Hiện nay, nghịch lý thanh khoản èo uột, giá nhà đất tăng cao do việc thắt chặt pháp lý, cùng với những chi phí đầu vào tăng nóng khiên nghi vấn về “bong bóng” bất động sản bắt đầu xuất hiện.
Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá giao dịch các sản phẩm nhà ở, đất nền, căn hộ chung cư… vẫn duy trì xu hướng tăng từ đầu năm đến nay, với mức cao hơn so với năm 2021. Trong khi đó, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm, giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương cũng đang chững lại.
Đáng chú ý, mặc dù nguồn cung ít nhưng số lượng giao dịch trên thị trường không nhiều. Trong tổng số trên 22.700 căn hộ được đưa ra thị trường, số lượng giao dịch gần 11.600 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 50,9%, như vậy có thể thấy mức thanh khoản trên thị trường thấp, giá nhà tăng nhanh chủ yếu do chi phí phát sinh, không phải do sức mua trên thị trường tăng.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, hiện mặt bằng giá bất động sản tại hầu hết các thị trường đều không giảm mà còn tăng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Bên cạnh đó, tâm lý đầu cơ hình thành trong bối cảnh lạm phát do khủng hoảng kinh tế sau dịch cũng khiến giá nhà đất tăng mạnh.
“Nguồn tài chính cho bất động sản chưa đa dạng, bền vững khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt, trái phiếu bị kiểm soát trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp không có. Vậy lấy tiền đâu ra để đầu tư các dự án bất động sản… Liệu tình trạng này sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường bởi nguồn cung càng ít thì giá càng lên và sẽ gây khó khăn cho toàn thị trường”, vị này đặt vấn đề.
Bức tranh chung của thị trường hiện nay là giá bất động sản đang cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân, dẫn đến việc hấp thụ sản phẩm thấp. Đặc biệt, nguồn cung đang chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở thu nhập thấp lớn mà nguồn cung hạn chế. Vì vậy, giải pháp cấp bách hiện nay là cần sớm gia tăng nguồn cung, đưa bất động sản về giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực và cân bằng thị trường.
“Để hạn chế bong bóng bất động sản gia tăng cần phải nhanh chóng mở rộng thêm nguồn cung, nhất là nguồn cung ngắn hạn, các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ đơn vị phát triển, tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục, công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản…”, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.
Theo các chuyên gia, sức mua của thị trường bất động sản đang giảm do nhiều yếu tố, trong đó có chính sách tín dụng. Nếu không có những giải pháp đưa bất động sản về giá trị thực thì khó ổn định thanh khoản, cân bằng lại thị trường.
Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS), cho rằng, người dân có nhu cầu thật sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm bất động sản. Tới đây, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn.
Khi đó, mức giá sẽ giảm về giá trị thật và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Việc đầu tư, đầu cơ mua nhà đất sử dụng các đòn bẩy tài chính sẽ dần hạn chế, dòng tiền vào bất động sản chỉ đón nhận những cơ hội an toàn trong tương lai.
Ông Đính nhận định, ở thời điểm này, bất động sản tăng ở khu vực nào, ở đó có thể là hiện tượng thổi giá. Năm nay, những yếu tố cơ bản để đẩy giá bất động sản tăng cao như thời gian qua không còn, trừ khi pháp lý đã được điều chỉnh, thông tin quy hoạch được công bố, cơ sở hạ tầng được đầu tư… Chưa kể, Chính phủ và các địa phương đang có động thái điều tiết thị trường về giá trị thật.
“Cơ quan quản lý Nhà nước cần thúc đẩy nhanh việc sửa đổi các luật liên quan đến thị trường bất động sản, để tạo ra hành lang thông thoáng, thuận lợi cho kênh phát hành trái phiếu, các quỹ đầu tư tín thác, tạo hành lang đa dạng hoá nguồn vốn. Đồng thời, sớm có các biện pháp kiểm soát lạm phát, cân đối dòng tiền đầu tư vào các phân khúc bất động sản khác như nhà ở xã hội, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp…”, ông Đính kiến nghị.
Bên cạnh đó, còn có tình trạng “nhà nhà, người người đi kinh doanh bất động sản” – nhiều người gom tiền, đầu cơ đất tạo ra nguồn cầu lớn ở từng khu vực nhưng lại không tạo nên đồng bộ toàn thể.
Vì vậy, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, cho rằng việc điều chỉnh chính sách tín dụng với bất động sản tại thời điểm hiện tại để tránh tình trạng “bong bóng” giá nhà, đất là hợp lý.
“Nhiều người không quan tâm đến việc đầu tư và các ngành sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp để tạo ra của cải vật chất mà chỉ muốn kiếm lời từ việc mua qua bán lại đất đai, sản phẩm bất động sản khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao một cách bất hợp lý. Tình trạng phân lô bán nền tự phát xuất hiện ở nhiều nơi, nhiều tỉnh thành có thông tin quy hoạch khiến giá đất tăng cao mất kiểm soát, hàng loạt “cò đất” bám vào thông tin quy hoạch để kiếm lời”, ông Hà nhìn nhận.
