Trong chương trình phát thanh Kinh doanh và pháp luật, phát trên hệ VOV1, Đài Tiếng Nói Việt Nam, luật sư Nguyễn Thanh Hà, giám đốc công ty Luật SBLAW đã có bài trả lời khán thính giả về vấn đề hiệu lực của Hợp đồng thuê mặt bằng không có công chứng.
Chúng tôi trân trọng ghi lại nội dung bài phỏng vấn:
BTV: Thưa Luật sư, năm 2014 em có ký Hợp đồng với Công ty A thuê 01 mặt bằng diện tích 200m2 để kinh doanh, thời hạn 03 năm. Hợp đồng này là hợp đồng viết tay, không qua công chứng. Sau đó, em cho công ty B thuê lại ½ diện tích đó với thời gian tương ứng. Hợp đồng này cũng viết tay, không công chứng. Hiện tại, công ty A muốn chấm dứt Hợp đồng vì cho rằng em sử dụng sai mục đích, tự ý cho công ty B thuê lại. Công ty B không đồng ý chấm dứt Hợp đồng với em và yêu cầu em phải bồi thường thiệt hại nếu chấm dứt Hợp đồng.
Vậy, xin hỏi Luật sư, hai Hợp đồng trên có bị vô hiệu không? Việc chấm dứt Hợp đồng của công ty A đúng hay sai? Em có phải bồi thường cho công ty B không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự có quy định: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Mặt khác thời điểm bạn có ký hợp đồng thuê đất để kinh doanh trước thời điểm 1/1/2014 nên nếu có tranh chấp sảy ra sẽ áp dụng theo các quy định của Luật đất đai 2003.
Việc bạn và Công ty A có hợp đồng viết tay với nhau để thực hiện việc cho thuê đất là trái quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo quy định tại điểm 2.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2006 về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất có quy định như sau:
Hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng Công chứng.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Bộ luật Dân sự quy định về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì : “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.” Điều 127 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.
Như vậy việc các bên tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” là không tuân thủ quy định về mặt hình thức và hợp đồng sẽ đứng trước “nguy cơ” bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp phát sinh.
Theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
Điều đó có nghĩa là một hợp đồng do vi phạm về mặt hình thức thì khi bị tranh chấp sẽ không bị Tòa án tuyên vô hiệu ngay mà Tòa phải ra Quyết định buộc các bên đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức của hợp đồng, thời hạn mà Tòa án yêu cầu là 01 tháng theo quy định tại đoạn 2 điểm b, tiểu mục 2, mục 2, phần I Nghị quyết 03/2003/NQ-HĐTP.
Nếu trong điều khoản Hợp đồng không có điều khoản quy định việc bạn được cho thuê lại thì hành vi bạn cho Công ty B thuê lại là vi phạm hợp đồng đã ký. Vì vậy đó có thể là căn cứ để bên A thực hiện việc chấm dứt hợp đồng với bạn.
Nếu việc bạn bị bên A chấm dứt hợp đồng dẫn đến việc phải chấm dứt hợp đồng với bên B thì Bên B có quyền yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật hoặc theo sự thỏa thuận của 2 bên trong hợp đồng viết tay.
Chúng ta được biết hợp đồng có thể coi là “luật” giữa các bên. Chính vì vậy nếu hợp đồng không được thực hiện theo thỏa thuận của các bên thì người bị thiệt hại phải được bồi thường một cách thỏa đáng. Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật thương mại có quy định riêng về bồi thường thiệt hại về hợp đồng.
Về nguyên tắc ta có thể hiểu việc bồi thường phải được thực hiện theo thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì áp dụng theo quy định của Bộ luật Dân sự hoặc Luật thương mại
Theo pháp luật Việt Nam hiện nay, việc bồi thường hợp đồng dựa trên 4 điều kiện cơ bản:
Thứ nhất là phải có sự vi phạm hợp đồng. Vi phạm hợp đồng là việc không thực hiện hợp đồng hoặc thực hiện không đúng hợp đồng.
Thứ hai là phải có lỗi của bên vi phạm .
Thứ ba là có thiệt hại trên thực tế xẩy ra. Thiệt hại là những gì mà một bên bị mất đi và những gì đáng lẽ họ nhận được mà do có sự vi phạm hợp đồng của phía bên kia nên họ đã không thể nhận được. Thiệt hại bao gồm những thiệt hại thực tế và thiệt hại phát sinh.
Và cuối cùng là phải có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm hợp đồng và thiệt hại xẩy ra.
