Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law có bài phỏng vấn về vấn đề siết thuế cho căn hộ, văn phòng – làm thế nào để hài hòa lợi ích trên báo Đại Biểu Nhân Dân. Dưới đây là nội dung chi tiết:
Câu hỏi 1: Mới đây Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Nhà nước TP.Hồ Chí Minh đã ban hành kế hoạch thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng, diện tích mặt bằng kinh doanh trong nhà chung cư. Tiếp đó, Cục Thuế TP. Hà Nội cũng có công văn chỉ đạo các chi cục thuế quận, huyện, thị xã, khu vực trên địa bàn tăng cường công tác rà soát, quản lý với các hộ, cá nhân cho thuê nhà, hộ kinh doanh nhà nghỉ, lưu trú… để tăng cường công tác quản lý lưu trú và quản lý thuế. Luật sư nhận định như thế nào về câu chuyện mạnh tay siết thuế nhà ở, văn phòng cho thuê?
Trả lời:
Tình hình siết thuế cho căn hộ, văn phòng tại thành phố Hà Nội, và thành phố Hồ Chí Minh cụ thể như sau:
Tại thành phố Hà Nội:
Theo Cục Thuế Hà Nội, thông qua hoạt động truy vết Covid-19 của cơ quan y tế, các cơ quan chức năng xác định nhiều người nước ngoài lưu trú trên địa bàn Hà Nội không khai báo với các cơ quan chức năng.
Do đó, để tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà, cơ sở lưu trú cùng với việc phòng chống dịch Covid-19 trên địa bàn thành phố, Cục Thuế Hà Nội có công văn chỉ đạo các Chi cục Thuế quận, huyện, thị xã, khu vực trên địa bàn thành phố về việc tăng cường phối hợp quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.
Cụ thể, tăng cường công tác tuyên truyền, vận động chủ hộ kinh doanh cho thuê nhà đăng ký cư trú cho khách thuê. Đồng thời, phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương, uỷ ban nhân dân phường xã chỉ đạo cơ quan chức năng trên địa bàn phường như công an, địa chính, ban quản lý tòa nhà, khu chung cư, tổ trưởng tổ dân phố… tăng cường công tác quản lý lưu trú, đặc biệt với người nước ngoài trên địa bàn.
Cục Thuế Hà Nội yêu cầu, đối với người nước ngoài thuê nhà trên địa bàn, chủ nhà phải thực hiện khai báo tạm trú, kê khai thuế. Trường hợp sau khi rà soát phát hiện người cho thuê nhà không thực hiện đăng ký tạm trú, không kê khai và nộp thuế, cơ quan thuế sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.
Tại thành phố Hồ Chí Minh:
Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Tp.HCM vừa ban hành kế hoạch kế hoạch tăng cường công tác quản lý thu, đôn đốc thu, chống thất thu ngân sách nhà nước năm 2021. Trong đó có chuyên đề thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng, diện tích mặt bằng kinh doanh trong nhà chung cư.
Theo đó, Tp.HCM sẽ thí điểm thu thuế người cho thuê căn hộ ở các chung cư, cao ốc tại quận 11 gồm: Chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân), khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt), cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành), chung cư 70 Lữ Gia (70 Lữ Gia), cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân), cụm chung cư The Enverich (968 Ba Tháng Hai).
Ban chỉ đạo chống thất thu ngân sách Tp.HCM sẽ làm việc với ban quản trị các chung cư để cung cấp danh sách các hộ cho thuê căn hộ, hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư. Đồng thời phối hợp với công an quản lý địa bàn rà soát danh sách báo tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú, thông qua ban quản trị để tuyên truyền cho chủ các căn hộ có biến động về khai báo tạm trú để tự khai thuế, nộp thuế cho thuê nhà, căn hộ… Hướng dẫn các hộ, cá nhân cho thuê nhà, căn hộ, văn phòng lập hồ sơ đăng ký thuế, kê khai thuế.
Việc thu thuế người cho thuê căn hộ, văn phòng đã có quy định trong luật và cơ quan thuế cả nước đã triển khai thu loại thuế này. Cụ thể theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015, với người cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế giá trị gia tăng 5% và thuế thu nhập cá nhân 5%, tức tổng mức thuế là 10%. Trong trường hợp doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì được miễn thuế. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều trường hợp người cho thuê nhà, căn hộ né tránh đóng thuế, không tự giác kê khai, đã gây khó cho cơ quan thuế trong công tác quản lý. Vì vậy, việc các cơ quan thuế áp dụng các giải pháp để quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà là điều cần thiết.
Câu hỏi 2: Thực tế, cơ quan thuế đã thực hiện thu thuế cho thuê tài sản 10% đối với người cho thuê nhà trọ, mặt bằng kinh doanh, căn hộ… nhưng vẫn tồn tại những bất cập. Theo ông thì quy định này có phù hợp với thực tế hay không? Có điều gì chưa hợp lý trong quy định này khiến Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh phải rà soát siết chặt lại thưa Luật sư?
Trả lời:
Để đánh giá quy định thu thuế hiện nay có hợp lý không, cần xem xét kỹ mức thu nhập của người dân hiện tại, đặc biệt là trong thời kỳ dịch bệnh, gần như tất cả mọi người đều gặp khó khăn về kinh tế. Như đã nói ở trên, ngưỡng mà người cho thuê trọ, căn hộ,… phải nộp thuế là 100 triệu đồng/năm và đây là ngưỡng được áp dụng cùng với mức thuế thu nhập cá nhân cũ. Tuy nhiên, gần đây, Nghị quyết 954/2020/UBTVQH14 Về điều chỉnh mức giảm trừ gia cảnh của thuế thu nhập cá nhân ra đời đã tăng mức giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế lên thành 11 triệu đồng/tháng và mức giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc là 4,4 triệu đồng/tháng, cao hơn so với mức quy định trong Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Do đó, cơ quan Nhà nước cũng cần đánh giá, xem xét xem liệu ngưỡng nộp thuế cho thuê 100 triệu đồng/năm có còn phù hợp trong tình hình khó khăn chung và có sự thay đổi về mức giảm trừ gia cảnh hay không.
Bên cạnh đó, cách thức triển khai, cơ chế kiểm soát hoạt động đóng thuế, nộp thuế còn lỏng lẻo. Và đây là nguyên nhân chính khiến Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh phải rà soát lại việc đóng thuế. Hiện nay, không thiếu cách để các chủ thể cho thuê “lách” thuế, “né” thuế, có thể kể đến như: trong hợp đồng ghi giá thuê một đằng nhưng trả tiền thuê thực tế lại một nẻo; giao dịch thuê nhà nhưng lại giao kết hợp đồng “cho mượn” để không tính giá thuê hay có một số trường hợp, chủ nhà chỉ cho thuê một số phòng trong nhà nên không khai báo người thuê nhà, không đăng ký tạm trú cho người thuê nhà, dẫn đến việc cơ quan quản lý khó phát hiện cũng như khó có thể kiểm soát được việc thu thuế. Ngoài ra, nhiều trường hợp khi cho thuê nhà thì người cho thuê lại chuyển đi chỗ khác ở, gây khó khăn trong việc quản lý, truy thu thuế.
Câu hỏi 3: Hiện tình hình dịch bệnh kéo dài khiến cho nhiều toà nhà, văn phòng giảm mức giá thuê, thậm chí không có người để thuê thì việc siết chặt quản lý thuế trong lúc này liệu có chồng chất thêm khó khăn cho chủ nhà, chủ văn phòng, thưa ông?
Trả lời
Những giải pháp trên của các cơ quan thuế là để ngăn ngừa sự thất thu thuế từ những nguồn thuế tài sản đó, không phải để gây khó khăn cho chủ nhà, chủ văn phòng trong tình hình dịch bệnh khó khăn này. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015, người cho thuê chỉ phải chịu thuế khi doanh thu trên 100 triệu đồng/năm còn dưới 100 triệu đồng/năm thì sẽ miễn thuế. Vậy không phải trường hợp cho thuê nào cũng bị truy thu, do đó, không có việc gây khó khăn cho người thuê nhà, hoặc người cho thuê văn phòng.
Câu hỏi 4: Dưới quan điểm của ông, hiện việc áp thuế cho các căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê cần làm rõ những vấn đề gì?
Trả lời:
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC có thể thấy việc áp thuế cho các căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê đã có cơ sở pháp lí từ lâu. Khoản 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản, thì sẽ có một số lưu ý khi áp thuế cho các căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê như sau:
Trước tiên, cần xác định một số hoạt động cho thuê có doanh thu sẽ không bị thu thuế, bao gồm: Cá nhân cho thuê có doanh thu 100 triệu đồng/ năm trở xuống; cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí.
Tiếp theo đó, cần xác định căn cứ tính thuế, bao gồm: doanh thu tính thuế và tỷ lệ tính thuế. Từ trước đến nay, doanh thu của hoạt động cho thuê vẫn được giữ riêng tư giữa người cho thuê và người đi thuê với mục đích để lách thuế bằng nhiều cách khác nhau. Họ có thể kí kết hai hợp đồng: một là hợp đồng cho thuê với giá thỏa thuận đúng giữa hai bên và một hợp đồng cho mượn nhà. Hợp đồng cho mượn nhà được sử dụng làm căn cứ sử dụng nhà trước mặt cán bộ cơ quan nhà nước. Ngoài ra, họ cũng có thể kí hợp đồng cho thuê với giá thấp hơn giá thực tế để không phải nộp thuế hoặc nộp thuế ít hơn. Chính việc xác định doanh thu không chính xác trong suốt thời gian qua đã khiến Cơ quan Thuế quyết định bắt tay với chủ thể quản lí trong khu vực, chính quyền địa phương để nắm bắt thông tin, siết chặt việc áp thuế. Theo tôi, cách làm này của cơ quan thuế là đúng đắn và linh hoạt.
Việc áp thuế đối với hoạt động cho thuê sẽ chịu hai loại thuế khác nhau: thuế thu nhập cá nhân (5%) và thuế giá trị gia tăng (5%). Đối với mỗi loại thuế thì doanh thu được xác định để tính thuế là khác nhau.
Câu hỏi 5: Vậy, có giải pháp nào để tránh được câu chuyện lách thuế mà vẫn đảm bảo được quyền lợi và hoặc hỗ trợ với những chủ nhà gặp khó khăn trong mùa dịch?
Trả lời:
Xét thấy việc cơ quan thuế thực thi nghiêm khắc quy định của pháp luật thuế là cần thiết, bởi hoạt động cho thuê của cá nhân từ trước đến giờ vẫn rất buông lỏng, cần có giải pháp để các chủ thể có ý thức rõ hơn về quy định của pháp luật, tạo tiền lệ cho việc thu thuế sâu xát trong hoạt động cho thuê của cá nhân sau này.
Ngoài ra, cơ quan thuế cũng nên xem xét lại căn cứ tính thuế đối với hoạt động cho thuê căn hộ của các nhân bởi vì đây chỉ là một hoạt động kinh doanh nhỏ lẻ, lợi nhuận không cao của các cá nhân, trong khi đó ngưỡng đánh thuế thấp (100 triệu đồng) còn mức đánh thuế lại cao (10%), như vậy tức là thu nhập mỗi tháng cho thuê của cá nhân khoảng 10 triệu đồng nhưng lại phải nộp 10% tiền thuế.
Quy định về việc thu thuế đối với hoạt động cho thuê được đưa ra nhằm quản lý thu nhập của bên cho thuê, nhưng để bảo đảm thu nhập của mình, người cho thuê sẽ tăng tiền cho thuê bao gồm luôn tiền thuế, trong khi nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho tất cả mọi người. Về lâu về dài, khi việc nộp thuế đối với hoạt động cho thuê đã thành thông lệ, thì có thể bên cho thuê và bên thuê nhà sẽ có thỏa thuận đối với việc chia đôi trách nhiệm về thuế giữa bên cho thuê và bên đi thuê.
Tuy nhiên, yếu tố về người đi thuê cũng là điều mà cơ quan thuế cần nghĩ đến, đảm bảo việc áp thuế không gây khó khăn, bất công cho người yếu thế. Có thể điều chỉnh chính sách về thuế thu nhập cá nhân theo hướng tiền thuê nhà cần được tính khấu trừ khi đóng thuế thu nhập cá nhân của người thuê, hoặc hộ kinh doanh được khấu trừ tiền thuê nhà khi đóng các loại thuế.
