Nhận lời mời của ban biên tập kênh VTC1, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trao đổi về quy định về phí dịch vụ chung cư tại Hà Nội hiện nay.
Câu hỏi: Mức phí dịch vụ tại các chung cư hiện nay được UBND TP Hà Nội quy định như thế nào?
TRẢ LỜI:
Quy định hiện đang có hiệu lực áp dụng tại địa bàn TP Hà Nội đối với phí dịch vụ tại các chung cư là Quyết định số 3206/QĐ-UBND ban hành ngày 9/7/2015 của UBND TP. Hà Nội về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội.
Quyết định nêu trên được ban hành trên căn cứ pháp lý là Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.
Theo đó, UBND TP. Hà Nội quy định về mức tối thiểu và mức tối đa đối với Phí dịch vụ tại các chung cư, để từ đó làm căn cứ cho các Ban Quản trị các chung cư thống nhất về Phí dịch vụ cụ thể áp dụng tại Tòa chung cư đó.
Theo logic tôi hiểu rằng khi chính quyền thành phố đã ban hành khung giá, tức là có mức giá sàn giá trần thì các Ban Quản trị phải thống nhất về giá cụ thể nằm trong khung giá đó, không thấp hơn giá tối thiểu, nhưng cũng không được cao vượt quá giá tối đa.
Mặt khác, Điều 3 của Quyết định cũng nêu rõ Ban Quản trị nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành các khu chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội và các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.
Cụ thể thì khung phí dịch vụ chung cư áp dụng tại thời điểm hiện nay theo Quyết định nêu trên như sau:
– Đối với Nhà chung cư không có thang máy thì mức thấp nhất là 450 đồng/m2, mức cao nhất là 5.000 đồng/m2.
– Đối với chung cư có thang máy thì mức thấp nhất là 800 đồng/m2, mức cao nhất là 16.500 đồng/m2.
Quyết định cũng nêu rõ:
– Trường hợp có nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được tính để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư.
– Trong khung giá này chưa có các dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác.
Câu hỏi: Liệu chủ đầu tư có quyền đơn phương đưa ra giá phí dịch vụ hay không, đặc biệt đối với trường hợp những nhà chưa thành lập ban quản trị?
TRẢ LỜI:
Câu hỏi này đã gây tranh cãi rất nhiều trong thời gian vừa qua.
Tuy nhiên, chúng ta có thể tìm thấy luôn câu trả lời trong Quyết định số 3206/QĐ-UBND ban hành ngày 9/7/2015 của UBND TP. Hà Nội về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Hà Nội như sau:
Ban Quản trị nhà chung cư quyết định giá dịch vụ nhà chung cư; trường hợp chưa thành lập được Ban Quản trị, phải được sự chấp thuận bằng văn bản của trên 50% số hộ dân cư đang cư trú tại nhà chung cư.
Hiểu quy định nêu trên là Ban Quản trị là đơn vị quyết định giá cụ thể của Phí dịch vụ áp dụng cho Tòa chung cư cụ thể trên nguyên tắc xác định giá được quy định ở mức sàn/trần mà Quyết định của Thành phố ban hành.
Trường hợp chưa có Ban Quản trị thì Chủ đầu tư cũng không thể tự đơn phương áp đặt mức phí dịch vụ cho chung cư, mà phải thông qua toàn bộ cư dân của Tòa chung cư, và đạt được 50% số hộ dân đang cư trú tại chung cư chấp thuận bằng văn bản.
Câu hỏi: Những tranh chấp điển hình giữa người dân và chủ đầu tư xoay quanh mức phí dịch vụ là gì?
TRẢ LỜI:
Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản bao phen dậy sóng bởi mâu thuẫn và có khi bị đẩy lên thành tranh chấp đỉnh điểm giữa chủ đầu tư và các hộ dân sinh sống tại các khu chung cư cũng chỉ vì phí dịch vụ. Mà cụ thể thì cũng chỉ có là người dân thì cho rằng mức phí đó là cao, chủ đầu tư thì cho là thấp, hai bên không thể tìm được tiếng nói chung, dẫn đến mâu thuẫn rồi đẩy lên thành tranh chấp. Người dân thì cho rằng với dịch vụ như vậy, không xứng để họ trả mức phí như chủ đầu tư yêu cầu.
Chủ đầu tư thì cho rằng phải mức phí đó mới đáp ứng được yêu cầu của dịch vụ. Cứ như vậy là nảy sinh mâu thuẫn. Hai bên, bên nào cũng có cái lý của riêng mình, và bên nào cũng chỉ suy nghĩ theo lợi ích của bên mình, nên càng khó để tìm được tiếng nói chung, tìm được giải pháp hài hòa cho cả hai bên.
Có những tranh chấp không thể tự giải quyết được khiến hai bên phải đưa nhau ra chính quyền địa phương để phân xử. Tuy nhiên tình trạng tranh chấp này vẫn chưa đến hồi kết thúc.
Do vậy, tôi cho rằng trong những trường hợp tranh chấp nêu trên, hai bên cần dựa vào căn cứ pháp lý là Quyết định của Thành phố ban hành khung phí dịch vụ áp dụng cho các chung cư trên toàn địa bàn thành phố, cần căn cứ vào Thông tư của Bộ xây dựng hướng dẫn cách tính ra phí dịch vụ cho các chung cư. Đấy chính là căn cứ, là tiêu chuẩn để xác định. Tuy nhiên, để đạt được thỏa thuận, đòi hỏi cả hai phía đều phải có thái độ thiện chí, cầu thị và hợp tác, vị lợi ích chung của tập thể, của cả Tòa chung cư.
