Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật TNHH SB Law đã có những giải đáp về khung pháp lý về vấn đề dừng phân lô tách nền chặn sốt đất chỉ là giải pháp. Dưới đây là nội dung chi tiết:
⁃ Về góc độ pháp lý, các quy định hiện hành liên quan đến vấn đề này có những bất cập gì?
Luật sư trả lời:
Phân lô tách thửa là hình thức chia ra thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau nhưng phải đáp ứng được quy định về tách thửa của pháp luật. Lưu ý phân lô tách thửa đất khác với phân lô đất nền dự án.
Ở góc độ pháp lý, các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án. Hiện, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ vừa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1-3-2022 đã quy định buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Song Nghị định trên quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên”, mà chưa có định lượng cụ thể về “thường xuyên” hay “không thường xuyên”. Hơn nữa, việc tách thửa, phân lô bán nền có thể nhận thấy là một kiểu “lách luật”. Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì “cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này”.
⁃ Liệu việc yêu cầu dừng phân lô tách nền có thực sự là giải pháp tối ưu?
Luật sư trả lời:
Tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện. Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương… để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương…
⁃ Cần có giải pháp hay chế tài ra sao để giải quyết tình trạng phân lô bán nền?
Luật sư trả lời:
Bản chất của phân lô, bán nền nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Thay vì chúng ta xây dựng những dự án nhà manh mún, các cơ quan nhà nước có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan. Việc phân lô, bán nền có thể thực hiện được quy hoạch thiết kế bên ngoài, còn bên trong là dành riêng cho mỗi cá nhân. Nhà nước quy định chặt chẽ phân lô bán nền ở mỗi dự án nhưng phải đúng quy định của pháp luật. Một điểm nữa là trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Nếu sai phạm, cần siết chặt quản lý để không dám vi phạm nữa. Đưa ra quy phạm chặt chẽ để điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật là điều cần thiết. Các đề xuất chính:
- Hoàn thiện điều chỉnh các luật đặc biệt Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS quy định rõ cụ thể cho hình thực mua bán này.
- Việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định.
- Tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn, hoặc kinh tế khó khăn. Áp dụng tăng cường điều kiện cho đối tượng tham gia mua bán đất nền.
Quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch.
