Trong thời gian gần đây khi mua bán nhà, nhiều người thường yên tâm đã có vi bằng đảm bảo mà không tìm hiểu kỹ về vi bằng, để rồi lại gặp rủi ro với tài sản đã mua.
Vi bằng chỉ là chứng nhận giao dịch
Theo quy định tại khoản 8, điều 2 Nghị định số: 135/2013/NĐ-CP sửa đổi một số điều nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại:
“Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng
1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.
Do đó, văn phòng thừa phát lại có thể lập vi bằng với sự kiện mua bán căn nhà của bác. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP:
“1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Vi bằng do văn phòng thừa phát lại cấp không phải là văn bản pháp lý, càng không có ý nghĩa công nhận chủ quyền, quyền sở hữu, quyền sử dụng của đương sự.
Do đó, khi làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại Điều 122 Luật nhà ở 2014:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng …”.
Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Các trường hợp mua bán qua vi bằng, phần lớn họ có chung giấy chứng nhận QSDĐ, chung giấy phép xây dựng và chung cả số nhà. Điều này ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý, xử lý sai phạm đối với cơ quan nhà nước. Mà thậm chí, người sở hữu tài sản cũng sẽ mất trắng khi phải bỏ ra cả tỷ đồng để mua tài sản đó.
Để bảo vệ quyền lợi của các bên khi mua bán những loại tài sản có giá trị, luật quy định phải có đăng ký với cơ quan chức năng. Thế nhưng trong thực tế không phải tài sản nào cũng có đủ giấy tờ hợp lệ để thực hiện việc đăng ký, như bất động sản vướng quy hoạch, giấy tờ nhà cũ chưa được cấp đổi theo hiện trạng khi mua bán, người đứng tên sở hữu tài sản và người sử dụng khác nhau, …
Thiết nghĩ, người mua nhà cần phải xem xét các tính pháp lý hợp pháp về tài sản mà mình muốn giao dịch. Trước khi yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ và không nên có niềm tin rằng vi bằng là văn bản cơ quan nhà nước thừa nhận hoặc xác lập quyền của đương sự đối với tài sản hoặc quyền đối với các vấn đề pháp lý khác nhằm tránh rủi ro, tranh chấp, cũng như giảm thiểu các vụ kiện tụng dân sự không đáng có.
