Câu hỏi: Tháng 4 năm 2013, tôi có mua trả góp một căn hộ thuộc nhà ở xã hội, trả trước 20% nhưng đến năm 2015 tôi có vay thêm 27 triệu (5%) của tư nhân (nhân viên trong công ty bất động sản). Cùng lúc ký nhận vay thêm 10% của công ty bất động sản và trả chậm trong vòng 15 năm. Dự kiến sẽ trả hết phần còn lại khi công ty giao nhà. Còn 3 tháng nữa là giao nhà, công ty yêu cầu tôi phải đóng cho công ty thêm 135 triệu vì công ty đang gặp khó khăn về vấn đề tài chính. Nếu không có tiền đóng, công ty sẽ hủy hợp đồng và trả lại số tiền đã đặt cọc. Tôi rất bất bình vì công ty ăn nói 2 lời. Trước đó nói sẽ cho người mua vay phần còn lại khi trả trước 25%. Vậy mà tôi đặt cọc 3 năm nay giờ công ty bảo không cho vay nữa rồi hoàn vốn mà không có một đồng lãi nào. Vậy tôi có thể đưa đơn kiện công ty không?
Luật sư tư vấn:
Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về việc bán nhà ở xã hội như sau:
“Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
3. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật này.
4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.
5. Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
6. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, việc giảm thuế và ưu đãi vốn tín dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội”.
Theo quy định của pháp luật thì đối với trường hợp mua nhà ở xã hội, việc ứng tiền trước được thực hiện theo thỏa thuận phù hợp với phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Trong trường hợp này, do bạn không nói rõ việc giá trị của căn nhà mua là bao nhiêu nên chưa đủ căn cứ để xác định số công ty yêu cầu bạn ứng trước là phù hợp với quy định hay không?
Tuy nhiên, việc công ty có yêu cầu bạn ứng thêm do gặp khó khăn về vấn đề tài chính là trái với nội dung thỏa thuận ban đầu, có hành vi vi phạm hợp đồng. Trong trường hợp này, bạn có thể yêu cầu công ty hoàn trả lại tiền ứng và tiền lãi theo thỏa thuận, nếu không đạt được sự thỏa thuận. Bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa yêu cầu giải quyết tranh chấp.
