Câu hỏi: Tôi ở Hà Nội. Trước đây tôi có thuê 1 căn nhà để ở, nhà 3 tầng nguyên căn. Khi thuê tôi có nói với chủ nhà là tôi sẽ ở cùng với bạn nhưng không nói rõ là bao nhiêu người, là nam hay nữ, chủ nhà cũng đồng ý với tôi và có nói là cho tôi toàn quyền quyết định nhưng tôi không lập thành văn bản. Một thời gian sau, do đã hết hợp đồng thuê nhà trọ cũ nên người yêu tôi chuyển vào ở cùng nhà với tôi, lúc này, nhà chủ lên cấm không cho người yêu tôi vào ở và nói rằng nhà bà ấy chỉ cho nữ ở cấm nam ở vì hay đi về muộn. Tôi không đồng ý và bây giờ tôi muốn chuyển đi thì nhà chủ nói tôi chưa hết hạn hợp đồng nên chuyển đi sẽ không nhận lại được tiền cọc. Luật sư cho tôi hỏi nhà chủ làm như vậy có đúng không?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và chủ nhà tiến hành cho thuê và thuê nhà nhưng không viết hợp đồng bằng giấy mà chỉ thoả thuận miệng.
Theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Ngoài ra, về mặt hình thức của giao dịch theo Điều 119 bộ luật dân sự 2015 về Hình thức giao dịch dân sự
“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”.
Như vậy, dù là giao dịch bằng miệng thì hợp đồng giữa bạn và chủ nhà vẫn có hiệu lực và trong thời gian hợp đồng, bạn có quyền cho phép người khác vào ở cùng theo các điều khoản đã thoả thuận.
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 132 Luật nhà ở 2014 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:
“3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, theo Điều 132 Luật nhà ở thì bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do bên cho thuê hạn chế quyền sử dụng nhà của bạn bị hạn chế so với hợp đồng. trường hợp bạn muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì bạn cần thông báo cho chủ nhà trước một tháng thì bạn có thể trả lại nhà và đòi lại tiền cọc.
