Nhận lời mời của Báo đầu tư, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có bài phỏng vấn nhận định về vấn đề M&A trong các dự án bất động sản thời gian qua.
Mời Quý vị xem nội dung chi tiết tại đây:
CÂU HỎI: Nhìn lại khoảng 2 năm trở lại đây có thể thấy hoạt động thâu tóm và chuyển nhượng các dự án bất động sản diễn ra vô cùng sôi động, bao gồm cả nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Dưới góc độ một đơn vị chuyên tư vấn về hoạt động pháp lý cho các thương vụ M&A bất động sản, SBLaw có góc nhìn như thế nào về câu chuyện này?
TRẢ LỜI:
Ngày 1/7/2015 được đánh dấu là một ngày rất quan trọng đối với giới tư vấn pháp lý như luật sư chúng tôi và giới kinh doanh, đặc biệt là lĩnh vực kinh doanh bất động sản khi mà vào ngày này, hơn mười Luật có hiệu lực thi hành trong đó đặc biệt phải kể đến là Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản …
Kể từ năm 2014, khi Quốc hội thông qua các Luật nêu trên, đặc biệt là Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, và chờ đến ngày 1/7/2015 để các Luật này chính thức có hiệu lực thi hành, thì thị trường bất động sản vốn đã bị đóng băng nhiều năm trước đó đã có dấu hiệu hồi phục trở lại, ấm dần lên, và đặc biệt sôi động gần hai năm trở lại đây. Thị trường bất động sản Việt Nam càng sôi động hơn với sự tham gia của dòng chảy đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, từ các Quỹ đầu tư nước ngoài, các Quỹ đầu tư có vốn nước ngoài, các thương nhân nước ngoài và các doanh nghiệp có vốn nước ngoài. Từ trong nước, số các doanh nghiệp chuyển mình sang đầu tư sâu hơn vào lĩnh vực bất động sản cũng ngày càng nhiều hơn, cả những doanh nghiệp mới lần đầu tham gia cũng như nhiều doanh nghiệp đã được thị trường ấn định là đại gia bất động sản, cũng xuống tiền mạnh tay hơn cho nhiều dự án bất động sản hơn.
Gần hai năm qua, không khó để tìm kiếm các thông tin về sự sôi động của thị trường bất động sản, đặc biệt là với nhiều thương vụ đình đám về mua bán và sáp nhập doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Rất rất nhiều bài phỏng vấn các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản được đăng tải trên các tạp chí, tập san chuyên sâu về bất động sản. Nhiều các buổi hội thảo, hội nghị chuyên đề về bất động sản được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng. Và cũng không thiếu các bài viết mang tính chất nghiên cứu chuyên sâu của giới chuyên môn cũng như giới luật sư về chủ đề mua bán, sáp nhập doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Với những nguồn thông tin nêu trên không khó để tìm kiếm nên việc nhận định về sự sôi động của thị trường bất động sản trong gần hai năm qua là hoàn toàn có cơ sở.
Mặt khác, SB Law chúng tôi là một hãng luật với mũi nhọn tư vấn là tư vấn đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp. Trong gần hai năm qua, các luật sư của hãng chúng tôi đã tham gia trợ giúp thành công nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản. Có những thương vụ là nhà đầu tư nước ngoài mua lại toàn bộ một dự án bất động sản – là hình thức chuyển nhượng dự án. Cũng có những trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua lại cổ phần, vốn góp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 100% vốn trong nước để tiếp tục kinh doanh các dự án bất động sản với tỷ lệ cổ phần, tỷ lệ vốn góp chi phối.
Dưới góc độ là một đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý, chúng tôi vui mừng khi lượng việc không ngừng tăng lên. Chúng tôi tự hào khi góp phần vào sự thành công của các thương vụ mà chúng tôi tư vấn, hỗ trợ thực hiện cho đến khi dự án hoàn thành. Dưới góc nhìn pháp lý, tôi cho rằng sự sôi động trở lại của thị trường bất động sản với kênh M&A đến từ các doanh nghiệp trong nước và đặc biệt là dòng chảy của vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là xuất phát từ thời điểm chu kỳ lên của thị trường đã đến, sau một thời gian dài đóng băng để xì hết bong bong ảo. Mặt khác, cũng chính nhờ hành lang pháp lý thông thoáng đến từ các Luật có hiệu lực chính thức kể từ ngày 01/7/2015 trong đó đặc biệt phải kể đến Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản với biên độ được nới rộng hơn cho nhà đầu tư nước ngoài, với thủ tục được đơn giản hóa hơn, với quyền lợi được tăng lên nhiều hơn, mà thị trường bất động sản Việt Nam cũng sôi động hơn gần hai năm trở lại đây, tạo đà cho các năm về sau thực sự khởi sắc như nhận định của các chuyên gia bất động sản.
CÂU HỎI: Có ý kiến nhìn nhận M&A bất động sản trong 2 năm vừa qua có sự sôi động hơn, bên cạnh yếu tố về mặt thị trường và bài toán chi phí đầu vào, thì một trong những đóng góp quan trọng chính là hành lang pháp lý mới về chuyển nhượng, góp vốn cổ phần sở hữu các dự án bất động sản đã linh hoạt hơn rất nhiều so với trước đây. Dưới quan điểm của SBLaw, ông/bà có nhìn nhận cụ thể về vấn đề này như thế nào? Ông/bà có thể phân tích dựa trên một vài thương vụ mà SBLaw đã tư vấn và triển khai trong thời gian vừa qua?
TRẢ LỜI:
Tôi hoàn toàn nhất trí với ý kiến nhìn nhận như bạn nêu. Đúng là thị hoạt động M&A bất động sản hai năm qua sôi động hơn, bên cạnh yếu tố về mặt thị trường và bài toán chi phí đầu vào thì một trong những đóng góp quan trọng là hành lang pháp lý mới về chuyển nhượng, góp vốn, mua bán cổ phần để sở hữu các dự án bất động sản đã linh hoạt hơn so với trước đây. Nhận định này đã được nhiều chuyên gia hàng đầu về bất động sản đưa ra cũng như rất nhiều bài viết trên các phương tiện thông tin đại chúng đã đưa tin, nhiều buổi hội thảo, hội nghị, đánh giá và nhìn nhận về thị trường đều chung một ý kiến là như vậy.
Trong khuôn khổ hẹp hơn là các thương vụ M&A bất động sản mà SB Law chúng tôi tư vấn trực tiếp, hỗ trợ trực tiếp cho đến khi hoàn thành trong sự thành công, hài lòng của cả bên mua và bên bán, cả doanh nghiệp trong nước và thương nhân nước ngoài, chúng tôi đã nhìn thấy rõ vai trò của các quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015 đối với sự thành công của các thương vụ M&A bất động sản này.
Chúng tôi kể ra ở đây một trường hợp khách hàng là nhà đầu tư nước ngoài của chúng tôi đã được hưởng lợi từ quy định về việc tự do chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; và
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
Thì Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 mở rộng phạm vi kinh doanh cho nhà đầu tư nước ngoài đến các lĩnh vực sau đây:
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Trong số các lĩnh vực được mở rộng, đặc biệt có ý nghĩa là quy định chính thức cho phép việc nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài.
Với quy định này, khách hàng của chúng tôi là thương nhân nước ngoài đã thực hiện được nguyện vọng của họ là đầu tư trực tiếp với dự án mà không phải thực hiện vòng vèo như trước đây là ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh, hay mua cả doanh nghiệp trong nước rồi thực hiện rất nhiều thủ tục mới chạm đến được mục đích kinh doanh bất động sản của họ.
Chỉ với quy định về việc nhà đầu tư nước ngoài được tự do nhận chuyển nhượng lại một phần hoặc toàn bộ một dự án bất động sản, thì số lượng các thương vụ M&A mà chỉ SB Law chúng tôi tư vấn và hỗ trợ trực tiếp đã tăng lên đáng kể. Điều đó cho thấy thị trường bất động sản rõ ràng có tín hiệu khởi sắc hơn và sôi động hơn rất nhiều với rất nhiều thương vụ M&A bất động sản đến từ dòng vốn nước ngoài kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2015 qua.
CÂU HỎI: Riêng đối với câu chuyện M&A các dự án bất động sản cho các nhà đầu tư nước ngoài, theo ông/bà, vào thời điểm hiện tại, có những thuận lợi gì về mặt chính sách và tình hình kinh tế xã hội đối với họ? Bên cạnh những thuận lợi, trong quá trình tư vấn pháp lý, ông/bà thấy những khó khăn như thế nào cho họ khi đầu tư vào Việt Nam?
TRẢ LỜI:
Rút ra từ chính những thương vụ M&A bất động sản mà SB Law chúng tôi tư vấn trực tiếp cho các nhà đầu tư nước ngoài với tư cách là bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc mua lại phần vốn góp, mua lại cổ phần của doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, hay khách quan hơn, là nghiên cứu tổng quát từ những đánh giá của các chuyên gia hàng đầu về bất động sản, tôi khái lược một số thuận lợi và khó khăn mà nhà đầu tư nước ngoài gặp phải hay đối mặt với khi họ thực hiện hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam như sau:
Trước tiên, tôi nói về những thuận lợi do thị trường bất động sản Việt Nam mang lại từ tình hình kinh tế – xã hội cũng như từ hành lang pháp lý đã được đổi mới mang lại cho họ.
Nền kinh tế – xã hội Việt Nam một số năm trở lại đây đã có những tăng trưởng nhất định. Nhu cầu về chỗ ở của người dân Việt Nam là một nhu cầu tất yếu, đặc biệt khi thu nhập đã được cải thiện. Những yếu tố đó góp phần khiến thị trường bất động sản Việt Nam sau nhiều năm đóng băng vì bong bóng ảo đã sôi động trở lại.
Mặt khác, với sự ra đời của hai đạo luật rất quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở được Quốc Hội thông qua vào năm 2014, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, trong đó chứa đựng nhiều quy định thông thoáng hơn, trao nhiều quyền hơn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là khơi dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thì hoạt động M&A bất động sản diễn ra vô cùng sôi động với rất nhiều thương vụ đã thành công, tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản Việt Nam trên đà khởi sắc.
Một trong số các chế định quan trọng của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 khiến các thương nhân nước ngoài nức lòng phải kể đến phạm vi hoạt động bất động sản dành cho các nhà đầu tư nước ngoài được mở rộng.
Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2005 chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; và
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.
Thì Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 còn cho phép các nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản. Quy định này đã cứu cho rất rất nhiều dự án đứng trước nguy cơ bị thu hồi, nhiều doanh nghiệp trong nước có nguy cơ phá sản được cứu bởi dòng vốn, bởi tiềm lực tài chính, và bởi năng lực kỹ thuật cũng như tầm nhìn xa của các nhà đầu tư nước ngoài.
Hay Luật Nhà ở năm 2014 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam với những quy định cụ thể hướng dẫn về thủ tục áp dụng đối với Việt Kiều còn quốc tịch Việt Nam cũng như những Việt Kiều gốc Việt không còn giữ được quốc tịch Việt Nam cũng khiến cho nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam tăng lên từ phía cầu, tạo động lực cho phía nhà cung cấp là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư có tầm nhìn xuống tiền đầu tư mạnh hơn vào lĩnh vực bất động sản. Từ đó cũng góp phần thúc đẩy hoạt động M&A bất động sản sôi động hơn và hiệu quả hơn.
Bên cạnh những thuận lợi ấy, họ – những nhà đầu tư nước ngoài cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn, trở ngại khiến không ít nhà đầu tư nước ngoài sau khi được tư vấn toàn diện đã nao núng vào có nhiều nhà đầu tư đã chùn bước, đã bỏ cuộc. Tôi nêu ra ở đây một vài khó khăn mà chính các khách hàng của chúng tôi là thương nhân nước ngoài đã thổ lộ và vì những khó khăn ấy, họ buộc phải cân nhắc đến quyết định đầu tư của mình.
M&A bất động sản thì có thể được thực hiện bằng một trong hai cách phổ biến sau đây:
- Cách thứ nhất là nhà đầu tư nước ngoài mua toàn bộ doanh nghiệp kinh doanh bất động bằng cách nhận chuyển nhượng lại toàn bộ Vốn điều lệ của doanh nghiệp ấy từ các thành viên góp vốn, các cổ đông của doanh nghiệp ấy, và trở thành chủ sở hữu mới về vốn của doanh nghiệp ấy.
Khi thực hiện thủ tục này, nhà đầu tư nước ngoài chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng vốn/ cổ phần, sau đó ghi nhận lại nội dung thay đổi trên Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và dự án tiếp tục được tiến hành vẫn với danh nghĩa pháp nhân là doanh nghiệp bất động sản ấy. Tuy nhiên, rào cản khi thực hiện phương án này là thông thường các doanh nghiệp Việt Nam thường có nhiều dự án khác nhau, tình hình tài chính doanh nghiệp không minh bạch, rõ ràng, trong khi nhà đầu tư nước ngoài lại chỉ quan tam tâm đến một dự án thực sự tiềm năng của doanh nghiệp ấy.
Thế nên, khi thực hiện theo phương án được tư vấn này, nhà đầu tư nước ngoài rất cân nhắc và yêu cầu làm báo cáo thẩm tra pháp lý rất đầy đủ và chặt chẽ về cả mặt pháp lý và tài chính để quyết định có mua hay không doanh nghiệp bất động sản ấy. Nhiều trường hợp khách hàng của SB Law dù rất thích dự án nhưng cũng không đủ kiên nhẫn để dọn dẹp hết những bùng nhùng của doanh nghiệp, nên sau khi xem báo cáo thẩm tra pháp lý, thương vụ đã không thể được tiến hành. Hoặc có trường hợp nhà đầu tư nước ngoài quyết tâm lắm, thì họ phải lường trước và chấp nhận bỏ tiền, thời gian, và công sức để dọn sạch các tồn tại của doanh nghiệp mà họ mua lại toàn bộ. Nói vui thì Luật sư làm có thêm việc để làm, nhưng đôi khi cũng thấy ái ngại cho khách hàng.
- Cách thứ hai là nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ một dự án trong số các dự án của một doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã được cấp phép, thì họ lại phải đối mặt với quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án như sau:
- Dự án phải có phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Tuy nhiên, trên thực tế thì các chủ đầu tư Việt Nam mà đã phải bán đi dự án thì đa phần đều là những doanh nghiệp thiếu vốn dẫn đến không có tiền giải phóng mặt bằng, không có tiền làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Do đó, yêu cầu trên đã phần nào làm cản trở hoạt động chuyển nhượng, để đáp ứng các điều kiện này, các nhà đầu tư nước ngoài lại phải cho doanh nghiệp Việt Nam vay vốn hoặc ký kết Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) để chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện các thủ tục nêu trên. Nhà đầu tư nước ngoài đôi khi không dám mạo hiểm vung tiền đi trước vì phương án này cũng chứa quá nhiều rủi roc họ.
Thứ hai là với quy định cho bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư nước ngoài lại phải lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi mua lại dự án. Phải bỏ ra vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng trước khi thực hiện việc mua lại dự án, trong khi mục tiêu chính của họ chỉ là dự án. Quy định này cũng khiến cho một số nhà đầu tư nước ngoài khách hàng của SB Law chùn bước.
CÂU HỎI: Về câu chuyện hậu M&A của các dự án bất động sản, dưới góc nhìn của SBLaw, các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải làm điều gì để giúp các dự án có thể tiếp tục triển khai một cách thành công, đặc biệt là đối với các dự án M&A nhằm mục đích tái khởi động sau một thời gian dài nằm “chờ chết”, thưa ông/bà?
TRẢ LỜI:
Không gì tốt hơn để hậu M&A thành công là bên nhận chuyển nhượng dự án phải làm thật. Chỉ có làm thật thì mới xóa đi được tình trạng trùm mền nằm chờ chết nhiều tháng nhiều ngày bởi chủ đầu tư cũ, khi dự án được sang tay chủ đầu tư mới.
Thực tế nhiều dự án bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh là những minh chứng sống động cho câu chuyện hậu M&A thì chủ đầu tư mới phải làm thật. Bắt tay vào xây dựng thật, xây dựng đảm bảo tiến độ thi công, ra được căn hộ mẫu, khiến lượng giao dịch tăng vọt, tỷ lệ giao dịch thành công tăng cao. Khi chủ đầu tư mới làm thật, người mua nhìn thấy thực tế xây dựng, nhìn thấy căn hộ mẫu, nhìn thấy tiến độ xây dựng được hoàn thành đều đều, ắt khiến cho lòng tin của họ vào dự án trở lại. Vì vậy, khi chủ đầu tư mở bán để huy động vốn, người dân không ngại xuống tiền, ngay cả với nhiều dự án tưởng như đã đắp chiếu chờ chết suốt một thời gian dài bởi chủ đầu tư cũ không thể triển khai được.
CÂU HỎI: Bên cạnh những điểm tích cực, chắc chắn khung pháp lý cho hoạt động M&A bất động sản vẫn cần tiếp tục được chỉnh sửa, bổ sung để hoàn thiện hơn. Vậy theo ông/bà, những quy định nào trong thời gian sắp tới sẽ cần thiết phải xem xét lại? Vì sao, thưa ông/bà?
TRẢ LỜI:
Thực tế đã có rất nhiều các cuộc hội thảo, nhiều bài phỏng vấn dành cho các chuyên gia bất động sản cũng như giới luật sư xoay quanh chủ đề này. Thậm chí từ phía cơ quan quản lý nhà nước cũng đã tiến hành các cuộc khảo sát từ thực tế, lấy ý kiến nhằm chuẩn bị cho việc sửa đổi các quy định hướng tới mục tiêu tạo thuận lợi hơn và sôi động hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong xu hướng thu hút mạnh hơn nữa dòng vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp vào Việt Nam trong thời gian tới.
Góp phần vào mục tiêu chung ấy, rút ra từ chính những thương vụ M&A bất động sản mà các luật sư SB Law trực tiếp tư vấn và hỗ trợ, lắng nghe ý kiến và nguyện vọng, đề xuất của các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam, tôi góp ý với những quy định sau đây nên được sửa đổi trong thời gian tới:
- Một là với quy định về việc bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì khi nhà đầu tư nước ngoài muốn mua lại một phần hay toàn bộ một dự án bất động sản, trước đó, họ phải thành lập một doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, họ phải bỏ ra tối thiểu 20 tỷ làm vốn điều lệ ngay ở thời điểm thành lập, trong khi họ chưa biết có giao dịch thành công thương vụ M&A hay không, là một bất cập mà họ lo lắng khi quyết định đầu tư. Vì vậy, quy định này nên được xem xét sửa đổi thành nhà đầu tư nước ngoài được chấp thuận về mặt chu trương cho việc nhận chuyển nhượng dự án trước khi họ phải tiến hành thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ là nhằm cho họ thực hiện được dự án sau khi M&A mà thôi. Có như vậy, họ mới yên tâm rót vốn vào đầu tư.
- Hai là quy định về một danh sách các nguồn vốn cho dự án nhà ở cũng làm giảm khả năng của nhà đầu tư bất động sản trong việc huy động vốn một cách hiệu quả và làm ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của nhà đầu tư đó. Các nhà đầu tư mong muốn rằng họ được huy động vốn từ các nguồn hợp pháp, và Luật có thể đưa ra quy định về việc nhà đầu tư phải đảm bảo về tính hợp pháp của nguồn vốn. Họ đề xuất quy định này được sửa đổi theo hướng mở rộng và linh hoạt hơn theo hướng luật chỉ đưa ra tiêu chí về nguồn vốn phải đảm bảo tính hợp pháp. Còn lại về cách thức thì để cho nhà đầu tư tự chủ động và tự chịu trách nhiệm.
- Ba là quy định về việc nhà đầu tư nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức tách đất thành các lô đất để bán trong khi nhà đầu tư bất động sản Việt Nam lại được phép thực hiện như vậy, khiến nhà đầu tư nước ngoài không khỏi chạnh lòng khi bị phân biệt đối xử. Trong xu thế hội nhập, quy định này nên được sửa đổi để chỉ tạo ra một sân chơi chung công bằng và bình đẳng cho cả nhà đầu tư nội và ngoại.
- Bốn là quy định về về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho nhà đầu tư bất động sản Việt Nam là 70%, cũng sự khác biệt trong đối xử giữa nhà đầu tư bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài cũng mong muốn quy định này được sửa đổi để đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, công bằng, trên cùng một tiêu chi cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Có như vậy, mới thực sự thu hút được dòng vốn nước ngoài của nhiều quỹ còn đang ngấp nghé chứ chưa quyết định.
Trên đây là một số quy định điển hình mà Luật sư SB Law khi làm việc với khách hàng là các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua kênh M&A đã tiếp nhận được, cũng mong có thể góp ý vào tổng thể các vấn đề tồn tại cần được đề xuất sửa đổi, cải tiến trong thời gian tới, nhằm tạo một hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, linh hoạt nhưng vẫn đảm bảo quyền kiểm soát về mặt an ninh của Nhà nước Việt Nam đối với thị trường bất động sản.
CÂU HỎI: Nếu dành một lời tư vấn cho các doanh nghiệp đang muốn gia tăng sự hiện diện của mình trên thị trường bất động sản vào thời điểm hiện tại, SBLaw có những chia sẻ như thế nào, thưa ông/bà?
TRẢ LỜI:
Nếu được dành một lời tư vấn cho các doanh nghiệp muốn gia tăng sự hiện diện của mình trên thị trường bất động sản Việt Nam vào thời điểm hiện tại, bằng kinh nghiệm tư vấn cho một số thương vụ đầu tư vào các dự án bất động sản, tôi chân thành khuyên doanh nghiệp, nhà đầu tư nên cân nhắc thật kỹ và thật thấu đáo những nội dung sau đây trước khi quyết định đầu tư:
- Tính độc đáo, khác lạ của dự án, tính khả thi, tính phù hợp của dự án với phân khúc thị trường để đảm bảo thu hút được sự quan tâm của người mua.
- Chuẩn bị kỹ về năng lực tài chính – vốn tự có, và thiết lập các kênh huy động tín dụng tin cậy để đảm bảo nguồn vốn cung ứng cho dự án trước khi mở bán huy động vốn từ người mua. Đồng thời cũng phải có sẵn phương án đối phó với việc chào bán không thành công để huy động vốn từ người mua theo kế hoạch đã định sẵn, thì vẫn có nguồn vốn để triển khai tiếp dự án.
- Chuẩn bị kỹ về năng lực kỹ thuật để đảm bảo chất lượng cho dự án như cam kết khi xin cấp phép cũng như trong hồ sơ chào bán với người mua.
Nói tóm lại là muốn khẳng định sự hiện diện của mình, muốn khẳng định tên tuổi của mình, muốn có được sự ghi nhận của thị trường, thì nhà đầu tư phải xác định là làm thật. Có làm được thật thì hãy làm.
