Câu hỏi: Tôi ở Hà Nội. Trước đây tôi muốn mua nhà xã hội và đã đặt cọc để chọn căn là 20 triệu. Nhưng giờ do kinh tế không đủ để mua căn hộ ấy, tôi muốn lấy lại số tiền đặt cọc ấy được không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó”.
Như vậy, tiền đặt cọc do hai bên thỏa thuận với nhau nhưng không quá số tiền đặt cọ quy định trong Khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, có thể là một hợp đồng đặt cọc riêng hoặc đó là 1 điều khoản trong một hợp đồng mua bán nhà. Về phạt cọc khi mà một bên không thực hiện hợp đồng thì là do thỏa thuận của các bên của hợp đồng đã thỏa thuận từ trước trong hợp đồng hoặc có các thỏa thuận khác. Nếu trong hợp đồng đặt cọc không quy định các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc hay mức phạt cọc như thế nào thì theo quy định của pháp luật, bạn là bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng mua nhà thì tiền đặt cọc 20 triệu thuộc về bên nhận đặt cọc, nghĩa là bạn sẽ không lấy lại được số tiền đặt cọc này.
