Câu hỏi:
Cách đây khoảng 10 năm, mẹ mình có bán 1 căn nhà, nhà bà ngoại cho mẹ lúc còn sống cho Ông X với số tiền là 90 triệu đồng nhưng hợp động mua bán chỉ viết bằng giấy tay không có công chứng và không có sự đồng ý của các cậu tức là em ruột của mẹ. Hiện nay, căn nhà vẫn chưa có sổ hồng hay sổ đỏ gì hết.
Như vậy các cậu của em có thể tranh chấp đòi lại nhà bán đo được không? với lý do bán nhà chưa có sự đồng ý của các cậu. Trong giấy tờ mua bán nhà không công chứng có ghi là nếu có tranh chấp thì sẽ đền bù gấp 3 lần tức 270 triệu đồng thì sẽ có hiệu lực không?
Và nhà mình phải đền 270 triệu mới lấy lại được nhà hay chỉ cần 90 triệu như ban đầu vì giấy tờ nhà viết tay không có công chứng nên không có hiệu lực?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi.
Liên quan đến thắc mắc của bạn, tôi xin tư vấn như sau:
Theo như bạn trình bày thì bà của bạn khi còn sống đã cho mẹ của bạn một căn nhà nhưng không nêu rõ là đã thực hiện thủ tục sang tên hay chưa. Hơn nữa thời điểm bán nhà là cách đây 10 năm nên chúng tôi sẽ áp dụng Bộ luật dân sự 2005. Đối với trường hợp này chúng tôi chia ra làm hai trường hợp:
Thứ nhất, nếu căn nhà này đã được bà ngoại của bạn sang tên theo đúng quy định của pháp luật cho mẹ bạn rồi thì việc thực hiện các giao dịch liên quan đến căn nhà này là do mẹ bạn quyết định. Căn cứ Điều 197 Bộ Luật dân sự 2005:
“Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”.
Thứ hai, nếu căn nhà này chưa được sang tên cho mẹ bạn thì việc mẹ bạn bán nhà cho Ông X là trái với quy định của pháp Luật. Nếu bà ngoại không để lại di chúc thì việc chia di sản sẽ được mẹ bạn và các cậu thỏa thuận với nhau. Theo đó, pháp luật cũng quy định những người thừa kế theo pháp luật như sau:
“Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
- Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.
Như vậy, theo quy định trên thì các cậu của bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất, khi chia di sản sẽ được chia theo đúng thứ tự.
Bên cạnh đó, nếu không thỏa thuận được thì sẽ nhờ Tòa án giải quyết. Căn cứ Điều 645 Bộ luật dân sự 2005 quy định thời hiệu thừa kế:
“Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”.
Như vậy, thời hiệu để chia di sản là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, tức là lúc bà ngoại bạn mất.
Đối với trường hợp mẹ bạn bán nhà cho ông X bằng giấy viết tay và không công chứng:
Điều 122, 124 Bộ luật dân sự quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hình thức giao dịch dân sự như sau:
“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự
- Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
- Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.
Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua-bán nhà phải được công chứng chứng thực. Tuy nhiên giao dịch giữa mẹ bạn và Ông X lại không tuân thủ theo quy định của pháp luật vì thế giao dịch này sẽ vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, tại các Điều 127. 134, 137 có quy định chi tiết như sau:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu
Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.
Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn thì giao dịch của mẹ bạn và Ông X sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hiệu lực của hợp đồng (hình thức của hợp đồng). Khi giao dịch bị vô hiệu thì mẹ bạn và Ông X sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 137 Bộ Luật dân sư 2005.
