Nhận lời mời của ban biên tập kênh truyền hình VTC1, luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW đã có phần trả lời phỏng vấn về Quy định về sử dụng đường nội bộ trong các cụm nhà chung cư.
Pháp luật Việt Nam quy định như thế nào về việc sử dụng đường nội bộ trong các cụm nhà chung cư?
TRẢ LỜI:
Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của nhà chung cư, cụ thể đây là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Tuy nhiên, trong trường hợp, hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt thì đây không được xem như phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Như vậy, có 2 trường hợp pháp luật quy định về ĐƯỜNG NỘI BỘ:
Trường hợp 1: Đường nội bộ thuộc về phần sở hữu chung của Nhà chung cư, cụ thể là hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài của nhà chung cư.
Trong trường hợp này, Ban Quản trị có quyền thay mặt các chủ sở hữu của Nhà chung cư thực hiện việc quản lý theo Quy chế quản lý Nhà Chung cư mà Bộ Xây dựng đã hướng dẫn trong Thông tư 02/2016/TT – BXD.
Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung này, (theo điểm đ Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). Ngoài ra, các chủ sở hữu cũng có trách nhiệm trong việc bảo trì và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. (Điều 91 Luật nhà ở 2014)
Thêm vào đó, Pháp luật về nhà ở cũng nghiêm cấm hành vi lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức. (khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014).
Trường hợp 2: Đường nội bộ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật được sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho nhà nước hoặc giao cho Chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt, thì trường hợp này đường nội bộ không được coi là phần sở hữu chung của Nhà chung cư.
Trong trường hợp này, việc sử dụng đường nội bộ thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án được cấp phép hoặc văn bản của cơ quan quản lý nhà nước.
Ban Quản trị, chủ đầu tư cụm nhà chung cư có quyền rào chắn không cho cư dân bên ngoài sử dụng đường nội bộ hay không?
TRẢ LỜI:
Đối với trường hợp Đường nội bộ là phần sở hữu chung của nhà chung cư, và thuộc quyền quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư thì, Ban Quản trị sẽ thay mặt các chủ sở hữu quản lý theo quy định của Quy chế do Bộ Xây dựng hướng dẫn. Theo đó, cư dân bên ngoài không được sử dụng phần đường nội bộ này nếu không được phép của các chủ sở hữu.
Tuy nhiên, để bảo đảm các nhu cầu về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác, các cư dân bên ngoài có quyền có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. (Điều 273 Bộ luật dân sự 2005).
Thực ra các quyền của Ban quản trị nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 41 Thông tư 02/2016/TT – BXD trong đó có nêu rõ các quyền của Ban quản trị đối với phần sở hữu chung trong cụm nhà chung cư tuy nhiên hiện nay chưa có quy định cụ thể đối với vấn đề này nên đã dẫn đến có một số ý kiến trái chiều trong việc hạn chế người ngoài sử dụng đường nội bộ. Theo ý kiến của cá nhân tôi, thiết nghĩ pháp luật nên có sự điều chỉnh để phù hợp hơn về vấn đề này.
Tuy nhiên, trong trường hợp Đường nội bộ trên hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng tức là trường hợp Chủ đầu tư được giao quản lý theo quy định trong hồ sơ dự án, thì cư dân bên ngoài được phép sử dụng phần đường nội bộ này, và Ban Quản trị, chủ đầu tư không có quyền rào chắn hay không cho cư dân bên ngoài sử dụng.
Chính quyền địa phương có quyền yêu cầu Ban quản trị cụm nhà chung cư này phải mở đường nội bộ để cho người dân (kể cả người không phải cư dân chung cư này) lưu thông hay không? Nếu không, Ban Quả trị, chủ đầu tư có thể làm gì để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình?
TRẢ LỜI:
Nếu đường nội bộ thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư thì Ban Quản trị có quyền quản lý theo quy chế do Bộ Xây dựng hướng dẫn. Theo đó, Chính quyền địa phương không có quyền yêu cầu cho sử dụng rộng rãi với cư dân bên ngoài.
Còn nếu đường nội bộ không thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư thì việc quản lý và sử dụng được thực hiện theo quy định trong hồ sơ dự án và văn bản của cơ quan chức năng khi cấp phép.
Nên vấn đề mấu chốt phải xác định rõ tại từng khu chung cư, đường nội bộ ấy có thuộc phần sở hữu chung của Nhà chung cư hay không? Hay do nhà nước quản lý, để xác định quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị cũng như chính quyền địa phương.
Xin cám ơn ông.
