Hiên nay, có hiện tượng là các giao dịch đất đai và nhà ở, bên bán và bên mua thay vì ra công chứng, lại tiến hành đến cơ quan thừa phát lại, nhờ tiến hành lập vi bằng, không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”.
Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm. pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thực hiện thí điểm tại một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.
Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Cũng theo quy định của Luật Đất đai (Điều 167), Luật Nhà ở (Điều 122), việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Sau đó, phải đến Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để thực hiện những thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua.
Do đó, việc mua bán qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định.
Có trường hợp nguy hiểm hơn là chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này khiến tranh chấp phát sinh, công tác quản lý gặp khó khăn, tài sản của người dân bị thiệt hại lớn.
Quy định xử lý đối tượng lừa đảo
Cũng cần thông tin them là nếu những đối tượng tham gia vào giao dịch liên quan tới đất đai và nhà ở, dùng vi bằng để lừa đảo thì có thể chịu các chế tài sau:
Đối tượng lừa đảo sẽ có thể bị xử phạt như sau tùy theo tính chất, căn cứ chứng minh được các dấu hiệu của hành vi mà hành vi của họ sẽ phải chịu một trong các hình thức xử phạt sau:
Mức độ nhẹ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể là:
Điều 15. Vi phạm quy định về gây thiệt hại đến tài sản của người khác (Nghị định 167/2013/NĐ-CP)
- Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
- a) Trộm cắp tài sản;
- b) Công nhiên chiếm đoạt tài sản của người khác;
- c) Dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản của người khác;
- d) Sử dụng trái phép tài sản của người khác.
Mức độ nghiêm trọng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự như sau:
Điều 175. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản
- Người nào thực hiện một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại hoặc tài sản có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
- a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;
- b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
- Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
- a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
- b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
- c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
- d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
