Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời phóng viên báo Một thế giới về vấn đề cần sửa đổi luật đất đai, mời các bạn xem nội dung tại đây:
1) Theo Chương trình xây dựng luật năm 2019 của Quốc hội, trong năm 2019 sẽ trình Quốc hội dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, nhưng mới đây Chính phủ đã xin lùi thời gian đến sau năm 2020. Ông có cho rằng đây là điều rất đáng tiếc? Việc này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản?
Trả lời:
Trong gần 04 năm thi hành Luật đất đai 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được một số kết quả quan trọng.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, nguyên nhân chủ yếu chính là do Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; một số nội dung quy định của Luật Đất đai biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.
Cụ thể như sau:
Thứ nhất, nhiều quy định trong Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với Hiến pháp năm 2013 và một số luật có liên quan, nhất là các luật về tài sản gắn liền với đất (như Luật đầu tư năm 2014, Luật quy hoạch, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, …). Chính sách đất đai chưa đồng bộ, còn mâu thuẫn, chồng chéo.
Thứ hai, khó khăn trong tiếp cận đất đai vẫn là một trong những rào cản để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, hỗ trợ phát triển doanh nghiệp. Thiếu các cơ chế phù hợp để tăng cường khả năng tiếp cận đất đai là vướng mắc từ lâu nhưng chưa được Luật điều chỉnh.
Thứ ba, hệ thống tài chính đất đai gồm định giá đất và thuế đất vẫn chưa đạt được trạng thái cần thiết của chuẩn mực quản lý phù hợp. Quyết định giá đất của cơ quan hành chính còn thiếu độc lập và khách quan.
Thứ tư, tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định
Dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là một trong những dự án nhận được sự quan tâm của người dân.
Việc tạm rút dự án này ra khỏi Chương trình năm 2019 sẽ ít nhiều sẽ gây ra sự hụt hẫng cho người dân, nhà đầu tư – những người đang kỳ vọng, chờ đợi Luật được sửa đổi.
Trong khi đó, tình trạng khiếu nại tố cáo đông người, biểu tình chủ yếu liên quan đến đất đai đang gây bất ổn cho xã hội. Các vụ án hình sự, cán bộ vi phạm pháp luật, gây thất thoát lãng phí lớn tài sản của Nhà nước cũng liên quan đến đất đai…
Việc sửa đổi Luật Đất đai có tầm ảnh hưởng quá lớn, nên phải thận trọng, kỹ lưỡng, tránh việc áp dụng vào thực tế lại tiếp tục có thêm những thiếu sót như hiện tại. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng cần phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án luật.
2) Theo ông, những nội dung mấu chốt cần sửa đổi ở Luật đất đai là gì? Vì sao?
Trả lời:
Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 cần tập trung vào những vấn đề sau:
Thứ nhất, quá trình thực thi cho thấy, Luật Đất đai 2013 không đảm bảo tính đồng bộ với hệ thống pháp luật, từ Hiến pháp đến hàng loạt bộ luật, như Luật Nhà ở (năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014), Luật Lâm nghiệp (năm 2017), Luật Quản lý sử dụng tài sản công (năm 2017), thậm chí cả Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công. Hệ thống pháp luật ban hành sau năm 2013 đều có những điều mà Luật Đất đai không quy định hoặc có quy định nhưng không đồng bộ.
Hiến pháp đang có hai điểm liên quan đến đất đai. Điểm thứ nhất, nhiều người cho là sáng tạo của Luật Đất đai 2013, nhưng đang mâu thuẫn với Hiến pháp khi quy định đối với dự án treo cho gia hạn thêm 24 tháng, sau thời gian này, nếu vẫn bị treo, Nhà nước thu hồi đất và tịch thu tài sản đã đầu tư trên đất. Quy định này không theo hướng của Nghị quyết 19 về xử lý đất đai của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, ngày 31/10/2012.
Về nguyên tắc, đất đai là sở hữu toàn dân nhưng không thể tịch thu tài sản DN đã đầu tư trên đất vì Hiến pháp quy định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản nếu tài sản đó hợp pháp.
Sửa quy định này trong Luật Đất đai 2013 là rất cần và cách tốt nhất là nên thực hiện giải pháp mà Nghị quyết 19 đã đưa ra là xử phạt. Hiện, nhiều nước xử lý vấn đề này bằng thuế. Nhưng tại Việt Nam, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất không đồng bộ với Luật Đất đai. Do đó, nên xử phạt bằng tài chính với mức độ cao sẽ giải quyết vấn đề tốt hơn.
Hiến pháp 2013 ghi rõ: “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển vì lợi ích kinh tế quốc gia, lợi ích công cộng”. Luật Đất đai đã chép nguyên văn câu này và đưa ra quy định ở Điều 61 và 62 về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, không có định nghĩa về sử dụng đất vì lợi ích quốc gia, nên không có sơ sở để triển khai Điều 62 Luật Đất đai.
Định nghĩa thu hồi đất vì lợi ích quốc gia chỉ có hai trường hợp: xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước và xây dựng công trình sử dụng công. Luật Đất đai 2013 không định nghĩa, chỉ đưa ra quy định nội dung dự án được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia dẫn đến mâu thuẫn, không thể hiện được những điều đã được quy định trong Hiến pháp về thu hồi đất.
Thứ hai, Luật Đất đai chỉ quy định thẩm quyền giao đất không có quy định về giá trị đất đối với dự án BT trong khi giá trị các công trình BT là mấu chốt. Điều này dẫn tới sự bê trễ trong quản lý những công trình BT hiện nay. Để khắc phục những bất cập liên quan đến quản lý đất, nhất là về giá trị đất, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về định giá đất, kể cả đất thuê.
Thứ ba, bổ sung khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản như: condotel, officetel, đây là những loại hình mới mà hiện nay luật không cơ cơ chế điều chỉnh, thực tế thì loại hình này vẫn đang được đầu tư ồ ạt, không được cấp sổ đỏ là những lo lắng cho nhà đầu tư.
3) Thưa ông, nhiều quan điểm cho rằng cần ghi nhận quyền tài sản về đất đai cho người dân. Ông có suy nghĩ gì về điều này và theo ông, việc này có thể thực hiện ngay trong lần sửa luật tới đây được không?
Trả lời:
Đất đai, ở mọi nơi và trong mọi lúc, luôn luôn là nguồn tài sản quan trọng, thậm chí là quan trọng nhất đối với đa số người dân. Việc thiết lập quyền tài sản về đất đai nhằm hiện thực hóa giá trị tài sản cho người dân, vừa để tháo bớt ngòi nổ xung đột trong xã hội.
Tuy nhiên, việc xác lập quyền tài sản mới chỉ là điều kiện cần song chưa phải là điều kiện đủ.
Thiếu những luật định và chính sách hợp lý về thời hạn sử dụng đất, thu hồi và chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp đất để vay vốn từ ngân hàng, đảm bảo công bằng giữa đất đô thị và nông thôn, … sẽ ngăn cản người dân phát huy triệt để quyền tài sản để kiến tạo cơ hội kinh tế cho mình và sự phồn vinh cho đất nước.
Việc sửa đổi về vấn đề này, cần phải thận trọng, chưa thể thực hiện ngay, theo tôi, cần tiếp tục đưa ra một thời hạn cụ thể, ví dụ như 2030 để có thể ghi nhận.
4) Thu hồi đất là một trong những vấn đề nhức nhối trong vấn đề đất đai nhiều năm qua. Với việc sửa luật, theo ông vấn đề này cần được điều chỉnh thế nào để đảm bảo quyền lợi của người dân, hạn chế khiếu kiện, bức xúc xã hội?
Trả lời:
Theo Luật đất đai năm 2013, thu hồi đất được quy định cụ thể trong 11 điều (từ Điều 61 đến Điều 73, trừ Điều 72 – trưng dụng đất) của Mục 1 Chương VI.
Mặc dù đã đạt được một số kết quả nhất định, song những vướng mắc trong công tác thu hồi đất trên thực tế vẫn phát sinh, ví dụ như: việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số địa phương còn chậm, nhất là các dự án thực hiện thu hồi đất, bồi thường trong giai đoạn thay đổi cơ chế, chính sách.
Một số dự án lớn thực hiện kéo dài đã nhiều năm nhưng chưa hoàn thành, vừa ảnh hưởng đến tiến độ của dự án đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống của người dân, vừa tác động không tốt đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
Việc thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai rất khó khăn, nhất là các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, …
Để khắc phục những bất cập nêu trên, cần phải sửa đổi các quy định về thu hồi đất trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
Thứ nhất, bổ sung một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đặc biệt là thu hồi đất để thực hiện dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
Thứ hai, quy định cho phép các trường hợp thuộc diện thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng, nếu có nhu cầu thì được thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định cơ chế thu hồi đất do vi phạm, đặc biệt là vi phạm về tiến độ sử dụng đất theo hướng đơn giản và dễ tổ chức thực hiện hơn trên thực tế, sử dụng biện pháp kinh tế (đánh thuế, phạt tiền nặng) thay cho biện pháp hành chính thu hồi đất và không bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản.
5) Mô hình condotel, officetel ở Việt Nam vẫn còn thể hiện nhiều vấn đề bất cập chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2013. Việc lùi thời gian sửa luật sẽ ảnh hưởng thế nào đến loại hình bất động sản này? Thưa ông?
Trả lời:
Khi dự án luật này bị tạm rút thì mô hình condotel và officetel tiếp tục thiếu hành lang pháp lý an toàn để có thể phát huy được tiềm năng cũng như lợi ích để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất.
Hiện nay, việc thiếu hành lang pháp lý an toàn đã khiến không ít các nhà đầu tư bất an. Trong một số trường hợp có thể thì giao dịch condotel, oficetel diễn ra bình thường, rất hợp pháp nhưng cũng có nhiều vấn đề bất cập chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2013. Nhiều trường hợp phải tìm được quyết định cho phép đầu tư theo thẩm quyền thời hạn cho thuê đất từ 50 năm – 70 năm.
Thiết nghĩ, trong việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 sắp tới, cần phải bổ sung “đất sử dụng cho du lịch” vào Điều 153: Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” của Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý.
Việc sửa đổi điều 153 sẽ làm tiền đề cho Condotel, Officetel có thể phát triển một cách lành mạnh trong tương lai. Đặc biệt, các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư vào các dòng sản phẩm này một cách hợp lý, khai thác tốt tiềm năng của đất đai.
Đồng thời, thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với “Đất thương mại, dịch vụ, du lịch; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”. Như vậy, chủ đầu tư các dự án có sử dụng các loại đất này sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá đất thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Điều này sẽ góp phần làm tăng tính minh bạch của thị trường bất động sản, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
