Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty Luật SBLAW đã có bài phân tích về những rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản khi luật sư Hà trả lời phóng viên tạp chí muabannhadat.com.vn
Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài viết này:
Câu hỏi 1: Anh đánh giá thế nào về các chính sách bảo vệ quyền lợi của bên mua bất động sản hiện nay?
Trả lời: Theo đánh giá của tôi thì Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2015 với nhiều đổi mới, đã tác động tích cực, tạo điều kiện cho thị trường BĐS khởi sắc.
Chính sách bảo vệ quyền lợi của người mua được quy định tích cực trong Luật nêu trên là:
– Chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính,
– Chủ đầu tư chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện. Lần thu tiền đầu tiên, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận… Các quy định nêu trên thắt chặt nghĩa vụ của Chủ đầu tư trong việc thực hiện cam kết về thời hạn bàn giao nhà cho bên mua bất động sản.
– Năng lực tài chính của Chủ đầu tư cũng được Luật nâng lên từ 6 tỷ lên 20 tỷ đồng vốn pháp định. Quy định này cũng lọc bớt các Chủ đầu tư năng lực tài chính yếu tham gia vào thị trường xây dựng và kinh doanh bất động sản, từ đó cũng góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
– Liên quan tới nguồn vốn cho thị trường, thông tư 17 của Bộ Xây dựng có hiệu lực vào ngày 25/11 mới đây đã cho phép người mua nhà ở thương mại có giá trị dưới 1,05 tỉ đồng được phép tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng. Đặc biệt là việc thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản, từ mức 50% xuống mức 150% trong Thông tư 36 mới ban hành của NHNN. Đánh giá chung về mặt định tính là sửa đổi này chắc chắn sẽ giúp các ngân hàng có thêm nguồn để cho vay lĩnh vực BĐS, trong khi vẫn giữ được hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) ở mức 9%.
– Bên cạnh đó, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, mới đây Chính phủ vừa ban hành Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo Nghị định, tùy mức độ vi phạm, đối tượng có hành vi vi phạm sẽ bị phạt từ 500.000 đến 1 tỷ đồng. Mức phạt cao hơn cũng góp phần hạn chế và có tính răn đe với những vi phạm về bất động sản.
Câu hỏi 2: Những rủi ro hiện nay mà người mua nhà có thể gặp phải?
Thứ nhất: Bàn giao nhà chậm tiến độ Đây là một thực tế đã quá rõ ràng với chúng ta hiện nay. Đã và đang có quá nhiều dự án bỏ hoang không thể giao nhà, và hầu hết các dự án đều giao nhà chậm tiến độ. Trong rủi ro này người mua nhà vẫn được nhận bàn giao nhà, tuy nhiên, việc chậm bàn giao làm cho người mua nhà rơi vào trạng thái hoang mang và phụ thuộc vào chủ đầu tư.
Tại sao lại có tình trạng chậm tiến độ như vậy? Như chúng ta có thể thẩy việc Chủ đầu tư rót vốn một cách nhỏ giọt vào dự án dẫn tới tình trạng dự án hoạt động một thời gian rồi lại ngưng số tiền còn lại Chủ đầu tư mang rót vào nhiều dự án khác nhau. Trong trường hợp đầu tư tốt có lãi thì không sao, nếu Chủ đầu tư đầu tư thua lỗ thì người mua khó có thể nhận được nhà của mình vì Chủ đầu tư đã hết vốn để rót vào dự án.
Thứ 2: Rủi ro về tài chính Như đã nói ở trên, Chủ đầu tư khi huy động vốn từ người mua nhà có thể họ sẽ không đầu tư vào dự án mà họ chiếm dụng vốn của người mua nhà để đầu tư vào các dự án sinh lời cao hơn. Tuy nhiên sinh lời cao thường đi đôi với rủi ro nhiều. Trong trường hợp lãi thì không sao, nếu đầu tư lỗ thì Chủ đầu tư sẽ không có khả năng tiếp tục xây dựng dự án cũng như không có khả năng đền bù cho người mua nhà. Như vậy, người mua nhà có khả năng bị mất trắng số tiền mà họ đã ứng trước cho Chủ đầu tư.
Thứ 3: Rủi ro về chính dự án Như chúng ta có thể thấy dự án đường sắt trên cao Hà Đông- Hà Nội đã xảy ra nhiều vụ tai nạn. Vấn đề an toàn lao động và vệ sinh lao động hiện cũng đang là một vấn đề hết sức nhức nhối.
Như việc xây dựng tòa cao ốc trọc trời Keangnam cũng có quá nhiều vụ thiệt mạng. Một khi Chủ đầu tư vi phạm quy chuẩn và quy định về xây dựng cũng như vệ sinh an toàn thực phẩm và dẫn tới nhiều tai nạn, dự án có thể bị thu hồi và người mua nhà không bao giờ có thể nhìn thấy ngôi nhà tương lai của mình.
Ngoài ba rủi ro lớn nhất đã nêu còn rất nhiều các nguy cơ khác không thể lường trước. Người mua nhà cần có những quyết định thông minh và an toàn để bảo vệ bản thân và ngăn cản những hành vi sai trái của Chủ đầu tư.
Câu hỏi 3: Người mua nhà cần làm gì để có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình?
Mỗi người mua nhà cần phải thông minh và sáng suốt khi quyết định mua một ngôi nhà tương lai cho mình. Có rủi ro ắt có những biện pháp phòng ngừa, sau đây là một vài gợi ý cho Người mua
Thứ nhất: Hãy là một người hiểu biết về pháp luật Pháp luật hiện nay luôn luôn hướng tới việc bảo vệ Người mua nhà. Trong các dự án Chủ đầu tư thường đã có những hợp đồng soạn sẵn và người mua nhà muốn mua thì phải ký vào hợp đồng đó. Những hợp đồng mẫu như vậy thường chứa những điều khoản bất lợi cho Người mua nhà.
Vậy, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng ràng buộc, Người mua nhà cần phải đọc thật kỹ và đối chiếu lại với luật xem có điều khoản nào chưa phù hợp hay bất lợi cho mình. Người mua nhà có thể nhờ tới một đơn vị tư vấn pháp luật để bảo vệ cho mình trước những hợp đồng như vậy.
Cùng việc hiểu biết pháp luật, Người mua nhà có thể tránh được những bắt bẻ từ Chủ đầu tư. Ví dụ, Người mua nhà đã ứng trước cho Chủ đầu tư 75% tổng giá trị ngôi nhà của mình mà Chủ đầu tư vẫn còn muốn ứng tiếp với nhiều lý do khác nhau, Người mua nhà có thể nêu ra điều luật có thể bảo vệ mình và yêu cầu nhà đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.
Thứ hai: Hãy biết chắt lọc thông tin khi quyết định mua nhà Trước khi ký hợp đồng với chủ đầu tư đầu tư dự án khách hàng cần lưu ý tính pháp lý của dự án đó, uy tín, năng lực tài chính của chủ đầu tư. Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cũng cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
Phải xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, phạt về chậm tiến độ thi công, chậm giao nhà, các điều khoản bất khả kháng… Từ trước đến nay người mua nhà luôn đi theo một lối mòn là các hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn thảo và người mua nhà không có lựa chọn nào khác nếu muốn mua nhà và phải ký vào hợp đồng mặc dù biết rằng hợp đòng có các điều khoản bất lợi cho mình. Trong khi đó, theo luật dân sự thì Hợp đồng là sự thỏa thuận của 2 bên, nên bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu điều chỉnh mẫu hợp đồng do bên bán đưa ra.
Về chủ thể ký hợp đồng, phải xem bên ký hợp đồng có thẩm quyền ký hay không. Vì có một số trường hợp đã ký xong nhưng bên ký hợp đồng không có thẩm quyền dẫn tới hợp đồng vô hiệu.
Trường hợp không có khả năng tự kiểm tra được, người mua nên hỏi ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực mua bán nhà ở để hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra.
