Đất đai và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là “sổ đỏ” luôn là chủ đề nóng hổi được người dân quan tâm, bởi nó gắn liền với quyền lợi và đời sống hàng ngày của người dân. Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật TNHH SB Law đã có buổi phỏng vấn về những quy định mới liên quan đến chủ đề này. SB Law trân trọng gửi đến độc giả nội dung buổi phỏng vấn dưới đây:
1. Thưa Luật sư, được biết sắp tới đây, ngày 1/9 liên quan đến vấn đề cấp và sử dụng sổ đỏ, sẽ có nhiều điểm mới, luật sư có thể nêu cụ thể những điểm mới này cho quý thính giả được biết?
Luật sư:
Thứ nhất, khi người dân đi làm sổ đỏ thì không cần nộp bản sao các giấy tờ tuỳ thân như chứng minh thư, căn cước, sổ hộ khẩu
Khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai (“Thông tư 09”) quy định, khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư được vận hành và kết nối với dữ liệu lĩnh vực đất đai sẽ có nhiều điểm thuận lợi hơn với người dân. Theo đó khi người dân nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ mà có yêu cầu thành phần là: bản sao Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Do đó, người dân sẽ không bị yêu cầu nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân.
Thứ hai, điểm mới về mã vạch của sổ đỏ
Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Sổ đỏ và hồ sơ cấp Sổ đỏ, thể hiện dưới cấu trúc MV = MX.MN.ST. Trong đó, MX là mã đơn vị hành chính cấp xã nơi có thửa đất, được thể hiện theo quyết định của Thủ tướng về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam; trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khu đất nằm trên nhiều đơn vị hành chính cấp xã thì ghi theo mã của xã có phần diện tích lớn nhất.
Thứ ba, sửa quy định cấp sổ đỏ khi đăng ký biến động đất đai
Thông tư 09 đã bổ sung thêm 2 trường hợp đăng ký biến động được cấp sổ đỏ là:
– Thửa đất được tách ra để cấp riêng Sổ đỏ đối với trường hợp Sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa.
– Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định.
Thứ tư, sửa quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (đã được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) như sau:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
– Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
– Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
– Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (nội dung có sửa đổi); chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
Thứ năm, cách ghi xác nhận việc tặng cho thửa đất trên sổ đỏ
Thông tư 09 đã làm rõ hơn cách viết xác nhận trên sổ đỏ trong trường hợp tặng cho thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc công trình công cộng khác. Cụ thể:
– Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ thửa đất thì sổ đỏ ghi: “Đã tặng cho toàn bộ thửa đất để làm… (đường giao thông hoặc thủy lợi hoặc công trình công cộng khác) theo… (ghi tên và ngày tháng năm ký văn bản về việc tặng cho đất”.
– Trường hợp tăng cho một phần diện tích của một hoặc một số thửa đất, tặng cho một thửa đất thì sổ đỏ đã cấp được ghi: “Đã tặng cho… m2″ thuộc thửa đất số… tờ bản đồ số…”.
2. Những điểm vừa nêu, so với các quy định trước đây, có những điểm gì khác biệt, thưa Luật sư?
Luật sư:
Như đã được đề cập bên trên, Thông tư 09 đã bổ sung thêm 2 trường hợp đăng ký biến động được cấp sổ đỏ
– Thửa đất được tách ra để cấp riêng Sổ đỏ đối với trường hợp Sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa. Trước đây, điểm a khoản 2 điều 19 Thông tư 23 chỉ quy định trường hợp là “hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật”.
– Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định. Thông tư cũ trước đây chỉ quy định “thay đổi toàn bộc thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính”.
Về việc sửa quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, so với quy định tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, Thông tư 09 đã sửa đổi: Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Nội dung trước sửa đổi tại Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ.
Như vậy sau khi sửa đổi, đã loại trường hợp “Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” khỏi danh sách các trường hợp không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động.
Điều này là phù hợp vì theo quy định tại điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì “chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” là trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích. Hiện nay nội dung hướng dẫn không loại trừ trường hợp là trái với quy định của Luật đất đai 2013.
Đồng thời, trước đây, khoản 16 điều 18 Thông tư 23 chỉ quy định về hướng dẫn cách ghi thông tin trên sổ đỏ trong trường hợp tự nguyện hiến một phần diện tích của thửa đất trên sổ.
Ngoài những điểm mới như trên, Thông tư 09 còn có một nội dung mới hoàn toàn quy định chi tiết về cách ghi khi có thửa đất được tách ra để cấp riêng sổ đỏ. Cụ thể, trong trường hợp trên sổ đỏ đã cấp chung cho nhiều thửa đất, có thửa đất được tách ra để cấp riêng một sổ, thì trên sổ đỏ đã cấp ghi: “Thửa đất… (ghi số thửa, số tờ bản đồ) diện tích… m2 được tách ra để cấp riêng sổ đỏ; theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thử tục đăng ký).
3. Với vai trò luật sư, ông đánh giá thế nào về quy định khi đến làm sổ đỏ, người dân không phải nộp các bản sao giấy tờ liên quan đến nhân thân. Liệu có khó khăn gì khi thực hiện cũng như đồng bộ các thủ tục hành chính liên quan đến việc cấp sổ đỏ khi không lưu hồ sơ những loại giấy tờ này, thưa luật sư?
Luật sư:
Nội dung Thông tư 09 đã nêu rõ, khi người dân nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ dùng dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này.
Như vậy, khi dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu đất đai thì người dân làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ không cần mang theo bản sao các loại giấy tờ như chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu… như hiện nay.
Quy định nêu trên được cho là phù hợp với chủ trương đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm bớt giấy tờ, chi phí sao y, photo và tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện các thủ tục về nhà, đất.
Nhưng, chúng ta có thể thấy rằng, điều này chỉ đúng khi dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu đất đai. Trong trường hợp, hồ sơ không được lưu trong dữ liệu, thì người dân vẫn phải có bản sao các loại giấy tờ trên.
4. Liên quan đến nội dung chương trình hôm nay, một thính giả từ Hòa Bình có gửi thư đến chương trình với nội dung thư như sau:
Nhà tôi có mảnh đất rộng hơn 400m2, đã được cấp sổ đỏ, nay theo chương trình nông thôn mới, gia đình tự nguyện hiến 100m đất để làm đường bê tông. Vậy tôi muốn hỏi là vậy tôi có phải làm lại sổ đỏ không và thông tin sổ sẽ ghi như thế nào?
Luật sư:
Trường hợp này không cần làm lại sổ đỏ mà cần bổ sung một số thông tin trên Giấy chứng nhận đã được cấp. Khoản 4 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT – BTNMT Sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định đối với trường hợp người sử dụng đất tặng cho một phần diện tích của thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp cho một thửa đất để làm đường giao thông hoặc công trình công cộng khác thì Giấy chứng nhận đã cấp sẽ được ghi cụ thể: “Đã tặng cho … m2 để làm… (đường giao thông hoặc thủy lợi hoặc công trình công cộng khác) theo… (ghi tên và ngày tháng năm ký văn bản về việc tặng cho đất); diện tích còn lại là … m2“.
5. Thưa luật sư, bên cạnh quy định mới về cách ghi lại trên sổ đỏ việc tặng, cho thửa đất đã được cấp sổ thì còn có quy định mới về việc tách một thửa đất thành nhiều thửa đất. Ví dụ như trong trường hợp cha mẹ sở hữu một mảnh đất lớn, khi các con lập gia đình, sẽ chia cho mỗi con một mảnh đất để xây dựng gia đình riêng của mình. Khi có biến động về đất đai như vậy, người dân cần phải làm gì theo đúng quy định?
Luật sư: Đây là trường hợp tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật; thửa đất được tách ra để cấp riêng Giấy chứng nhận đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa nên cần đăng ký thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT – BTNMT)
6. Một câu hỏi khác của thính giả đến từ Hải Dương, kỹ thuật viên của chúng tôi vừa ghi lại được như sau: Tôi muốn hỏi luật sư thế này, hiện nay, lượng người nước ngoài ở Việt Nam ngày một tăng kéo theo nhu cầu mua nhà ở của đối tượng này cũng tăng mạnh. Vậy người nước ngoài có được đứng tên trên Sổ đỏ không?
Luật sư: Đầu tiên, cần lưu ý rằng “Sổ đỏ” không phải là thuật ngữ pháp lý mà là cách gọi phổ biến, dân dã để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo đó, người nước ngoài không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 5 Luật Đất đai 2013 không ghi nhận người nước ngoài là một trong các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Còn đối với quyền sở hữu, sử dụng nhà ở thì Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 (được hướng dẫn bởi Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ – CP) quy định về các hình thức mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm:
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam
Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua và đứng tên trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng như phải đáp ứng các điều kiện như phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao (theo quy định tại Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ – CP).
6. Thính giả Nguyễn Thị Hiệp, có câu hỏi như sau:
Thú thực từ trước đến giờ nhiều người cứ nhắc đến sổ đỏ với sổ hồng, tôi vẫn chưa phân biệt rõ ràng cụ thể được là trường hợp nào mình được cấp sổ đỏ, trường hợp nào mình được cấp sổ hồng? Và các quy định mới này chỉ quy định đối với sổ đỏ thôi, hay sổ hồng cũng áp dụng?
Luật sư: Sổ đỏ và sổ hồng là những từ ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống thường ngày nhưng lại không phải là thuật ngữ được quy định trong luật. Có thể hiểu rằng sổ đỏ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có trang bìa màu đỏ, nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất,… Còn sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, có trang bìa màu hồng, nội dung ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, khu vực đô thị, áp dụng với nhà ở, đất ở đô thị.
Các quy định mới này điều chỉnh cả với sổ đỏ và sổ hồng.
7. Thưa luật sư, trong thời điểm nhiều tỉnh thành trên cả nước đang thực hiện nhiều biện pháp giãn cách như hiện nay, ông có lời khuyên gì với những người dân đang có nhu cầu liên quan đến sổ đỏ?
Luật sư: Trong thời gian dịch bệnh đang diễn biến phức tạp và nhiều vùng áp dụng biện pháp giãn cách thì việc thực hiện các thủ tục hành chính cũng trở nên bất tiện, khó khăn hơn nên người dân có nhu cầu liên quan đến sổ đỏ trong thời gian này có thể cân nhắc việc đợi một khoảng thời gian ngắn sau khi dịch bệnh đã lắng xuống, vắc xin được phân phối nhiều hơn và các biện pháp giãn cách được dỡ bỏ, khi đó quá trình thực hiện các thủ tục liên quan sẽ thuận lợi hơn.
