Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB LAW đã trả lời trên báo Đầu tư bất động sản về Những điểm nghẽn nào cản bước chân nhà đầu tư ngoại mua bán, chuyển nhượng dự án địa ốc. Dưới đây là nội dung chi tiết:
1. Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều tiềm năng, nhưng cách tiếp cận của các tập đoàn bất động sản quốc tế cũng vẫn đang ở mức thăm dò. Họ có thể bỏ hàng triệu USD cho đối tác để nghiên cứu thị trường, nhưng chấp nhận bỏ luôn số tiền đó nếu dự án không triển vọng. Bên cạnh đó, các nhà bất động sản này cũng yêu cầu khắt khe trong việc minh bạch thông tin dự án và những khoản chi phí không hợp lý?
Dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản đang ngày càng tăng, nên tiềm năng về vốn cho thị trường là luôn luôn có. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm đến và họ cần cơ chế cởi mở, thông thoáng để đầu tư. Sự tham gia của nhà đầu tư đến từ phương Tây rất mờ nhạt và gần như không đáng kể. Nhiều nhà đầu tư vẫn đầu tư ở mức thăm dò.
Đối với các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm hoạt động ở châu Á, họ cần thời gian nghiên cứu nhiều hơn. Khi tham gia đầu tư vào 1 thị trường nào đó điểm đầu tiên họ quan tâm là tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta trong khi thị trường BĐS Việt Nam lại bị đánh giá là chưa thực sự minh bạch.
Đây là rào cản lớn nhất để vốn ngoại đổ vào bất động sản nước ta. Ngoài ra, hàng loạt yếu tố luôn được các nhà đầu tư quan tâm là: hiệu quả đầu tư, thị trường, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về thị trường, … Nhưng những yếu tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, tính minh bạch của thị trường bất động sản nước ta đã và đang được cải thiện. Nếu thị trường bất động sản được minh bạch hơn thì nguồn vốn ngoại vào bất động sản sẽ tăng.
Trong một bối cảnh giá cả bất động sản luôn biến động và thị trường không ngừng vận động thì việc cập nhật thông tin là một việc làm cần thiết. Để tạo được sự minh bạch, tạo được lòng tin của các nhà đầu tư thì Nhà nước cần có những quy định pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. Tuy nhiên, quá trình này sẽ không ngắn và đòi hỏi nhiều thời gian, nỗ lực để thực hiện.
2. Đối với các thủ tục để cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia mua bán & chuyển nhượng dự án bất động sản hiện nay, dưới quan điểm của SBLaw đã thông thoáng, theo chuẩn thông lệ quốc tế hay chưa? Nếu chưa thì còn vướng ở đâu?
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác tiếp tục đầu tư kinh doanh. Điều này giúp nhà đầu tư chủ động trong quá trình ra các quyết định kinh doanh phù hợp với hiện trạng của tổ chức mình; đồng thời cũng tạo thuận lợi cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng khi muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
- Không làm thay đổi nội dung của dự án;
- Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
Ngoài ra, để một dự án bất động sản được phép chuyển nhượng thì phải đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện của dự án bất động sản:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Điều kiện đối với chủ thể:
- Chủ đầu tư chuyển nhượng: đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Tuy nhiên, thực tế triển khai, tại nhiều dự án, việc chuyển nhượng dự án gặp khá nhiều vướng mắc.
Tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định, dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện như: chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là điều kiện khó vì có rất nhiều dự án trong diện muốn chuyển nhượng nhưng lại chưa giải phóng mặt bằng hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do năng lực yếu kém của chủ đầu tư cũ trong việc làm thủ tục. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án.
Để chuyển nhượng dự án, các chủ đầu tư sử dụng các chiêu thức lách luật, phổ biến là việc góp vốn để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư. Việc này đảm bảo cho các chủ đầu tư có thể danh chính ngôn thuận triển khai dự án dưới mác nhà phát triển dự án, nhưng lại có thể gây thất thu thuế hoặc ngân sách nhà nước, đặc biệt là đối với các phần đất là đất thuê hoặc đất sở hữu dài hạn của các doanh nghiệp nhà nước đang tiến hành cổ phần hóa.
Thông thường, khi tham gia chuyển nhượng dự án, các nhà đầu tư nước ngoài thường đi theo quy trình sau: Đối tác Việt Nam báo cáo khảo sát độc lập về tiềm năng phát triển kinh tế, xã hội, dân cư, du lịch của địa phương, cơ chế chính sách của Nhà nước, chính sách thuế, cơ sở hạ tầng; sau đó so sánh với các địa phương khác và lên hồ sơ giới thiệu về dự án.
Nếu hai bên thống nhất về các vấn đề trên thì sẽ ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng phần góp vốn (cổ phần). Số tiền thanh toán sẽ được bên mua chuyển vào tài khoản phong toả, và bên bán hoàn thiện thủ tục để được giải ngân.
Tuy nhiên, một số doanh nghiệp Việt Nam vẫn mập mờ với đối tác nước ngoài trong hồ sơ giới thiệu dự án, không cung cấp đủ thông tin, không thể hiện các rắc rối về dự án, tài chính, quy hoạch… và điều này không được đối tác nước ngoài đánh giá cao.
3. Tại Việt Nam trong thời gian qua, có nhiều doanh nghiệp, dự án muốn bán cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài, tuy nhiên không thực hiện được do còn một số hạn chế. Cụ thể, chất lượng của doanh nghiệp Việt Nam sau khi định giá thường thấp hơn so với thực tế chào bán. Theo ông, điều này xuất phát từ đâu, liệu có phải do từ các quy định pháp lý lỏng lẻo hay không thưa ông?
Trả lời:
Định giá doanh nghiệp là xác định giá trị của một doanh nghiệp tại một thời điểm xác định. Xác định giá trị doanh nghiệp hay còn gọi là định giá doanh nghiệp là xác định cho doanh nghiệp một giá trị thực nội tại khi doanh nghiệp này còn đang là một thực thể hoạt động và đang là mối quan tâm của việc quản lý và đổi mới doanh nghiệp.
Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền của các yếu tố cấu thành lên doanh nghiệp và được đo bằng độ lớn của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể đem lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh. Việc lượng hoá các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra trong quá trình sản xuất kinh doanh sẽ là cơ sở cho hoạt động mua bán, trao đổi, và các giao dịch khác liên quan đến doanh nghiệp trên thị trường.
Giá trị của doanh nghiệp tồn tại ngay cả khi hoạt động mua bán doanh nghiệp không xảy ra. Đây chỉ là một tiêu chí đánh giá khả năng sản xuất cũng như các khoản lợi nhận ma doanh nghiệp có thể đem lai. Giá trị của doanh nghiệp rất khó định lượng do có nhiều yếu tố đánh giá mang tính chủ quan, và có nhiều yếu tố biến động theo giá thị trường.
Đứng dưới góc độ của nhà đầu tư, nhà cung ứng dịch vụ thông tin về doanh nghiệp là hết sức quan trọng nó quyết định khả năng đầu tư và khả năng thu hồi vốn đầu tư. Thông qua thông tin giá trị doanh nghiệp, nhà đầu tư có cái nhìn toàn diện về doanh nghiệp: hiệu quả kinh doanh, khả năng sinh lời, uy tín, khả năng tài chính, và vị thế tín dụng.
Giá trị doanh nghiệp được xác định hợp lý sẽ bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định giá trị doanh nghiệp hiện nay vẫn còn mang tính chủ quan, hành chính, thiếu sự hỗ trợ của cơ quan tư vấn chuyên môn. Có nhiều lý do khiến xuất hiện chênh lệch này, trong đó cũng có những lý do khách quan như “vênh” về thời điểm DN được định giá và lúc DN thực hiện chuyển nhượng. Một nguyên nhân nữa là có tình trạng công ty thẩm định giá chạy theo lợi ích, bóp méo giá trị thẩm định giá. Mặc dù đã có nhiều văn bản hướng dẫn vấn đề tài chính nhưng đến nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để.
4. Không phải không có những nhà đầu tư ngoại quan tâm tới các khoản đầu tư là những lô đất tại Hà Nội, TP.HCM và tại một số địa phương đang được thế chấp tại ngân hàng, nhưng việc tiếp cận thông tin liên quan đến những mảnh đất được đấu giá này không dễ. Trong khi đó, các nhà đầu tư nội lại có rất nhiều cách để nắm được hiện trạng tài sản thế chấp này để thâu tóm, mà một trong số đó là nhờ có quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng. Ông nghĩ sao về nghịch lý này, liệu có sự phân biệt đối xử ở đây không thưa ông?
Trả lời:
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, với nhu cầu mong muốn mở rộng đầu tư rất lớn, nhưng vẫn vướng mắc ở câu chuyện cũ là việc tiếp cận những mảnh đất được cho là “sạch” đối với các doanh nghiệp nước ngoài, các quỹ đầu tư là không hề dễ dàng.
Việc các nhà đầu tư nội lại có rất nhiều cách để nắm được hiện trạng tài sản thế chấp để thâu tóm nhờ có quan hệ tín dụng lâu năm với ngân hàng không phải là một sự phân biệt đối xử. Ta có thể hiểu đó là một cách tiếp cận thông tin liên quan đến mảnh đất. Với nhà đầu tư nước ngoài, muốn thâu tóm những lô đất đang được thế chấp cần có những cách tiếp cận thông tin mới, nhanh và chính xác.
5. Rào cản lớn nhất để vốn ngoại đổ vào bất động sản là nhà đầu tư còn quan ngại tính minh bạch trong vận hành, giao dịch bất động sản ở nước ta. Đồng thời, hàng loạt yếu tố luôn được các nhà đầu tư quan tâm là hiệu quả đầu tư, thị trường, tài sản niêm yết, môi trường luật pháp và cách thức giao dịch, quyền sở hữu riêng, quyền sử dụng, cơ sở dữ liệu về thị trường… Nhưng những yếu tố này ở nước ta chưa được làm tốt và chưa đủ thuyết phục nhà đầu tư. Theo ông, cần có những giải pháp cụ thể như thế nào cho vấn đề này?
Trả lời:
Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm.
Để minh bạch thị trường thì đầu tiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xây dựng hành lang pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó có hoạt động tư vấn về quy hoạch; định giá đất và bất động sản; đo đạc địa chính; cung cấp thông tin bất động sản; tạo sàn giao dịch, môi giới bất động sản; thế chấp bằng bất động sản, …
Thứ hai, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn. Vấn đề mang tính quan trọng then chốt trong việc tổ chức nhằm thu hút FDI là tạo lập môi trường đầu tư hấp dẫn. Môi trường đầu tư là tổng thể các bộ phận mà ở đó chúng tác động qua lại lẫn nhau và chi phối mạnh mẽ đến các hoạt động đầu tư. Buộc các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh các mục đích, hình thức và phạm vi hoạt động cho thích hợp, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh và đưa đến hiệu quả cao trong kinh doanh. Đưa đến phạm vi không gian của môi trường đầu tư không chỉ tốt trong nội bộ doanh nghiệp, mà có thể mở rộng môi trường đầu tư trong nước và môi trường đầu tư quốc tế, tạo tính hấp dẫn bằng việc xây dựng dự án có tính cạnh tranh cao.
Thêm một vấn đề cần được quan tâm đặc biệt, đó là cơ chế phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước để tránh chồng chéo. Hiện vẫn đang tồn tại một “khe hở” rất lớn về thế chấp quyền tài sản.
Trên thực tế, việc thế chấp quyền tài sản sử dụng đất gắn liền với đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường. Nhưng những dự án thế chấp quyền tài sản lại do Sở Tư pháp quản lý còn quá trình xây dựng lại do Sở Xây dựng quản lý.
Do vậy, để xác thực tính minh bạch của các dự án vẫn cần có sự phối hợp chặt chẽ của các cơ quan quản lý trong thế chấp quyền tài sản. Như vậy, mới có cái nhìn chính xác về dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư.
Minh bạch cũng chính là yếu tố để thu hút dòng vốn, giữ chân được các nhà đầu tư cả nội lẫn ngoài đến với thị trường bất động sản.
