Trong cuốn cẩm nang “Mua Nhà Trong Tầm Tay” được phát hành bởi MuaBanNhaDat.vn, Website về thông tin bất động sản hàng đầu tại Việt Nam hiện nay, và được quản lý bởi Ringier, tập đoàn Truyền thông hàng đầu Thụy Sỹ, có bài viết của luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW về một số lưu ý về tính pháp lý của ngôi nhà.
Chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài viết và mong sẽ là một nguồn tin hữu ích cho khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản:
Trước khi đặt bút ký vào các hợp đồng mua bán nhà, bạn cần lưu ý những góc độ pháp lý quan trọng nào? Một số chia sẻ từ luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch công ty Luật SBLAW, sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có trong quá trình mua bán nhà phố hay dự án căn hộ.
1.Lưu ý đối với việc mua nhà đất:
– Tìm hiểu giấy tờ pháp lý của tài sản:Yêu cầu xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất, biên lại nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng.Để biết giấy thật hay giả có thể bằng mắt thường xem dấu nổi và dấu đỏ cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe nhoẹt, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn đi cùng.
– Kiểm tra tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
- Tìm hiểu tại phòng quản lý đô thị: photo một bộ giấy tờ của ngôi nhà để kiểm tra tại phòng quản lý đô thị hiện trạng cũng như quy hoạch trên bản vẽ của ngôi nhà. Nếu nhà đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; kiểm tra nhà có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới hay không.
- Tìm hiểu tại phòng công chứng: ngôi nhà có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền… hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi sau đó các bên mới thực hiện được chuyển nhượng.
– Tìm hiểu giấy tờ tùy thân của bên bán: Chứng minh nhân dân hay hộ chiếu có còn trong hạn sử dụng hay không (thời hạn sử dụng hộ chiếu là 10 năm, chứng minh nhân dân 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân… để đảm bảo đó là người chủ sở hữu tài sản, tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền. Nếu đây là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng tham gia, ký kết.
– Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.
2. Lưu ý đối với việc mua căn hộ dự án đang hình thành:
2.1.Kiểm tra kỹ thông tin về chủ đầu tư dự án:
– Tìm hiểu các thông tin về dự án như giấy phép, giấy chứng nhận đầu tư kinh doanh, bản đồ quy hoạch, bản vẽ chi tiết…
– Đi thực tế, tìm hiểu những dự án mà chủ đầu tư đã xây dựng, bàn giao trước đây. Tiếp xúc và hỏi ý kiến những người dân tại các dự án này xem có vấn đề gì bức xúc, chủ đầu tư giải quyết thỏa đáng hay không, chất lượng sản phẩm bàn giao có tốt không.
– Những dự án này có thực hiện đúng như thiết kế, quy hoạch, bàn giao đúng tiến độ không, bàn giao nhà sau bao lâu thì cấp sổ hồng, diện tích trên sổ hồng và trong hợp đồng mua bán có khớp nhau không.
– So sánh nhiều dự án trước khi chọn mua, gặp nhiều môi giới ở các sàn khác nhau cùng bán chung một dự án để đối chiếu thông tin
2.2.Kiểm tra về tính pháp lý của dự án:
– Kiểm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư: yêu cầu chủ đầu tư cho xem giấy tờ chứng minh dự án đã nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính và được cấp phép xây dựng. Việc này sẽ giúp bạn xác định xem năng lực tài chính của chủ đầu tư đến đâu và tránh được trường hợp nhận nhà mà không có sổ vì chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất.
– Kiểm tra xem dự án đó đã đủ điều kiện để chủ đầu tư ký kết hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không, cụ thể:
- Chủ đầu tư chỉ được tiến hành huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua nhà khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã hoàn thiện phần móng. Theo đó, tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.
- Chủ đầu tư chỉ được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng và đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định về kinh doanh bất động sản trong luật.
– Đối với chung cư đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, để biết đủ điều kiện hoạt động hay chưa, bạn cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp:
+ Chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy (Sở cảnh sát PCCC cấp).
+ Chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực.
– Nhất thiết phải xem căn hộ mẫu trước khi bạn quyết định mua. Khi ký hợp đồng, chú ý đến tiến độ xây dựng và thanh toán, tiêu chuẩn chất lượng thi công căn hộ, cách tính diện tích căn hộ. Cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm.
