Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLAW đã có bài trả lời phỏng vấn Báo Kinh tế & Đô thị về vấn đề bán suất nhà tái định cư, chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn:
Câu hỏi: Thưa luật sư, việc “buôn bán” suất tái định cư (TĐC) được các sàn giao dịch BĐS ráo riết săn lùng khi nhà chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa cấp sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng, có phải là hành vi vi phạm pháp luật không?
Trả lời:
Trước tiên cần hiểu đúng khái niệm luật định về “Nhà tái định cư”, hay gọi chính xác theo định nghĩa của Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực kể từ ngày ngày 01/7/2015 quy định tại Khoản 6 Điều 3 như sau:
“Nhà ở để phục vụ tái định cư” là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo đó, Chủ đầu tư Nhà ở tái định cư ký Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư (căn hộ chung cư tái định cư) với đối tượng được bố trí mua căn hộ tái định cư là các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư – những người buộc phải dời khỏi nơi họ đang ở do khu đất bị giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua (gọi là Sổ hồng).
Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 cho phép giao dịch nhà ở tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước (cụ thể mà mua – bán) không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Điều đó có nghĩa là sau khi Người mua nhà ở tái định cư và Chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, thì Người mua đã có quyền thực hiện giao dịch.
Tuy nhiên, việc mua – bán “suất” tái định cư không thuộc quy định nêu trên của Luật Nhà ở.
Theo Luật Nhà ở năm 2014 – có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2015, và trong khi đang chờ Nghị định hướng dẫn đối với Luật này, thì các quy định liên quan đến việc phát triển và quản lý nhà tái định cư sẽ được thực hiện theo hướng dẫn của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/7/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và Thông tư số 07/2014/TT-BXD ngày 20/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP (hướng dẫn tại Công văn số 1436 /BXD-QLN ngày 30/6/2015 của Bộ Xây dựng), thì trình tự để Người mua có được một căn nhà tái định cư sẽ như sau:
Người mua – là người có quyền sử dụng đất thuộc về một khu đất bị giải phóng mặt bằng. Người mua sẽ được bốc thăm mà theo số bốc thăm đó Người mua sẽ ký hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư với Chủ đầu tư.
Việc ký hợp đồng mua bán phải theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, và theo trình tự, thủ tục do Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định.
Sau khi Hợp đồng mua bán có hiệu lực thì Người mua và Chủ đầu tư thực hiện các điều khoản của Hợp đồng mua bán liên quan đến tiến độ thanh toán.
Ở thời điểm thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, Người mua có quyền thực hiện giao dịch về nhà ở tái định cư này, mà trong đó có hình thức là mua – bán hoặc chuyển nhượng Hợp đồng mua bán.
Như vậy, khái niệm gọi là “buôn bán suất tái định cư” là hành vi được thực hiện từ trước khi có Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư đã có hiệu lực.
Hành vi này không có căn cứ pháp lý, hay nói cách khác như quy định tại Khoản 9 Điều 6 Luật Nhà ở thì hành vi này thuộc danh mục hành vi bị cấm, cụ thể như sau: “9. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này”.
Nghĩa là chưa đến thời điểm, và chưa đạt đủ điều kiện để mua – bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà đã thực thiện, thì hành vi đó bị Luật Nhà ở cấm.
Câu hỏi: Thực tế, việc chuyển nhượng suất TĐC bị cấm, nhưng vẫn “biến tướng” thành các hình thức như hợp đồng mua bán tay, ủy quyền rồi được các đơn vị công chứng xác nhận nhanh chóng, vừa khó quản lý lại gây thất thu thuế. Sự việc này diễn ra tràn lan thì những văn phòng công chứng đó được xem là “tiếp tay” cho hành vi trái luật này không, thưa luật sư?
Trả lời:
Luật Nhà ở đã quy định tại Khoản 9 Điều 6 rằng mọi trường hợp thực hiện các giao dịch về nhà ở, trong đó có nhà ở tái định cư mà không đúng quy định của Luật này, thì đều bị cấm.
Do vậy, bản thân hành vi mua bán suất tái định cư là một hành vi bị cấm.
Do đó, mọi hình thức thể hiện cho hành vi này như hợp đồng mua bán viết tay, hợp đồng ủy quyền, hay hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực, đều là trái pháp luật.
Tôi không rõ văn bản ủy quyền có công chứng ở đây nội dung thể hiện như thế nào, nhưng nếu để che giấu một hành vi bị pháp luật cấm thì bản thân văn bản đó cũng trái pháp luật và vô hiệu.
Câu hỏi: Thưa luật sư, với những trường hợp mua suất TĐC qua 2-3 mối trung gian, đồng nghĩa với việc có thể phải khai man khi ủy quyền nhiều lần, thì rủi ro nào sẽ xảy ra với kẻ bán và kẻ mua?
Trả lời: Hành vi mua – bán suất tái định cư là một hành vi bị cấm theo quy định tại Khoản 9 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 như đã nêu ở trên, nên mọi hình thức thể hiện hay che giấu hành vi này thì các giao dịch đó đều vô hiệu.
Do vậy, theo tiến trình thực hiện thì tôi tạm dừng lại ở người cuối cùng đứng ở phía bên mua – hay gọi tắt là người mua cuối cùng qua nhiều lần giao dịch bằng hình thức ủy quyền. Theo kinh nghiệm mà tôi biết thì mỗi lần ủy quyền như vậy, bao giờ những người mua ở khúc giữa cũng làm thủ tục để ký ủy quyền từ người mua đầu tiên – tức là người có suất tái định cư sang cho người mua cuối cùng.
Mà giao dịch này vô hiệu bởi hành vi bị Luật cấm, thế nên, rủi ro cho người mua cuối cùng là người mua ấy sẽ không thể đứng tên ở bên mua trong Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư với Chủ đầu tư – mà Hợp đồng ấy luôn luôn hiện tên là Người bốc thăm suất tái định cư – vì bản chất nhà ở tái định cư là được bán cho người có quyền sử dụng đất bị giải phóng mặt bằng.
Lại vẫn là người bán – người ủy quyền có tên trên Hợp đồng mua bán nhà tái định cư khi ký Hợp đồng này với Chủ đầu tư.
Không có gì ràng buộc về mặt pháp lý – tức là căn cứ để pháp luật bảo vệ cho người mua cuối cùng nếu như sau khi ký Hơp đồng mua bán với Chủ đầu tư mà Người bán lại không chịu ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán này cho người mua – người được ủy quyền cuối cùng.
Khả năng mất trắng, mất toàn bộ số tiền chênh lệch mà người mua cuối cùng trả cho các người bán ở giữa là hoàn toàn có thể xảy ra, và xảy ra rất cao.
Rủi ro về phía người bán là họ đã thực hiện một hành vi bị pháp luật cấm, thì tùy thuộc vào động cơ, yếu tố lỗi và mức độ nghiêm trọng, cũng như giá trị của thiệt hại, mà họ sẽ bị xử phạt về mặt hành chính hoặc xử lý về mặt hình sự, nếu như cơ quan công an vào cuộc.
Vân Hằng
