Câu hỏi: Tôi có phần đất 300m2 loại đất trồng cây lâu năm. Sau đó, tôi có chuyển mục đích sử dụng đất trên sang đất ở ODT và đã ghi nợ tiền sử dụng đất. Nay tôi không còn khả năng đóng thuế cho Nhà nước, tôi muốn bán phần đất này. Tôi được biết là khi còn ghi nợ tiền sử dụng đất thì không được quyền mua bán đất. Tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất lại là đất trồng cây lâu năm thì có được không? Nếu được thì hồ sơ thủ tục như thế nào? Hiện tại phần đất này là đât trống, chưa có xây dựng.
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, về việc ghi nợ tiền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu Tiền sử dụng đất:
“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp Tiền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số Tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp Tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ Tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp Tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào Tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số Tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn”.
Do vậy, nếu sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ Tiền sử dụng đất thì bạn phải nộp Tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố bạn quy định tại thời điểm trả nợ
Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang còn ghi nợ Tiền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Theo quy định trên thì bạn không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi đang còn ghi nợ Tiền sử dụng đất.
Thứ ba, về việc chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu Tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
