Câu hỏi: Bố mẹ tôi được thừa kế của ông bà nội 1 mảnh đất vườn với diện tích trên giấy tờ khoảng 400m2, đã có sổ đỏ đứng tên bố tôi (trước năm 2001 là ao và đã được lấp đi để xây dựng phòng trọ) và đóng thuế liên tục từ trước năm 1994 tới nay và không có tranh chấp. Hiện nay, gia đình tôi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên 200m2 còn lại và khi đo đạc thực tế thì diện tích trong thực tế phát sinh thêm 30m2 và không có tranh chấp với bất kỳ ai xung quanh. Theo trả lời của cán bộ địa chính phường về quy định hiện nay, gia đình tôi muốn xây dựng trên diện tích 200m2 đó thì phải làm chuyển đổi toàn bộ diện tích đất vườn 400m2 đó thành đất thổ cư. Vậy luật sư cho tôi hỏi,
1.Về chi phí chuyển đổi của gia đình tôi là bao nhiêu?
2. Với việc đã xây dựng 03 căn nhà trước đây gia đình tôi có phải đóng tiền phạt cho chính quyền?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 103, Luật đất đai 2013 quy định về Xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn ao và theo như trường hợp của bạn thì mảnh đất này không được xác định là đất ở. Vì vậy để tiến hành xây dựng nhà ở trên mảnh đất này bạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Về phí chuyển đổi, theo Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Về việc xây dựng 03 căn nhà trước đây gia đình tôi có phải đóng tiền phạt cho chính quyền không?
Nếu nhà bạn xây dựng trên diện tích đất không phải đất ở sau khi đã được xác định như trường hợp đã nêu trên thì bạn sẽ bị xử phạt hành chính tuỳ theo diện tích đất vi phạm căn cứ vào Khoản 2, 3, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định:
“2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.”
Ngoài ra, còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm trên.
