ý kiến của cá nhân tôi thì lí do trước tiên phải bắt nguồn từ chính bản thân những người mua nhà trên thị trường hiện nay. Bản thân những người mua họ phải trả ra một số tiền khá lớn với mong ước có thể sở hữu một căn nhà của chính mình song họ vẫn còn khá chủ quan, một số người quá tin tưởng vào mối quan hệ với người bán cho mình trong khi đó có những người mặc nhiên mua, bán nhà ở qua trung gian mà không xác minh về trình độ chuyên môn, điều kiện hành nghề của những người môi giới.
Ngoài ra, tâm lý của những người mua nhà hiện nay thường ít khi cập nhật các văn bản pháp luật có liên quan đến lĩnh vực mà mình quan tâm dẫn đến tình trạng thiếu hiểu biết, có những đánh giá sai lệch về lĩnh vực này.
Ngoài ra, hiện nay xuất hiện hàng loạt vụ tranh chấp liên quan đến việc mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà mà lỗi sai xuất phát từ chính lỗ hổng của các ngân hàng. Theo quy định của pháp luật thì các dự án được chủ đầu tư thế chấp phải được giải chấp và thông báo đến Sở Xây dựng mới có quyền bán cho người dân hoặc trong trường hợp rao bán thì phải được sự đồng ý từ phía ngân hàng và cơ quan quản lý. Song thiết nghĩ, do ngân hàng và các cơ quan quản lý chưa làm đúng chức năng nhiệm vụ của mình nên đã dẫn đến các tranh chấp không đáng có.
