SBLAW trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn của luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW trả lời báo Đầu tư về vấn đề quyền của người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam:
Câu hỏi 1: Là một đơn vị có nhiều năm tư vấn về các thủ tục mua nhà cho người nước ngoài, SBLaw có đánh giá như thế nào về những thay đổi gần đây liên quan đến quy định sở hữu cho người nước ngoài trong Luật Nhà ở sửa đổi 2014?
Việc pháp luật có những thay đổi liên quan đến quy định sở hữu nhà ở cho người nước ngoài trong Luật nhà ở số 65/2014/QH13 xuất phát từ hai nguyên nhân chính:
Thứ nhất, vấn đề này trên thực tế đã được thực hiện thí điểm tại Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 để khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư tại Việt Nam tuy nhiên sau 5 năm triển khai đã không đạt được những kết quả như mong đợi. Do đó, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được ra đời để khắc phục những hạn chế tại Nghị quyết cũ, góp phần tạo điều kiện để thúc đẩy sự đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ hai, Việt Nam hiện nay được coi là một quốc gia đang trên đà phát triển, là một môi trường lí tưởng cho các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án kinh tế. Có thể thấy trong thời gian gần đây các khu công nghiệp xuất hiện ở nước ta ngày càng nhiều kéo theo số lượng lao động nước ngoài đến Việt Nam sinh sống và làm việc ngày một tăng cao. Hơn nữa, xuất phát từ nhu cầu làm việc tại Việt Nam đã kéo theo có một số lượng lớn sinh viên đến Việt Nam học tập và tìm kiếm cơ hội ở mảnh đất màu mỡ này. Như vậy, việc Luật Nhà ở 2014 điều chỉnh những chính sách này sẽ thu hút một lượng lớn số người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản được phát triển trở lại
Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại Chương IX Luật nhà ở 2014 đã cho thấy những tín hiệu hết sức khả quan trong việc thay đổi các quy định liên quan, bao gồm những mặt tích cực từ phía chính sách pháp luật cho đến thực tiễn áp dụng. Những sự thay đổi của Luật nhà ở 2014 cụ thể như sau:
Luật nhà ở 2014 ra đời đã mở rộng hơn các đối tượng được mua nhà tại Việt Nam: Nghị quyết 19/2008 chỉ quy định có 05 loại đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong đó các đối tượng được quy định tại Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này đã gây cản trở tới một số lượng lớn các đối tượng người nước ngoài khác đang có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam như các sinh viên nước ngoài học tập, trao đổi, nghiên cứu tại Việt Nam hay những người nước ngoài chỉ làm việc tại Việt Nam dưới 01 năm…. Do đó, Luật nhà ở 2014 đã cho phép cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự là được phép mua nhà ở tại Việt Nam.
Ngoài ra, Luật mới còn mở rộng về quyền được chọn loại nhà ở của người nước ngoài, không còn bị bó hẹp ở những căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại như trong Nghị định 19/2008 mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 đã khắc phục được hạn chế này, cho phép người nước ngoài bên cạnh những căn hộ chung cư thì còn được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ.
Luật nhà ở 2014 tăng thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài: Việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Nghị quyết 19/2008 bị hạn chế về thời gian, theo đó cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở tương ứng với thời gian ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư. Nhằm khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật Nhà ở 2014 đã tăng thời gian sở hữu nhà ở, cá nhân nước ngoài không chỉ được sở hữu tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận mà còn có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu.
Luật nhà ở 2014 đã nới lỏng điều kiện về quyền của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài: Nghị quyết 19/2008 quy định chủ sở hữu nhà ở là các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở vào mục đích để ở, không được cho thuê, không được kinh doanh như cá nhân trong nước. Tuy nhiên trên thực tế có những trường hợp cá nhân nước ngoài vì tính chất công việc nên luôn ở nhiều nơi khác nhau thì lại không được cho thuê hoặc kinh doanh nhà ở đã mua khi họ tạm thời không có nhu cầu sử dụng. Vì vậy, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép cá nhân nước ngoài được hưởng các quyền như công dân Việt Nam, ngoại trừ một số điều kiện áp dụng cho cá nhân nước ngoài.
Câu hỏi 2: Kể từ thời điểm quy định này ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, số lượng người nước ngoài quan tâm đến việc sở hữu nhà tại Việt Nam tăng lên cũng khá đáng kể. Tuy nhiên, số lượng ra quyết định mua lại không thực sự tăng nhiều. Theo SBLaw đánh giá, yếu tố nào đã ảnh hưởng tới điều này?
Sau khi quan sát thị trường chúng tôi nhận thấy xét về mặt chủ quan pháp luật đến mặt khách quan đều có ảnh hưởng ít nhiều đến số lượng các giao dịch bất động sản có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam kể từ sau khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 trở lại đây, cụ thể như sau:
* Yếu tố chủ quan xuất phát từ chính sự bất cập, không đồng bộ trong các văn bản pháp luật trực tiếp điều chỉnh các giao dịch liên quan đến bất động sản có yếu tố nước ngoài:
– Nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ chính những bất cập, hạn chế đang còn tồn đọng tại Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn:
Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 quy định cho phép người nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại tại Việt Nam trừ những khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ tuy nhiên Nghị định 99/2015 hướng dẫn các quy định của Luật nhà ở lại không quy định cụ thể các khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh là những khu vực nào mà chỉ giao cho Bộ Công an và Bộ Quốc phòng có trách nhiệm xác định tại từng địa phương và thông báo bằng văn bản cho UBND cấp tỉnh.
Hiện nay, Bộ Công an và Bộ Quốc phòng vẫn chưa ban hành các danh mục này theo quy định trên đã dẫn đến thực trạng các chủ đầu tư không dám bán cho người nước ngoài do không thể xác định được dự án nhà ở của mình có thuộc khu vực cần đảm bảo anh ninh, quốc phòng hay không.
Thứ hai, quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở còn chưa rõ ràng, cụ thể. Hiện tại pháp luật quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm nếu có nhu cầu. Tuy nhiên pháp luật hiện hành không quy định về vấn đề trong trường hợp khi người nước ngoài có nhu cầu bán nhà ở thuộc sở hữu của mình thì người mua căn nhà đó sẽ được sở hữu trong thời hạn như thế nào? Nếu người mua là người nước ngoài hoặc Việt kiều thì thời hạn sử dụng căn nhà mua đó sẽ là 50 năm hay là khoảng thời gian còn lại của chủ cũ; còn nếu người mua là người Việt Nam thì họ có được sử dụng căn nhà này vĩnh viễn hay không? Đó là những vấn đề mà Luật nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn vẫn chưa giải quyết.
– Nguyên nhân xuất phát từ sự không thống nhất giữa Luật Nhà ở 2014 với các văn bản pháp luật có liên quan khác:
Điều 7 Luật Nhà ở 2014 hiện nay quy định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam có bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật này. Tuy nhiên Luật đất đai 2013 lại không quy định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất, Nghị định 99/2015 thay thế Nghị định 51/2009 cũng không hề có quy định nào về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài trong trường hợp sở hữu nhà ở. Chúng tôi cho rằng đây là vấn đề thiếu sót của quy định pháp luật khiến cho nhiều đơn vị bối rối trong việc làm các thủ tục về sở hữu đối với người nước ngoài.
Ngoài ra dù không có ảnh hưởng một cách trực tiếp như các văn bản pháp luật nêu trên song các quy định của pháp luật ngân hàng hiện nay đã gây ảnh hưởng gián tiếp tới vấn đề này. Khoản 3 Điều 7 Nghị định 70/2014/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh ngoại hối đã có quy định về việc người nước ngoài có nguồn thu ngoại tệ hợp pháp bằng đồng Việt Nam thì được mua ngoại tệ để chuyển, mang ra nước ngoài. Tuy nhiên từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì hầu như người nước ngoài được sở hữu nhà ở rất ít nên ngân hàng ít khi gặp phải trường hợp yêu cầu giao dịch này do đó cũng không có hướng dẫn nào đối với việc chuyển thu nhập từ việc bán căn hộ ra nước ngoài. Điều này dẫn đến việc các nhân viên ngân hàng thường khá lúng túng khi xử lý những trường hợp này. Tình trạng này cũng góp khiến cho nhà đầu tư nước ngoài nản lòng khi quyết định thực hiện các giao dịch bất động sản tại Việt Nam.
* Yếu tố khách quan:
Bên cạnh những khúc mắc xuất phát từ chính các quy định của pháp luật hiện hành thì cũng có rất nhiều yếu tố khách quan khiến cho người nước ngoài còn e dè khi quyết định sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Yếu tố khách quan đầu tiên xuất phát từ giá cả nhà ở tại Việt Nam đối với những căn hộ cao cấp đạt chuẩn quốc tế là tương đối cao nên có nhiều trường hợp các cá nhân nước ngoài chỉ ở Việt nam trong khoảng thời gian vài năm đã chọn phương án thuê nhà ở thay vì mua nhà tại Việt Nam nhằm tiết kiệm chi phí. Ngoài ra, xuất phát từ hệ lụy của những quy định còn chưa rõ ràng của pháp luật dẫn tới việc các nhà đầu tư hay cá nhân người nước ngoài còn thận trọng trong việc đưa ra các quyết định về việc sở hữu nhà ở.
Mặt khác, các sàn giao dịch ở Việt Nam chưa thực sự chủ động trong việc nâng cấp hệ thống, ngôn ngữ, phương thức bán hàng sao cho thích hợp với đối tượng là người nước ngoài. Chính những yếu tố như vậy đã kéo những nhà đầu tư nước ngoài ra khỏi thị trường bất động sản Việt Nam.
Câu hỏi 3: Dưới góc nhìn của đơn vị đã thực hiện nhiều thương vụ tư vấn thủ tục mua nhà cho người nước ngoài, theo SBLaw, yếu tố hoặc tiêu chí nào được người nước ngoài quan tâm nhiều nhất khi chọn dự án tại Việt Nam?
Hiện nay do chính sách mở cửa thông thoáng, hội nhập với nền kinh tế thế giới nên tình hình kinh tế ở Việt Nam đang dần trên đà phát triển mạnh mẽ. Các thành phố lớn tại Việt Nam như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Hồ Chí Minh…. luôn là điểm đến yêu thích của người nước ngoài khi họ đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội việc làm. Do vậy, nhu cầu thuê, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài tại các thành phố lớn cũng từ đó mà tăng lên đáng kể.
Khi lựa chọn các dự án nhà ở tại Việt Nam, tùy thuộc vào tình hình tài chính mà mỗi người nước ngoài có một tiêu chí chọn nhà ở khác nhau. Đối với những người có thu nhập cao, họ luôn muốn tìm đến những căn nhà nhà ở riêng lẻ gần trung tâm thành phố, có không gian sinh hoạt ngoài trời rộng rãi như biệt thự. Còn những người có thu nhập thấp hơn thì họ thường tìm các căn hộ đảm bảo những yêu cầu về xây dựng giống như tiêu chuẩn cuộc sống tại nước bản xứ, thông thường là những chung cư cao cấp có đầy đủ tiện nghi và dịch vụ tại nhà. Tuy vậy, đặc điểm chung của những dự án mà họ lựa chọn là phải đáp ứng được các tiêu chuẩn quốc tế, cụ thể là các vấn đề như an ninh, an toàn, các dịch vụ tiện ích, nhất là về trường học và môi trường sống xanh, sạch và đẹp.
Câu hỏi 4: SBLaw có những khuyến nghị và kiến nghị như thế nào đối với các cơ quan quản lý trong thời gian sắp tới nhằm tháo gỡ những vướng mắc cho việc sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam?
Nhằm tháo gỡ những vướng mắc cho việc sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam, thể theo nguyện vọng của các khách hàng mà SB Law đã tư vấn thì trước hết các cơ quan quản lý cần khắc phục những vướng mắc về mặt pháp lý để kích thích nguồn cầu tiềm năng của người nước ngoài. Như chúng tôi đã đề cập ở phần trên, các cơ quan quản lý cần tiến hành làm rõ lại các quy định pháp luật còn gây vướng mắc đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài như quy định về thời hạn sở hữu nhà ở 50 năm của người nước ngoài, các quy định của Luật đất đai 2013, các thủ tục hành chính tại địa phương…. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại trong nước cần ban hành các hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ về hoạt động cho vay mua nhà ở Việt Nam của cá nhân nước ngoài cũng như hoạt động liên quan đến việc chuyển thu nhập từ việc bán căn hộ ra nước ngoài.
Ngoài ra, đối với các chủ đầu tư thì cần hiểu hơn về tâm lý cũng như nhu cầu sử dụng nhà ở của người nước ngoài để từ đó nâng cao hơn nữa chất lượng các dự án nhà ở của mình nhằm phù hợp với các tiêu chuẩn quốc tế; cách tiếp thị, tư vấn, hỗ trợ của các chủ đầu tư, môi giới trong nước phải được thay đổi một cách chuyên nghiệp hơn, có định hướng rõ ràng hơn trong việc phục vụ và mang lại giá trị tối ưu cho khách hàng. Có như vậy thì mới thu hút được sự chú ý của số lượng lớn người nước ngoài ở Việt Nam hiện nay.
