Nhận lời mời của ban biên tập báo Tin nhanh chứng khoán, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có bài trả lời phỏng vấn với chủ đề Bất động sản Khu công nghiệp và bài toán phát triển dài hạn, sau đây là nội dung bài phỏng vấn:
Câu hỏi: Đánh giá về tiềm năng phát triển của các dự án Bất động sản Khu công nghiệp tại thời điểm hiện tại?
Trả lời: Với tác động cộng hưởng mạnh mẽ của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), các Hiệp định thương mại tự do (FTAs) mà Việt Nam đã ký kết cùng với Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) vừa chính thức thành lập vào ngày cuối cùng của năm 2015 đã tạo một cú huých cho nền kinh tế Việt Nam.
Việt Nam đã và đang đón nhận rất nhiều vốn đầu tư nước ngoài từ các tập đoàn kinh tế lớn đến từ các quốc gia như: Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc… mà tiêu biểu phải kể đến là: Microsolf, Samsung, Intel…Ví dụ như vào cuối năm ngoái, Tập đoàn đa quốc gia Microsolf đã tuyên bố đóng cửa nhà máy sản xuất điện thoại Nokia tại Trung Quốc và chuyển sang xây dựng nhà máy sản xuất tại Việt Nam.
Có thể thấy, nền kinh tế Việt Nam đang khởi sắc do nhận được nguồn vốn lớn từ đầu tư nước ngoài. Chủ yếu lượng vốn đầu tư này sẽ đổ dồn vào các dự án đầu tư tại các Khu công nghiệp, Khu kinh tế. Do đó, tôi nhận định phân khúc có tỷ suất sinh lợi nhuận cao hiện nay là kinh doanh bất động sản tại các Khu công nghiệp, Khu kinh tế và cũng là hướng đi mới cho thị trường Việt Nam để tăng khả năng cạnh tranh thu hút Vốn đầu tư nước ngoài so với các quốc gia khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia…
Các doanh nghiệp cần đi trước đón đầu việc TPP và AEC sẽ thu hút lượng vốn đầu nước ngoài lớn vào Việt Nam. Bởi các tập đoàn kinh tế, các công ty nước ngoài khi đầu tư vào bất cứ quốc gia nào thì đều có nhu cầu thiết yếu là cơ sở hạ tầng như nhà xưởng, kho bãi và việc này sẽ tiêu tốn nhiều thời gian từ thực hiện thủ tục thuê đất tới xây dựng các công trình.
Do đó, các doanh nghiệp nên chớp lấy thời cơ này, tiến hành thành lập, mở rộng hoặc thuê đất trong các Khu công nghiệp, Khu kinh tế và xây dựng hệ thống nhà xưởng, kho bãi hoàn chỉnh để vừa thực hiện công việc kinh doanh, sản xuất của chính doanh nghiệp; vừa đón đầu việc cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sau này thuê lại, hoặc nhận chuyển nhượng một phần kho bãi, nhà xưởng để họ có thể nhanh chóng tiến hành sản xuất, kinh doanh.
Phát triển các Dự án Bất động sản Khu công nghiệp trong thời điểm hiện tại là rất có tiềm năng, bởi cả TPP và AEC lúc này đều còn rất mới mẻ với cả Việt Nam và các quốc gia thành viên. Tương lai rất hứa hẹn Việt Nam sẽ là điểm sáng thu hút vốn đầu tư nước ngoài bởi các ưu thế như: vị trí địa lý chiến lược, nguồn nhân lực dồi dào và rẻ, thị trường tiêu thụ đầy hứa hẹn với cơ cấu dân số trẻ và xu thế chuyển dịch lao động chất lượng cao về Việt Nam làm việc…
Khi các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sẽ khiến thị trường bất động sản tăng nhiệt mà đặc biệt là bất động sản trong các Khu công nghiệp, Khu kinh tế.
Bên cạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp cho các doanh nghiệp Việt Nam cũng rất lớn, hiện chúng ta có khoảng 500.000 doanh nghiệp, trong tương lai, mục tiêu là có khoảng 2 triệu doanh nghiệp từ nay đến năm 2025, vì vậy, đây cũng là một thị trường tiềm năng cho các chủ đầu tư.
Câu hỏi: Các thủ tục về phát triển dự án Bất động sản Khu công nghiệp hiện tại là dễ hay khó?
Trả lời: Hiện nay, tùy thuộc theo quy mô, mục đích và mức độ ảnh hưởng của dự án đầu tư Khu công nghiệp mà thẩm quyền quyết định chủ trương sẽ thuộc về Quốc hội, Thủ tướng hay UBND cấp tỉnh. Cụ thể thẩm quyền phê duyệt các dự án đầu tư được quy định tại các Điều 30, 31, 32 Luật Đầu tư 2014.
Về thủ tục, Doanh nghiệp muốn đầu tư xây dựng Khu công nghiệp cần phải xin quyết định chủ trương đầu tư và sau đó xin cấp giấy chứng nhận đầu tư. Hiện tại, hai thủ tục này khá đơn giản cho doanh nghiệp.
Đối với việc xin quyết định chủ trương đầu tư, thì tùy theo thẩm quyền phê duyệt quyết định chủ trương, Doanh nghiệp chỉ cần làm đầy đủ bộ hồ sơ theo quy định tại các điều 33, 34, 35 và các quy định tại Nghị định 29/2008/NĐ-CP sau đó nộp cho Cơ quan đăng ký đầu tư nơi thực hiện dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư có thể là Sở KH & ĐT hoặc Ban quản lý Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế. Đối với thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư, chỉ cần sau 05 ngày kể từ ngày Doanh nghiệp được phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư thì Sở KH & ĐT hoặc Ban quản lý Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế sẽ cấp GCNĐKĐT cho Doang nghiệp.
Trường hợp khu công nghiệp hoặc mở rộng khu công nghiệp có trong Quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp hoặc có trong Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được phê duyệt thì Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư thực hiện thủ tục đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng mà không phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép thành lập khu công nghiệp;
Nếu doanh nghiệp sau khi được cho phép và đã thực hiện dự án đầu tư mà muốn cho thuê lại cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong Khu công nghiệp thì Doang nghiệp cần đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản và khi cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong khu công nghiệp thì cần có sự chấp thuận của Ban quản lý Khu công nghiệp.
Có thể thấy, thủ tục hiện tại khá đơn giản và có lợi cho các Doanh nghiệp.
Câu hỏi: Những kiến nghị về mặt chính sách để đẩy mạnh phát triển Bất động sản Khu công nghiệp?
Trả lời: Về chính sách phát triển việc thành lập và mở rộng các khu công nghiệp, Nhà nước luôn khuyến khích và có các ưu đãi về thuế, tiền thuê đất và còn hỗ trợ một phần vốn đầu tư phát triển từ ngân sách nhà nước và vốn tín dụng ưu đãi để phát triển đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào Khu công nghiệp tại địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Tuy nhiên để thành lập hoặc mở rộng khi công nghiệp thì cần phải đáp ứng các điều kiện như: i) phù hợp với Quy hoạch tổng thể phát triển Khu công nghiệp đã được phê duyệt; ii) tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp này đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất ít nhất là 60%; iii) Khu công nghiệp đã xây dựng và đưa vào sử dụng công trình xử lý nước thải tập trung.
Chính sách hiện tại của Nhà nước đã rất phù hợp và có tính khuyến khích cao cho việc phát triển hạ tầng Khu công nghiệp.
Để đẩy mạnh phát triển Khu công nghiệp hơn nữa, Nhà nước nên đưa ra thêm các chính sách ưu đãi về đất đai như là: nới lỏng quy định về điều kiện thành lập khu công nghiệp, giảm điều kiện về tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp phải đảm bảo mức tối thiểu hiện tại quy định là 60% diện tích Khu công nghiệp đã cho các dự án đăng ký đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư thuê đất, thuê lại đất xuống mức thấp hơn khoảng 50%.
Bởi vì, tương lai TPP và AEC cùng với các Hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đã ký kết sẽ rất hứa hẹn các Nhà đầu tư nước ngoài tới các Khu Công nghiệp Việt Nam để đầu tư kinh doanh, sản xuất.
Nới lỏng điểu kiện thành lập, mở rộng Khu công nghiệp sẽ khuyến khích, tạo cơ hội các doanh nghiệp có hoặc không có vốn nước ngoài hiện tại ở Việt Nam chớp lấy cơ hội trước thềm TPP và AEC tiến hành thành lập, mở rộng hoặc thuê đất trong các Khu công nghiệp, Khu kinh tế và xây dựng hệ thống nhà xưởng, kho bãi hoàn chỉnh để vừa thực hiện công việc kinh doanh, sản xuất của chính doanh nghiệp; vừa đón đầu việc cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sau này thuê lại hoặc nhận chuyển nhượng một phần kho bãi, nhà xưởng để thu tiền.
