Câu hỏi:
Thưa công ty, tôi vừa ký kết xong hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do dịch bệnh mà hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc, tôi không thể đến để làm thủ tục mua đất được. Tôi vẫn đang đàm phán thêm với bên còn lại để cố gắng gia hạn hợp đồng đặt cọc. Tôi muốn hỏi rằng liệu tôi có bị mất cọc nếu bên kia không đồng ý gia hạn hợp đồng hay không? Kính mong quý công ty trả lời, xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB Law cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Như vậy, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng hai bên đã thoả thuận một thời điểm cụ thể để hai bên tiến hành ký hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên vì lí do dịch bệnh bạn không thể đến để giao kết được, mà thoả thuận đặt cọc không quy định một ngoại lệ nào khác thì bạn sẽ bị mất tiền cọc do từ chối thực hiện hợp đồng mua bán khi đến hạn, trừ trường hợp giữa bạn và bên bán có thoả thuận khác.
Hoặc theo quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 thì bạn có thể thực hiện đàm phán lại hợp đồng khi có đủ các điều kiện sau:
– Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
– Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
– Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
– Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
– Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
Như vậy, trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản (mà cụ thể ở đây là sự xuất hiện của đại dịch Covid), bạn là bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
