Xây nhà trên đất vườn, muốn xin cấp sổ đỏ thì thủ tục như thế nào?

Câu hỏi:

Năm 1994, tôi có mua một căn nhà với diện tích 7m x 6m, thủ tục mua bán được UBND phường xác nhận và chưa làm sổ đỏ vì khi đó còn khó khăn. Năm 2000, tôi có mua thêm mảnh đất phía sau nhà (7m x 10m) vì ngôi nhà cũ quá ngắn và nhỏ vì vậy tôi phải mua thêm đất vườn. Năm 2010, tôi có làm lại nhà ở trên mảnh đất tôi đã mua 2 lần. Hàng năm tôi đều đóng thuế đất đầy đủ, tính đến nay (năm 2017) tôi đã đóng thuế đất được 24 năm (có hóa đơn thu tiền đất). Nay tôi muốn làm số đỏ cho căn nhà tôi đang ở vậy thủ tục gồm những giấy tờ gì và lệ phí tôi phải nộp là bao nhiêu?

Luật sư tư vấn:

Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi.

Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, như bạn đã trình bày, bạn đã mua hai lô đất. Trong đó, một lô là đất vườn, một lô là đất ở. Tuy nhiên bạn lại xây dựng nhà trên hai lô đất này mà chưa thực hiện các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Pháp luật có quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép được thể hiện ở Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

1. a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
2. b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
3. c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
4. d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

1. e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
2. g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Khi xây nhà trên đất vườn mà chưa thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, có thể gia đình bạn sẽ phải chịu một khoản phí phạt vi phạm do sử dụng đất sai mục đích. Do đó, khi bạn muốn sử dụng đất vườn với mục đích xây nhà ở, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải có được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không thực hiện qua bước này, bạn có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP:

“1. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này”.

Do đó, tùy theo loại đất và diện tích đất vườn gia đình bạn sử dụng sai mục đích, bạn có thể phải chịu phạt một khoản tiền tương ứng cho hành vi vi phạm này.

Sau khi thực hiện nộp phạt do sử dụng đất sai mục đích, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.

 Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần lưu ý quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

 Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Để nắm rõ hơn nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra căn cứ tại Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định rõ về vấn đề này:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng giá đất 1m2 nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó: Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm. Còn hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức). Sau khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể tới văn phòng đăng ký đất đai để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về các khoản tiền bạn phải nộp khi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm: Tư vấn luật đất đai