Mặc dù, mới chỉ xuất hiện trong vài năm trở lại đây song loại hình đầu tư bất động sản condotel (viết tắt của hai từ condominimum và hotel) dạng khách sạn chung cư hoặc khách sạn căn hộ mà tại đó mỗi đơn vị nhà ở có chủ sở hữu riêng, đã thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, các quy định pháp luật liên quan tới condotel chưa thật sự đầy đủ, cần có sự bổ sung nhanh chóng để thúc đẩy quá trình đầu tư và phát triển đối với phân khúc này.
Khoảng trống pháp lý và hệ lụy
Thời gian qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự phát triển của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng, trong đó có condotel. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này chưa có văn bản nào điều chỉnh loại hình này từ giá trị pháp lý đến các khung quy chuẩn kỹ thuật trong xây dựng.
Chẳng hạn, mặc dù condotel đã và đang phát triển mạnh tại một số địa phương ven biển, nhưng Luật Du lịch và các luật khác chưa định nghĩa và phân loại nó là cơ sở lưu trú du lịch. Hay, cho đến nay chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel. Hiện, quy chuẩn kỹ thuật cho condotel theo tiêu chuẩn khách sạn. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường. Do đó, condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư. Mặc dù vậy, nếu việc áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình. Ví dụ: Theo quy chuẩn kỹ thuật của chung cư, cứ 100m2 diện tích căn hộ, chủ đầu tư phải bố trí 20m2 diện tích chỗ để xe. Yêu cầu này nếu áp dụng cho condotel ven biển với mục đích nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp.
Sự phát triển nhanh chóng của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp. Hệ lụy của nó nảy sinh từ ngay trong quá trình cấp phép dự án, đến quyền và lợi ích hợp pháp của người đầu tư, nhất là nhà đầu tư thứ phát. Cụ thể, trong quá trình cấp phép dự án condotel doanh nghiệp và cơ quan cấp phép phải vận dụng nhiều văn bản quy phạm khác nhau, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch và Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, hầu hết người mua condotel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng. Do không có giấy chứng nhận, nên người mua sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế lại tài sản của mình, cũng như sử dụng căn hộ mình mua để thế chấp, vay vốn ngân hàng. Đó là chưa tính đến những nguy cơ tranh chấp tiềm ẩn khi nhà đầu tư thứ phát nhận được hứa hẹn quá mức của chủ đầu tư; sự phân chia lợi nhuận trong quá trình khai thác cho công ty quản lý.
Nhà đầu tư condotel cần lưu ý những gì?
Nếu có ý định đầu tư sinh lời từ Condotel, tính pháp lý của dự án sẽ là yếu tố nhà đầu tư phải quan tâm hàng đầu. Nhà đầu tư không thể bỏ qua những lưu ý về: văn bản quy hoạch, giấy phép xây dựng dự án, thời hạn sở hữu Condotel, vấn đề chuyển nhượng hợp đồng, quy trình cấp giấy chứng nhận… Tất cả những vấn đề trên phải được các nhà đầu tư nắm thật chắc, để hạn chế tối đa những bất lợi, thiệt hại trong quá trình đầu tư.
Việc hiểu rõ các quy định hiện tại liên quan tới cấp phép cho dự án và có chiến lược rõ ràng về việc huy động nguồn vốn cho bất động sản cũng như tín dụng, cho vay để đầu tư bất động sản dài hạn hơn sẽ là bước đầu mà các nhà đầu tư cần phải chú trọng.
Đồng thời, chủ đầu tư cần đưa ra các cam kết lợi nhuận khi thỏa thuận với khách hàng sát với thực tế, cũng như lựa chọn địa điểm đầu tư thích hợp trong giai đoạn này để tránh rơi vào tình trạng “bong bóng” lợi nhuận xảy ra trong tương lai.
Nhà đầu tư nào cũng nên thận trọng trong các quyết định đầu tư của chính mình. Vì vậy, tự trang bị kiến thức pháp lý hay nhờ những chuyên gia, luật sư tư vấn chính là cách thức phòng ngừa hiệu quả trước những rủi ro mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng nên sử dụng.
