Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tich SBLAW đã có phần trả lời phóng viên báo Kinh tế & Đô thị về vấn đề một số chủ đầu tư đang áp dụng kinh doanh đa cấp trong phân phối dự án bất động sản, mời Quý vị đón đọc tại đây:
Câu 1: Thưa luật sư, trên thị trường hiện đang tràn lan những khóa học làm giàu cấp tốc từ bất động sản (BĐS). Tại đây, học viên được các diễn giả chào mời đầu tư vào các dự án cao cấp như du lịch nghỉ dưỡng với mức giá ưu rất thấp với mức lợi nhuận được thổi phồng lên đến hàng chục phần trăm mỗi năm. Đồng thời nếu giới thiệu dự án thành công với người khác, học viên lại được hưởng thêm mức chiết khấu khoảng 10% giá trị hợp đồng. Luật sư nhận định như thế nào về vấn đề này?
Trả lời: Qua theo dõi các phương tiện thông tin đại chúng và quan sát một số hoạt động thực tế, tôi có thể thấy hiện nay, một số chủ đầu tư bất động sản đang áp dụng mô hình kinh doanh đa cấp vào việc phân phối bất động sản.
Để có thể huy động được nhiều người tham gia, chủ đầu tư còn áp dụng các “chiêu trò” mà đã được áp dụng phổ biến trong kinh doanh đa cấp.
Theo quan điểm của tôi, sản phẩm bất động sản là tài sản đặc thù, có gía trị lớn, việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cần được nhà đầu tư và người mua xem xét một cách kỹ lưỡng về giá trị sản phẩm, khả năng sinh lời và đặc biệt là vấn đề pháp lý của sản phẩm, ví dụ như để một sản phẩm bất động sản có thể giao dịch được trên thị trường, chủ đầu tư cần phải đáp ứng hàng loạt các điều kiện theo Luật kinh doanh bất động, luật đất đai, luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật hiện hành về bán hàng đa cấp, bất động sản không thuộc diện được phân phối theo hình thức đa cấp, việc kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Vì vậy, với việc áp dụng mô hình đa cấp để phân phối dự án bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và người mua nhà, vì khi tham gia các buổi hội thảo này, đôi khi người mua nhà bị “mắc lừa” bởi các mẹo của nhà tổ chức, quyết định mua sản phẩm mà chưa xem xét thấu đáo về yếu tố kinh tế và pháp lý.
Hơn nữa, để có thể hưởng ưu đãi, có lôi kéo cả những người than và bạn bè cùng tham gia, rủi ro lúc này được nhân lên nhiều lần.
Vì vậy, theo quan điểm của tôi, người mua nhà cần hết sức tỉnh táo, không nên tham gia và tiến hành giao dịch bất động sản khi có những dấu hiệu nêu trên.
Câu 2: Trong hầu hết các buổi “đào tạo” về BĐS đều có những đoạn video clip giới thiệu về “thánh BĐS” trong bán hàng với số tiền kiếm được lên tới hàng chục tỷ đồng. Bên cạnh đó, người của công ty đào tạo thường được bố trí ngồi xen kẽ với các học viên để tung hô diễn giả, diễn trò tranh nhau nộp tiền khiến càng nhiều người càng tốt hùa theo nhằm nhận được hoa hồng từ nguồn vốn mình đã đầu tư. Vậy những DN áp dụng mô hình kinh doanh này sẽ chịu hình phạt như thế nào nếu kinh doanh theo phương thức đa cấp mà không đăng ký hoạt động bán hàng đa cấp với cơ quan Nhà nước, thưa Luật sư?
Trả lời: Theo Nghị định về quản lý bán hang đa cấp có quy định: “…. Mọi loại hình dịch vụ hoặc các loại hình kinh doanh khác không phải là mua bán hàng hóa, không được tiến hành kinh doanh theo phương thức đa cấp…”
Việc phân phối bất động sản phải căn cứ vào các quy định của Luật kinh doanh bất động sản, kể cả khi các chủ đầu tư muốn xin Giấy phép kinh doanh đa cấp cho sản phẩm bất động sản thì các cơ quan chức năng cũng không cấp phép.
Theo quan điểm của tôi, nếu chủ đầu tư áp dụng mô hình đa cấp vào kinh doanh bất động sản, cơ quan chức năng có thể áp dụng quy định tại Nghị định 124/ 2015/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 185/2013/NĐ-CP ngày 15/11/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động thương mại, sản xuất, buôn bán hang giả, hang cấm và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo đó phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với thương nhân bán hàng đa cấp không thực hiện đúng quy định về đối tượng kinh doanh theo phương thức đa cấp.
Bên cạnh đó, nếu các chủ đầu tư khi huy động vốn hoặc bán sản phẩm bất động sản theo mô hình đa cấp mà có dấu hiệu lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì cón phải chịu các chế tài về hình sự.
Hiện nay, quy định của các văn bản pháp luật liên quan về vấn đề này chưa rõ ràng, rất cần các cơ quan chức năng xem xét, nghiên cứu và đưa vào văn bản luật các quy định điều chỉnh hoạt động này, quy định rõ có cấm hay không cấm các hoạt động này.
