Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời cơ quan báo chí về chủ đề Nên bỏ tiền sử dụng đất, thay bằng sắc thuế sử dụng đất.
Mời Quý vị xem nội dung tại đây:
Liên quan đến vấn đề tiền sử dụng đất hiện nay, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng tiền sử dụng đất là “gánh nặng” cho doanh nghiệp, do doanh nghiệp đã mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường, sau đó lại phải nộp khoản tiền sử dụng đất cao do việc khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp nên gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.
Ngoài ra HoREA cũng cho rằng tiền sử dụng đất hiện nay được tính không minh bạch, doanh nghiệp không biết trước mình sẽ phải đóng bao nhiêu tiền sử dụng đất.
Do đó, HoREA đề xuất nên bỏ tiền sử dụng đất, thay bằng sắc thuế sử dụng đất. Theo đó, mức thuế suất đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Vậy:
1) Theo ông, đề xuất trên có tính khả thi về mặt luật pháp và trên thực tế có thể thực hiện được không?
Trả lời: Tính khả thi của một chính sách và một quy định pháp luật phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó có việc trước khi ban hành, cần phải tiến hành nghiên cứu sự phù hợp về mặt pháp luật và thực tiễn, kinh nghiệm của các quốc gia đã có kinh nghiệm thực thi từ đó có đánh gía và đề xuất.
Bên cạnh đó, để một quy định có tính khả thi hay không thì trước khi thực hiện cũng cần có một đề án thí điểm thực hiện, từ đó sẽ tổng kết và xây dựng thành luật., chỉ có thực tiễn cuộc sống mới là yếu tố quyết định tính khả thi của môt quy định.
Tuy nhiên, từ quan điểm cá nhân của tôi, tôi nhận thấy đề xuất này là từ chính doanh nghiệp đề xuất lên, các doanh nghiệp là đối tượng tác động trực tiếp của quy định thành ra các đề xuất sẽ sát với thực tiễn cuộc sống.
Bên cạnh đó, Chính phủ đang xây dựng một chính phủ kiến tạo, hỗ trợ doanh nghiệp, vì vậy những đề xuất và ý tưởng pháp luật cần được hoan nghênh và đón nhận.
Đề xuất này với mục tiêu là giảm cơ chế xin cho, tạo nguồn thu lâu dài cho ngân sách, vì vậy cần phải được đón nhận và nghiên cứu một cách nghiêm túc, sớm có kết luận và lộ trình xây dựng luật.
2) Nếu có tính khả thi, vậy hiện tại, có những vướng mắc gì khiến đề xuất trên chưa được hiện thực hóa?
Trả lời: Có một số vướng mắc để quy định này có thể thực hiện được như sau:
– Đây là một đề xuất mới, chưa có tiền lệ, vì vậy, việc nghiên cứu, cho thí điểm và ban hành thành quy định sẽ mất nhiều thời gian.
– Liên quan tới quy định thuế, chỉ có quốc hội mới có thẩm quyền ban hành, nếu muốn trở thành luật, các cơ quan đề xuất cần phải thuyết phục được các cơ quan chức năng chấp thuận và trình ra quốc hội.
– Để ban hành được quy định này, cần nhiều thủ tục và đặc biệt là sửa đổi hàng loạt luật và nghị định, đặc biệt là quy định của luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, luật thuế và các nghị định hướng dẫn thi hành.
– Vướng mắc từ các cơ quan có thẩm quyền, vì hiện tại, với cơ chế đóng tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế xin cho cho các cơ quan có liên quan, nếu chuyển sang thuế đất, có thể các cơ quan này sẽ phản đối.
3) Ông có đánh giá, bình luận gì về những vướng mắc này?
Trả lời: Để vượt qua được những vướng mắc nêu trên, thực sự cần các doanh nghiệp, hiệp hội và cơ quan đề xuất cần phải quyết liệt, thúc đẩy và thuyết phục được các cơ quan chức năng chấp thuận.
Hiện nay, điều này cũng có khả thi bởi các cơ quan xây dựng chính sách cũng đang lắng nghe doanh nghiệp nhiều hơn, mong muốn nhiều sáng kiến lập pháp được đề xuất từ thực tiễn cuộc sống.
4) Nếu đề xuất không có tính khả thi (hoặc khả thi nhưng rất khó thực hiện ngay) vậy theo ông, cần có phương hướng, biện pháp như thế nào để có thể giải quyết các bất hợp lý về tiền thuế đất? Các giải pháp trước mắt và về lâu dài.
Trả lời: Giá nhà tại Viêt Nam hiện nay đang bất hợp lý, cao hơn gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của người dân. Một trong những lý do này là do những bất hơp lý trong chính sách trong đó có quy định về tiền sử dụng đất.
Các quy định về tiền sử dụng đất đang làm cho các dự án chậm tiến độ, doanh nghiệp phải đi cửa sau để có thể nộp tiền sử dụng đất thấp, ảnh hưởng tới ngân sách và giá nhà cũng cao hơn so với thực tế.
Nếu những rào cản này tiếp tục thị việc hình thành thị trường bất động sản lành mạnh và mục tiêu người dân có nhà ở sẽ khó thực hiện.
Vì vậy, rất cần các doanh nghiệp và người dân tìm ra những quy định bất hợp lý, tạo ra những đặc quyền đặc lợi cho một số cán bộ và nhà đầu tư “thân hữu” để loại bỏ và xây dựng một chính sách minh bạch, công khai.
Về giải pháp trước mắt, cần có sự giám sát của các cơ quan dân cử và thanh tra đối với các quyết định phê duyệt phương án tiền sử dụng đất của các cấp chính quyền để chống thất thu ngân sách.
Bên cạnh đó, xây dựng chính sách đấu thầu công khai, minh bạch đối với nhà đầu tư khi muốn phát triển dự án bất động sản.
5) Có ý kiến cho rằng cần phải hình thành thị trường đất, thị trường quyền sử dụng đất, ý kiến của ông về vấn đề này?
Trả lời: Theo quan điểm của tôi, việc hình thành thị trường đất và quyền sử dụng đất là một quan điểm đúng và khi hình thành thị trường, sẽ tạo ra sự minh bạch và công khai, tránh thất thu ngân sách và hình thành được thị trường bất động sản lành mạnh.
Thị trường bất động sản Việt Nam còn méo mó như hiện nay là do chúng ta chưa có thị trường đất thực sự minh bạch và cạnh tranh, phụ thuộc nhiều vào cơ chế xin cho từ cơ quan nhà nước, nguồn lưc về đất đai được phân phối bất bình đẳng, nhièu nhà đầu tư có năng lực lại bị hạn chế tiếp cận đất, nhiều chủ đầu tư yếu kém về năng lực lại sở hữu nhiều đất, sau đó chậm triển khai, gây lãng phí.
Nếu chúng ta có thị trường, việc điều tiết sẽ dễ dàng, các chủ đầu tư không có năng lực sẽ chủ động hơn trong việc chuyển nhượng dự án và giành việc phát triển dự án cho những nhà đầu tư có năng lực.
Việc hình thành thị trường cũng giúp việc tránh lãng phí nguồn lực đất đai, cần cương quyết thu hồi dự án chậm triển khai hoặc không triển khai để giao cho nhà đầu tư khác có năng lực.
Xin cảm ơn ông!
