Câu hỏi: Hiện gia đình mình có mua một mảnh đất có diện tích 85m2, mảnh đất này là của ông X, ông X tách bán 75m2 cho nhà Y và 85m2 cho vợ chồng mình. Giữa ông X và vợ chồng mình đã làm hợp đồng đặt cọc 30 triệu đồng. Lý do làm cho nhanh thì ông X yêu cầu làm hồ sơ tách luôn cho nhà Y và gia đình mình vì thế gia đình mình và ông X ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán, và gia đình mình chuyển thêm 350 triệu đồng cho ông X, còn nợ 40 triệu sẽ thanh toán sau khi nhận đc sổ đỏ, nhưng sau đó, bên đo đạc xuống đo mảnh đất và trả lời mảnh đất không đủ điều kiện để tách sổ, vậy quý công ty cho mình hỏi, trường hợp như vậy thì giải quyết ra sao?
Trả lời:
Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông X (hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng), do đó, gia đình bạn có đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, trong trường hợp phần đất mà gia đình bạn mua không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất thì có thể thực hiện những hình thức như sau:
Hình thức thứ nhất: Bạn có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì bạn cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất bạn mua với gia đình ông X vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Hình thức thứ hai: Bạn có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại điều 98 Luật đất đai 2013 thì một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện…
Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bạn có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với gia đình Y hoặc một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này bạn muốn bán, tặng cho… phần đất này thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
