Luật sư Nguyễn Thanh Hà trả lời báo Tuổi trẻ về vấn đề ngân hàng ngừng dải ngân việc mua nhà hình thành trong tương lai, chúng tôi trân trọng giới thiệu nội dung bài phỏng vấn được thực hiện bởi phóng viên Mai Nguyễn.
PV: Các ngân hàng ngừng cho vay mua nhà dự án như vậy có đúng luật không?
Trả lời:
Chủ đề “các ngân hàng ngừng cho vay mua nhà dự án” thời gian gần đây rầm rộ trên rất nhiều mặt báo và các diễn đàn, cũng như trong các cuộc nói chuyện ngoài lề của dân văn phòng. Nhiều trường hợp lỡ dở cả kế hoạch khi mới đi được nửa đường. Nhiều mơ ước về một tổ ấm mới bị đẩy đến bên bờ thất vọng, khi chỉ còn chờ ngân hàng chốt cho vay để ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, bỗng bị dừng lại đột ngột.
Trước bối cảnh này, nhiều người bức xúc đặt ra câu hỏi: Ngân hàng dừng cho vay mua nhà dự án như vậy là có đúng luật không?
Nếu đã nói đến là đúng luật, hay sai luật, thì phải viện dẫn căn cứ cụ thể trong các văn bản luật.
Trước tiên, tôi viện dẫn quy định của Luật các tổ chức tín dụng năm 2010, tại Khoản 3 Điều 98, một hoạt động thuộc chức năng, là quyền của ngân hàng là:
- Cấp tín dụng dưới các hình thức sau đây:
- a) Cho vay;
Như vậy, quyền của ngân hàng là CHO VAY.
Còn cho đối tượng nào vay, với những điều kiện cụ thể nào, thì do ngân hàng tự đưa ra quy định, trên cơ sở tuân theo các hướng dẫn của pháp luật tại mỗi thời điểm thực hiện hoạt động cho vay, tùy thuộc vào đối tượng vay và mục đích sử dụng vốn vay.
Ngân hàng có quyền cho vay hoặc không cho vay với đối tượng là tổ chức cá nhân sẽ sử dụng tiền vay vào mục đích mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là quyền của ngân hàng, nên không thể kết luận việc ngân hàng dừng cho vay là trái luật được. Không có quy định nào bắt buộc ngân hàng phải cho vay.
Thực tế thì có ngân hàng cho đối tượng nêu trên vay, và cũng có những ngân hàng không cho đối tượng nêu trên vay. Điều đó tùy thuộc vào đối tượng khách hàng mà mỗi ngân hàng hướng tới.
Cho đến tận thời điểm này, một số ngân hàng dừng việc cho vay để mua nhà dự án lại, nhưng vẫn có những ngân hàng vẫn thực hiện cho việc cho vay này như bình thường, vẫn giải ngân như bình thường.
Nên quan điểm cá nhân của tôi là không có căn cứ khi khẳng định ngân hàng làm trái luật khi họ dừng việc cho vay nhà mua dự án lại.
PV: Có ý kiến cho rằng các ngân hàng làm vậy là sai, nhưng cũng có ý kiến cho rằng họ buộc phải làm vậy vì nhiều chính sách gây khó như Luật nhà ở 2014… Ý kiến của anh thế nào?
Trả lời:
Như ở trên tôi đã có ý kiến, việc ngân hàng cho vay hay không cho vay vào mục đích mua nhà dự án hay nói chuẩn theo luật là “mua nhà ở hình thành trong tương lai” là không trái luật. Vì không có quy định nào buộc ngân hàng cứ phải cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai. Việc cho vay hay không cho vay tùy thuộc vào quyền của ngân hàng. Với những ngân hàng coi tài sản đảm bảo là quan trọng nhất thì họ sẽ dừng việc cho vay với đối tượng này lại, vì theo như tìm hiểu thì tôi được biết rằng rắc rối là do việc đăng ký giao dịch bảo đảm đang bị đình trệ.
Do chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, thể thức đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai nên bộ phận văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương đang từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm. Mà một thủ tục bắt buộc để đảm bảo an toàn cho ngân hàng khi giải ngân là phải đăng ký được giao dịch bảo đảm cho tài sản mà ngân hàng nhận thế chấp. Tránh trường hợp khách hàng lợi dụng sự dễ dãi của ngân hàng mà cùng một cái nhà đó, khi lấy được sổ đỏ lại mang làm đối tượng cho một giao dịch khác.
Tôi cũng không cho rằng Luật Nhà ở 2014 gây khó khăn hay phiền hà gì cho việc thực hiện nghiệp vụ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tôi viện dẫn dưới đây quy định của Luật nhà ở 2014:
Điều 148. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có (1) hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, hoặc có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, (2) có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và (3) không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Như vậy, một căn hộ hoặc một nhà liền kề, hay một biệt thự hình thành trong tương lai – nghĩa là chưa được xây dựng xong, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng, và hơn hết là chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện nêu trên là đã có căn cứ để được trở thành tài sản thế chấp rồi.
Nên vấn đề không nằm ở Luật nhà ở 2014, mà là ở hướng dẫn về trình tự, thủ tục và thể thức để khâu đăng ký giao dịch bảo đảm cho loại đối tượng này được thực hiện trơn tru mà thôi.
Cá nhân tôi đặt mình vào vị trí của ngân hàng thì tôi thấy quan trọng nhất khả năng trả nợ của bên vay. Tức là khâu thẩm định buộc phải làm thật chặt chẽ, phải chắc chắn được về khả năng trả nợ của bên vay – tức là dựa vào thu nhập ổn định của người vay, dựa vào nhân thân của người vay, và dựa vào mức độ tín nhiệm của người vay, ít nhất trong lĩnh vực được cấp tín dụng. Điều này đòi hỏi các ngân hàng này buộc phải thận trọng, và bộ phận thẩm định phải làm việc thực sự nghiêm túc.
Trên thực tế, một số ngân hàng vẫn chấp nhận cho vay ở thời điểm này, khi mà thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn không thể hoàn tất. Và tôi ủng hộ họ.
PV: Người dân đang có nhu cầu vay thì thiệt thòi như thế nào?
Trả lời:
Thiệt thòi thấy rõ luôn là ước mơ về một tổ ấm mới của họ bị đứng bên bờ của sự thất vọng. Kế hoạch của họ cũng bị dang dở và trở nên bị động. Rất thiệt thòi.
Rất nhiều bài phỏng vấn trên rất nhiều báo đã đưa vấn đề này lên rồi.
Do vậy, trước thực trạng này, tôi rất mong các cơ quan có thẩm quyền sớm nhất ban hành hướng dẫn cụ thể để bộ phận xác nhận giao dịch bảo đảm đối với đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo đúng quy trình. Sự chậm trễ trong việc ra hướng dẫn của cơ quan chức năng không chỉ làm buồn lòng biết bao gia đình, làm dang dở mơ ước của bao người dân, mà còn làm cho thị trường bất động sản vừa sôi động trở lại đã lại có nguy cơ bớt sôi động đi, bởi có mấy ai có đủ 100% để đi mua nhà đâu. Ai đi mua nhà cũng đều cần phải có sự hỗ trợ, giống như mua trả góp ấy.
Trước khi mọi thủ tục được hoàn thiện, tôi cũng rất mong các ngân hàng hãy bằng các biện pháp nghiệp vụ của mình, bằng trải nghiệm của mình nhiều năm, thận trọng hơn trong việc thẩm định khả năng trả nợ của người vay, mà vẫn tiến hành việc xem xét cho vay đối với những đối tượng thực sự có uy tín và có khả năng chi trả.
