Ban quản lý tòa nhà chung cư New City Thủ Thiêm (TP Thủ Đức – TP.HCM) đã sử dụng biện pháp cắt nước nhằm gây sức ép buộc cư dân phải đóng phí dịch vụ ngay trong tình hình dịch bệnh phức tạp khiến cư dân vô cùng bức xúc. Báo CafeF đã có bài phỏng vấn ý kiến của luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch của Công ty Luật SBLaw về vấn đề trên. Sau đây, SBLaw trân trọng gửi tới bạn đọc toàn văn nội dung bài phỏng vấn.
Cư dân bị cắt nước để ‘ép’ đóng phí dịch vụ chung cư
Cư dân bị cắt nước sinh hoạt giữa mùa dịch, đó là câu chuyện diễn ra tại chung cư New City ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức – TP.HCM) do Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt làm chủ đầu tư.
Khu chung cư cư này đã được bàn giao cho người dân về ở từ năm 2018, đến nay chưa có Ban quản trị chung cư. Khu chung cư hiện đang được Công ty NHH Anabuki NL Housing Service quản lý vận hành, với mức thu phí dịch vụ quản lý là 16.000 đồng/m2.
Phản ánh tới PV Infonet, cư dân ở đây cho biết, nhiều căn hộ bị Ban quản lý tòa nhà cắt nước từ ngày 2/7 đến nay, nguyên nhân là các căn hộ bị cắt nước là do phản đối phí dịch vụ quản lý.
Cụ thể, theo cư dân New City Thủ Thiêm, việc kiến nghị đóng 50% phí đã được gửi đến chủ đầu tư từ tháng 12/2018 nhằm yêu cầu chủ đầu tư đối thoại về các bất cập như phí quản lý và dịch vụ cung cấp khi thiếu hụt rất nhiều so với cam kết ban đầu cũng như chất lượng dịch vụ quản lý không đạt yêu cầu.
“Tuy nhiên, từ đó đến nay, chủ đầu tư không tổ chức đối thoại về vấn đề liên quan, cũng như không có bất kỳ thay đổi hay nâng cao chất lượng dịch vụ. Tệ hơn là còn cắt bớt các dịch vụ hiện có vốn đã yếu, cắt 2/3 lễ tân sảnh, cắt số lượng bảo vệ, chất lượng nước tại các căn hộ dù được quảng cáo là hệ thống lọc siêu sạch nhưng lại bám rất nhiều cặn vàng.
Khi cư dân ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cam kết có trên 20 dịch vụ, tiện ích phục vụ cư dân như hồ bơi, sân tennis, tiệc nướng ngoài trời, sân bóng đá, phố đi bộ… nhưng chủ đầu tư liên tục tự ý cắt giảm các dịch vụ mà không có sự trao đổi, đồng ý của cư dân”, cư dân New City Thủ Thiêm phản ánh.
Chính vì thế, cư dân nơi này cho rằng, giá dịch vụ 16.000 đồng/m2 là không tương xứng với chất lượng dịch vụ nên nhiều cư dân chỉ đóng 50% phí quản lý cho đến khi chủ đầu tư tiến hành đối thoại và thống nhất hướng giải quyết giữa hai bên.
Hơn nữa, theo phản ánh của các cư dân, việc thành lập Ban quản trị chung cư cũng đã bị đình trệ hơn 3 năm nay dù 95% căn hộ đã được bàn giao từ 2 năm trước, đủ điều kiện thành lập.
Một cư dân cho biết, khu chung cư có 4 block thì chỉ riêng một block nơi cư dân này đang ở đã có đến gần 100 căn hộ bị cắt nước.
Trong khi TP.HCM đang có diễn biến dịch bệnh phức tạp, người dân phải thực hiện giãn cách ở nhà thì lại bị cắt nước sinh hoạt khiến cư dân bức xúc và cho rằng đây là hành động thiếu nhân văn của Ban quản lý tòa nhà và chủ đầu tư.
Phí dịch vụ quản lý chung cư và tiền nước là khác nhau, trong khi cư dân đóng tiền nước đầy đủ, vậy Ban quản lý dựa vào quy định nào để cắt nước của các hộ dân? Ban quản lý có đủ thẩm quyền để cắt nước của cư dân không?
Trả lời câu hỏi trên của PV Infonet, ông Hoàng Việt Hùng, Trưởng Ban quản lý chung cư New City Thủ Thiêm giải thích: Việc cung cấp dịch vụ nước sinh hoạt đối với nhà ở thấp tầng và nhà chung cư là hoàn toàn khác nhau về mặt hình thức.
Đối với nhà ở thấp tầng, các hộ dân đều có thể tự đứng ra và ký trực tiếp hợp đồng với đơn vị cung cấp về việc mua nước sinh hoạt mà không cần thông qua một trung gian nào khác.
Tuy nhiên, đối với nhà chung cư, để các hộ dân có thể sử dụng được các dịch vụ này tại căn hộ thì điện, nước phải thông qua các hệ thống hạ tầng của tòa nhà, cụ thể như: biến áp, hệ thống đường dẫn, hệ thống bể chứa, hệ thống bơm. Hơn nữa, để duy trì vận hành các hệ thống này bản thân đơn vị quản lý phải phát sinh chi phí bảo trì, bảo dưỡng và nhân công quản lý. Như vậy có thể khẳng định rằng, nước không được phân phối trực tiếp từ đơn vị cung cấp tới từng căn hộ mà phải qua hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của tòa nhà.
Ông Hùng dẫn thêm căn cứ tại khoản 1 điều 10 và điểm đ điều 39 Thông tư 02/2016/BXD quy định chủ sở hữu căn hộ tại nhà chung cư phải: “Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ”.
Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành.
‘Với lập luận từ cư dân cho rằng mình đã đóng phí tiền nước thì không thể ngưng cấp nước cho họ là hoàn toàn chưa chính xác, bởi thực chất cư dân đang chỉ mới hoàn thành một phần trách nhiệm của mình cho chính nhu cầu của bản thân sử dụng mà chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về mặt tổng thể đối với các dịch vụ khác mà mình đang sử dụng và trách nhiệm chung đối với chung cư’.
Ông Hùng cho rằng, luật đã quy định cách thức xử lý khi chủ căn hộ không đóng phí quản lý vận hành, đó là căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng quản lý giữa công ty quản lý và chủ đầu tư/ban quản trị. Hợp đồng đơn vị quản lý tòa nhà ký kết với chủ đầu tư có điều khoản quy định ban quản lý được quyền dừng cung cấp các tiện ích và dịch vụ chung của tòa nhà khi chủ căn hộ không đóng phí quản lý. Điện nước là một trong các tiện ích đó. Điều khoản này được quy định theo đúng quy định hướng dẫn tại hợp đồng mẫu trong Phụ lục 2 thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD.
‘Chúng tôi chỉ tạm ngưng cung cấp nước đối với các căn hộ không đóng phí hoặc đóng không đủ phí chứ không áp dụng cho toàn bộ các căn hộ ở đây và chúng tôi sẵn sàng tái lập dịch vụ tức thì nếu cư dân hoàn thành nghĩa vụ đóng phí của mình. Việc chế tài tạm ngưng dịch vụ lần này đã được chúng tôi luôn luôn khuyến cáo trong các thông báo phí cũng như thông báo nhắc nhở gửi đến cư dân về thời hạn phải thanh toán. Hầu hết các căn hộ không đóng phí này đều có lịch sử nợ phí kéo tài từ thời điểm trước khi dịch bệnh bùng phát phức tạp và chính quyền áp dụng giãn cách như hiện tại’.
Vị này cho rằng “động thái cắt nước lần này là thiết lập một sự công bằng, quyền lợi đối với các căn hộ đã đóng phí đầy đủ”.
Ngoài ra, ông Hùng nói ‘rất thông cảm’ cho việc người dân phải ở nhà để thực hiện chỉ thị giãn cách nhưng đây là hai việc khác nhau.
Thời điểm dịch bệnh phức tạp công ty vẫn phải cử nhân viên tới dự án để thực hiện công việc nhằm đảm mọi hoạt động tại chung cư, cần chi phí để duy trì nhân lực hàng ngày và chi phí cho hàng loạt các hoạt động khác, chính phí quản lý mà cư dân đóng hàng tháng là một phần lớn được sử dụng để chi trả cho các việc này.
Ban quản lý có được cắt nước?
Việc Ban quản lý cắt nước của các hộ dân ở chung cư New City Thủ Thiêm nêu trên đúng sai thế nào theo quy định hiện nay?
Trao đổi với PV Infonet, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết: Theo điều 27 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, Ban quản lý chung cư (đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư) có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại khoản 2, điều 105 của Luật Nhà ở.
Một trong những quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại điều 42 Thông tư số 02/2016/TT-BXD là: Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Hiện tại, luật xử lý vi phạm hành chính đã bỏ hình thức cắt điện và cắt nước. Hơn nữa, vì đây là quan hệ dân sự giữa bên cung cấp dịch vụ và bên người dùng nên Ban quản lý không thể dùng biện pháp cắt nước này được.
Nguồn ảnh và bài viết: https://cafef.vn/chung-cu-o-tphcm-cat-nuoc-khi-dich-phuc-tap-de-ep-cu-dan-dong-phi-20210712092450718.chn
