Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP vẫn giữ nguyên quy định buộc người dân, doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất cho giai đoạn chờ xác định giá đất là không phù hợp.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (01/8/2024) nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất sẽ phải nộp bổ sung một khoản tương đương 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong thời gian chờ định giá. Đến nay, tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Bộ Tài chính muốn tiếp tục giữ nguyên quy định về khoản thu bổ sung này đối với phần thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Những hệ lụy
Dự thảo Nghị định nói trên đang đi ngược lại tinh thần tại Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, quy định rất rõ: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản có hiệu lực trở về trước thì chỉ được áp dụng nếu quy định mới có lợi hơn cho người bị tác động”.
Trong khi đó, quy định hiện hành lại yêu cầu truy thu tiền sử dụng đất với lãi suất 5,4%/năm đối với các dự án phát sinh trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rõ ràng là đi ngược tinh thần của pháp luật. Đồng thời, việc áp dụng luật mới để xử lý hành vi quá khứ theo hướng bất lợi không chỉ sai luật mà còn có thể làm phát sinh tranh chấp pháp lý.
Bản chất của vấn đề nằm ở khoảng trống thời gian từ khi cá nhân, doanh nghiệp có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi cơ quan Nhà nước xác định được giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất thường bị kéo dài do thủ tục từ phía cơ quan Nhà nước. Trong khoảng thời gian đó, người dân và doanh nghiệp hoàn toàn bị động, không thể can thiệp để thúc đẩy tiến độ, nhưng khi giá đất được xác định, họ lại bị yêu cầu nộp bổ sung phần chênh lệch cộng lãi suất. Việc bắt họ nộp tiền bổ sung như vậy là không công bằng.
Nghịch lý này không hiếm gặp trên thực tế. Nhiều dự án từng rơi vào tình trạng “đắp chiếu” hàng năm trời chỉ vì chưa xác định được giá đất, chưa cấp sổ đỏ hay chưa đủ điều kiện triển khai. Doanh nghiệp không phát sinh doanh thu nhưng vẫn bị truy thu. Đây là một nghịch lý của cơ chế “người làm đúng bị phạt ngược”, trong khi sự chậm trễ lại đến từ chính cơ quan quản lý Nhà nước.
Hệ lụy từ quy định truy thu tiền sử dụng đất là điều đã thấy rõ, khi doanh nghiệp phải gánh thêm áp lực tài chính rất lớn. Với mức truy thu cộng lãi suất cao, nhiều chủ đầu tư có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn, buộc phải dừng triển khai hoặc thu hẹp quy mô dự án. Hệ quả là nguồn cung bất động sản vốn đã eo hẹp lại càng thêm cạn kiệt. Không chỉ dừng ở đó, chi phí đầu vào tăng tất yếu sẽ kéo theo giá bất động sản leo thang, khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với của người dân. Tình trạng thiếu cung, giá tăng sẽ khiến giấc mơ an cư xa dần. Đây sẽ là hệ quả tất yếu nếu không có giải pháp điều chỉnh chính sách kịp thời.
Tránh “vơ đũa cả nắm”
Về bản chất, chính sách phải hướng tới đại đa số những người làm đúng, phải bảo vệ những doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc quy định, chờ đợi đầy đủ các thủ tục pháp lý để triển khai dự án. Không thể để doanh nghiệp phải gánh hậu quả từ sự chậm trễ của chính cơ quan công quyền. Hơn nữa, việc xây dựng chính sách cần đảm bảo tính phân loại và công bằng. Nếu vì một vài doanh nghiệp mà truy thu cả những đơn vị làm đúng sẽ chẳng khác nào “vơ đũa cả nắm”. Mục tiêu chính sách phải đặt lợi ích của đại đa số người dân và doanh nghiệp tuân thủ pháp luật lên hàng đầu.
Do đó, đề xuất trước hết không nên áp dụng hồi tố với các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024 – thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Nếu cố tình áp dụng hồi tố trong khi luật chưa cho phép sẽ vi phạm nguyên tắc pháp chế. Bên cạnh đó, nếu thực sự cần truy thu thì cũng cần giới hạn trong phạm vi hợp lý. Cụ thể, chỉ nên áp dụng đối với những dự án phát sinh sau ngày 1/8/2024, tức là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, và chỉ sau khi đã trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn định giá đất được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc điều chỉnh chính sách theo hướng công bằng, hợp lý là điều cần được thực hiện ngay, để duy trì niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào pháp luật; đồng thời tránh tạo thêm rào cản cho phục hồi kinh tế.
