Câu hỏi: Tôi là Tài, ở Phú Thọ. Hiện tại huyện, xã chúng tôi có chủ trương đo lại đất ở cho các hộ dân và lập lại bản đồ địa chính. Trong quá trình đo đạc phát hiện có một số hộ gia đình, có diện tích tăng lên. Lý do tăng là do có phần đất khai hoang (ao chum, hàng tre….) do đất miền quê nhiều khu vực do khai hoang thêm mới có. Tuy nhiên, sau một thời gian tiến hành thì đã có một số hộ gia đình nhận được sổ mới, nhưng còn một số hộ khác chưa nhận được, trong khi đó tất cả các hộ đều có diện tích tăng. Khi chúng tôi hỏi cán bộ địa chính xã thì họ trả lời cần phải nộp thêm tiền cho phần đất tăng cụ thể là 160.000/m2. Cán bộ còn trả lời là nhà nào tăng ít thì không nộp, nhà nào tăng nhiều mới phải nộp, trong đó nhà tôi tăng 160m2 trên tổng thể 700 m2 nên phải nộp. Vậy cho tôi quý công ty những câu trả lời của cán bộ địa chính có đúng không và chúng tôi phải làm những thủ tục gì để có thể lấy sớm sổ đỏ về?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay địa phương bạn đang triển khai chủ trương đo đạc lại đất cho các hộ dân, lập lại bản đồ địa chính. Trong quá trình đo đạc phát hiện một số hộ gia đình có diện tích đất tăng thêm do khai hoang (ao, chum, bờ tre) trong đó có gia đình bạn. Để xác định gia đình bạn có được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm và có phải thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm này hay không thì cần xem xét các phương diện sau:
Thứ nhất, có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm
Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất:
“Điều 98: Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
…
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Trong trường hợp cụ thể của bạn, hiện nay trong quá trình đo đạc lại đất đai, thì phát hiện gia đình bạn cùng một số gia đình khác có phần diện tích đất tăng thêm do khai hoang, trong đó, diện tích đất đo đạc trên thực tế của gia đình bạn tăng thêm 160 m2 so với diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp. Trong trường hợp này, với phần diện tích đất tăng thêm có nguồn gốc khai hoang từ ao hồ, hàng tre… sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ – CP của Chính phủ bổ sung Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ- CP, theo đó:
Trường hợp đo đạc lại mà diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ – CP và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm do nguồn gốc khai hoang, không có giấy tờ như sau:
– Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ- CP.
– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Thứ hai, về việc nộp tiền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này
Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên, thì việc nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm được xác định như sau:
– Trong trường hợp khi đo đạc lại, diện tích đất của nhà bạn tăng thêm 160 m2 so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất mà gia đình đang sử dụng không có sự thay đổi với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đồng thời không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp này, gia đình bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất chênh lệch 160 m2 này.
– Trong trường hợp khi đo đạc lại, diện tích đất của nhà bạn tăng thêm 160 m2 so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới đất có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu phần diện tích đất tăng thêm đủ điều kiện để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ phải đóng tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất chênh lệch này.
Việc đóng tiền sử dụng đất đối với phần đất này được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 45/2014/NĐ- CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm do khai hoang 160 m2. Cụ thể:
Trong trường hợp của gia đình bạn, bạn không nói rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác của gia đình được cấp khi nào, và phần diện tích đất tăng thêm 160 m2 này được gia đình khai hoang và sử dụng ổn định từ khi nào, là trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay sau này 15 tháng 10 năm 1993; phần diện tích đất tăng thêm có nhà ở hay công trình xây dựng gì khác không.
Do trong thông tin bạn không nói rõ nên khi xác định số tiền sử dụng đất phải nộp đối với phần diện tích đất tăng thêm này được xác định như sau:
Nếu phần đất tăng thêm 160 m2 này do gia đình khai hoang, sử dụng ổn định lâu dài trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/07/2014) và được sử dụng để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có kinh tế đặc biệt khó khăn.
Trong trường hợp này, căn cứ theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, gia đình bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu phần đất tăng thêm 160 m2 đất này do gia đình bạn khai hoang và sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Trong trường hợp này việc thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình cá nhân đối với phần đất khai hoang này được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ- CP. Theo đó, nếu gia đình bạn khai hoang và sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm luật đất đai thì việc thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm 160 m2 này được xác định:
– Trường hợp phần diện tích đất tăng thêm có nhà ở thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại địa phương nơi có đất. Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất của địa phương tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
– Trường hợp phần diện tích đất tăng thêm 160 m2, có công trình xây dựng không phải là nhà ở trên đất, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu phần đất tăng thêm 160 m2 này do gia đình bạn khai hoang và sử dụng ổn định từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
Trong trường hợp phần đất tăng thêm có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50 % tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức nếu có thì phải nộp bằng 100 % tiền sử dụng đất theo giá đất của địa phương tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, từ những căn cứ nêu trên cho thấy, việc cán bộ địa chính xã trả lời nhà nào tăng ít thì không nộp, nhà nào tăng nhiều mới phải nộp là hoàn toàn không chính xác và không có cơ sở. Việc nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm phụ thuộc vào phần diện tích này tăng thêm sau thời điểm ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay trước thời điểm này, và nguồn gốc đất đều là do khai hoang, nên bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của mình để có sự xác định cụ thể.
