Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trả lời phỏng vấn báo Kinh tế và Đô thị về vấn đề rao bán nhà xã hội.
Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn này:
Câu hỏi: Thưa anh, mặc dù Bộ Xây dựng đã quy định không được rao bán nhà xã hội qua sàn song thực tế hoạt động này lại diễn ra công khai trên thị trường BĐS. Thậm chí có nhiều sàn còn yêu cầu khách hàng nộp tiền đặt cọc lên đến hàng chục triệu đồng để giữ chỗ.
Cá nhân anh nhận định như thế nào về thực trạng này?
TRẢ LỜI:
Trình tự, thủ tục giao dịch (mua – bán, thuê – cho thuê, thuê mua – cho thuê mua) nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại Thông tư 08/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 88/2013 về phát triển và quản lý NHÀ Ở XÃ HỘI.
Theo đó,
Trình tự, thủ tục giao dịch đúng phải là:
Bước 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc diện được mua, thuê, thuê mua NHÀ Ở XÃ HỘI nộp hồ sơ đăng ký cho Chủ đầu tư.
Bước 2: Chủ đầu tư xem xét từng hồ sơ, lập danh sách gửi cho UBND cấp xã để xác nhận xem có đúng đối tượng được giao dịch NHÀ Ở XÃ HỘI hay không? Nếu đúng thì mới chuyển sang Bước 3.
Bước 3: Ký hợp đồng trực tiếp giữa người giao dịch – phải là người thuộc diện được giao dịch NHÀ Ở XÃ HỘI với Chủ đầu tư, và thanh toán trực tiếp hoặc qua ngân hàng cho Chủ đầu tư.
Tuy nhiên,
Trên thực tế hiện nay thì nhiều Sàn Giao dịch bất động sản đã đăng tin cũng như đã tiến hành việc thực hiện các giao dịch đối với NHÀ Ở XÃ HỘI,
Chiểu theo Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng, thì hành vi này của các Sàn Giao dịch bất động sản là trái pháp luật, cụ thể là vi phạm quy định về trình tự, thủ tục giao dịch NHÀ Ở XÃ HỘI của Thông tư số 08 và Nghị định số 88.
Thực trạng nêu trên là nguy hiểm cho xã hội, bởi lẽ quy định của pháp luật không được thực thi nghiêm minh. Mặt khác, thực trạng này còn chứa đựng nhiều rủi ro thiệt hại về mặt vật chất của các chủ thể tham gia vào giao dịch này, đặc biệt là người mua – người nắm đằng lưỡi dao – vì thực hiện sai pháp luật nên cũng không thể được pháp luật bảo vệ. Nguy cơ mà ở đó những người này có khả năng bị mất trắng tiền là rất cao, mà không pháp luật hay cơ quan nhà nước nào bảo vệ được họ.
Câu hỏi: Việc khách hàng vì tâm lý nôn nóng muốn sở hữu nhà mà tham gia vào hoạt động không minh bạch này thì có tiềm ẩn những rủi ro gì, thưa anh?
TRẢ LỜI:
Rủi ro chính là tính trái pháp luật của giao dịch.
Khi giao dịch đã trái pháp luật thì những người tham gia giao dịch đều không được pháp luật bảo vệ.
Điều này gây bất lợi lớn cho người mua, vì họ nắm đằng chuôi.
Có những loại rủi ro cơ bản sau đây mà người mua có thể phải đối mặt:
- Giao dịch không được thực hiện, thì người mua phải đi đuổi đuôi cái người mà mình đã giao tiền cho họ, ví dụ như tiền đặt cọc, hay tiền chênh lệch. Họ trả lại luôn thì không sao, nhưng họ không trả lại luôn thì pháp luật cũng khó bảo vệ được người mua. Hành trình đi đòi lại tiền đã bỏ ra là rất vất vả. Thực tế thời gian qua đã rất nhiều trường hợp như vậy rồi, nên trên địa bàn TP Hà Nội, chính quyền thành phố đã phải ban hành gấp lệnh cấm các giao dịch như vậy, đặc biệt là giao dịch đặt cọc để mua NHÀ Ở XÃ HỘI.
- Giao dịch có được thực hiện, vì lý do này hay lý do khác, mà khâu xét duyệt đối tượng được mua bị nhầm người mua không đủ điều kiện để mua mà chủ đầu tư vẫn bán. Đến khi bị thanh tra hoặc rơi vào tình huống mà giao dịch này bị tuyên vô hiệu, thì bản thân người mua cũng rất chật vật để đi đòi lại tiền đã thanh toán, chưa kể hàng đống thứ tiền trung gian, chênh lệch, môi giới – có lẽ không bao giờ đòi lại được.
Câu hỏi: Về dự án nhà xã hội của những chủ đầu tư tuồn hàng ra sàn để phân phối về mặt pháp lý sẽ có những hình thức xử phạt ra sao, thưa anh?
TRẢ LỜI:
Nghị định số 88/2013 quy định về việc phát triển và quản lý các dự án nhà ở xã hội dành riêng một Chương IV để quy định về việc xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại trong việc quản lý và sử dụng nhà ở xã hội.
Theo đó, hành vi mà Phóng viên đưa ra là “chủ đầu tư tuồn hàng ra sàn để phân phối” được xếp vào loại hành vi “vi phạm các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội” – Khoản 2 Điều 20 Nghị định số 88.
Khoản 5 Điều 21 Nghị định số 88 quy định: “Đối với các hành vi vi phạm pháp luật khác về việc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thì tùy theo mức độ vi phạm mà thực hiện xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật hiện hành”
Quy định nêu trên được cụ thể hóa tại Khoản 5 Điều 32 Thông tư số 08 như sau:
“Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng quy định tại Thông tư này, thì ngoài việc bị xử phạt hành chính theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội, còn:
- bị buộc phải hoàn trả lại các khoản chị phí được ưu đãi,
- bị thu hồi dự án,
- không được thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản trong vòng 02 năm kể từ ngày bị thu hồi dự án hoặc bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
Câu hỏi: Thưa anh, thời hạn thuê, thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là trong 5 năm nhưng nhiều cá nhân dù chưa đủ thời hạn vẫn thực hiện giao dịch cho thuê hoặc bán.
Trong trường hợp giao dịch nảy sinh mâu thuẫn, kẻ bán và người mua sẽ đối mặt với rủi ro nào?
TRẢ LỜI:
Giao dịch trong trường hợp này bị coi là giao dịch vô hiệu, do trái pháp luật.
- Rủi ro về phía người bán như sau:
- Khoản 3 Điều 21 Nghị định số 88 quy định: “Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua thực hiện không đúng quy định của Nghị định này thì bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
- Rủi ro về phía người mua như sau:
- Vẫn Khoản 3 Nghị định số 88 quy định: “Việc mua bán, thuê mua nhà trong trường hợp này không có giá trị pháp lý. Bên mua, bên thuê mua không được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua, đã thuê mua và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Đối với người thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mà tự ý cho người khác thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở xã hội cho người khác hoặc hoán đổi nhà đang thuê, đang thuê mua hoặc cho người khác mượn nhà xã hội đang thuê, thuê mua thì Chủ đầu tư – Bên cho thuê, bên cho thuê mua được quyền chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở và thu hồi lại nhà cho thuê, thuê mua đó.
