Hiện có một số doanh nghiệp không thể huy động ngay lượng tiền lớn để thanh toán nợ trái phiếu, nên đề xuất thanh toán gốc/lãi trái phiếu bằng các tài sản của mình như quyền sử dụng đất, nhà ở, căn hộ chung cư… Mới đây, Bộ Tài chính trình Chính phủ quy định, trường hợp không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác. Trong đó có thể thanh toán trái phiếu bằng bất động sản. Liên quan đến vấn đề này Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty Luật SBLaw đã có những quan điểm như sau:
Câu hỏi 1: Quan điểm của ông như thế nào về đề xuất này?
Trả lời:
Theo Điều 286 Bộ luật dân sự năm 2015 và các quy định có liên quan, doanh nghiệp có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác theo nguyên tắc: tuân thủ quy định của pháp luật; phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; doanh nghiệp phải công bố thông tin và chịu trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Trong khoảng một năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn khi thanh toán nghĩa vụ nợ đáo hạn. Do đó, đây là một chính sách “cứu nguy” và “kéo dài thời gian” cho các doanh nghiệp BĐS xử lý vấn đề của doanh nghiệp mình. Theo đó, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán để kéo dài kỳ hạn của trái phiếu, thời gian tối đa là 02 năm. Tuy nhiên, nếu trong quá trình đàm phán thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu (bao gồm kỳ hạn trái phiếu) mà có nhà đầu tư không chấp thuận thì doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu cho các nhà đầu tư này. Hơn nữa, để triển khai đề xuất này trên thực tế không hề dễ dàng bởi có rất nhiều trái chủ, trong khi đó bất động sản cũng ở nhiều vị trí khác nhau; đa phần các sản phẩm bất động sản này đều là tài sản hình thành trong tương lai.
Vấn đề quan trọng nhất của đề xuất này là cần đảm bảo sự thoả thuận của các nhà đầu tư với doanh nghiệp sao cho doanh nghiệp vẫn có đủ thời gian để phục hồi nhưng vẫn đảm bảo được quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư.
Câu hỏi 2: Theo ông, hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản sẽ đem lại lợi ích gì cho cả nhà phát hành và trái chủ?
Trả lời:
Với nhà phát hành:
Thời gian gần đây, dù nhiều doanh nghiệp đã tích cực mua lại trái phiếu trước hạn nhưng áp lực trả nợ trái phiếu đáo hạn đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong khoảng hai năm tới vẫn duy trì đáng kể. Do vậy, hiện nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý như mua lại trái phiếu trước hạn, gia hạn thời hạn trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản, cổ phiếu…trong đó giải pháp hoán đổi trái phiếu lấy bất động sảnluôn được nhiều doanh nghiệp lựa chọn, bởi lẽ hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản của thị trường. Biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Đặc biệt đối với phương án chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản. Từ đó nhà đâu tư có cơ hội sở hữu bất động sản với giá ưu đãi và doanh nghiệp có thể giảm lượng hàng tồn kho cũng như giảm gánh nặng tìm vốn để trả nợ trái phiếu.
Với trái chủ:
Nhà đầu tư có thể cân nhắc về mức chiết khấu khi hoán đổi trái phiếu lấy bất động sản, từ đó nhà đầu tư có cơ hội sở hữu được bất động sản với giá ưu đãi hơn. Tuy nhiên nhà đầu tư cần lưu đến pháp lý của sản phẩm bất động sản đó. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ triển khai và thời điểm dự kiến có giá trị sử dụng/thương mại.
Câu hỏi 3: Nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua, thị trường trái phiếu có lấy lại được niềm tin từ cộng đồng nhà đầu tư hay không, thưa ông?
Trả lời:
Trong năm qua thị trường trái phiếu và thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn “không dễ dàng” và có rất nhiều vẫn đề cần chúng ta xem lại ở mọi góc độ. Không thể phủ nhận sự “hấp dẫn” cũng như “ sức nóng” của thị trường này trong những năm trước đây. Nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua thì đó cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường trái phiếu và qua đó thấy được sự nỗ lực quan tâm của các cơ quan chức năng trong việc “gỡ rối” cho thị trường trái phiếu và từ đó ít nhiều sẽ giúp nhà đầu tư yêu tâm hơn. Nhưng để thị trường trái phiếu lấy lại được niềm tin từ cộng đồng nhà đầu tư thì thiết nghĩ cần có thời gian. Qua những sự việc xảy ra hẳn các nhà đầu tư cũng đã cẩn thận hơn trong việc lựa chọn đầu tư vào lĩnh vực trái phiếu, họ sẽ cẩn trọng và tìm hiểu kỹ trước khi “xuống tiền” đầu tư.
Câu hỏi 4: Nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản, sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được nhà ở với giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, cũng có ý kiến, các doanh nghiệp phát hành sẽ có xu hướng đẩy giá trị bất động sản lên rất cao để cấn trừ nợ, qua đó tiếp tục tạo ra làn sóng tăng giá nhà. Về vấn đề này, quan điểm của ông là gì?
Trả lời:
Giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản, có thể sẽ tạo cơ hội cho người dân có thể mua được nhà ở với giá rẻ hơn thị trường nhưng cũng có thể đẩy giá trị bất động sản lên rất cao để cấn trừ nợ sẽ do doanh nghiệp tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của doanh nghiệp và trái chủ. Pháp luật tôn trọng quyền tự do thoả thuận giữa các bên, do đó đề xuất giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản nhằm mục đích để cân bằng lợi ích giữa các bên và “gỡ khó” cho nhiều doanh nghiệp.
Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần tỉnh táo và cân nhắc kỹ lưỡng khi quyết định để đảm bảo quyền lợi của mình. Còn đối với doanh nghiệp để giải quyết vấn đề thanh khoản của thị trường thì giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản là một giải pháp “cứu cánh” vì biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ. Nhưng muốn được trái chủ đồng ý thì họ phải có những chính sách ưu đã và những phần chiết khấu hợp lý thì mới có thể đạt được thoả thuận. Còn nếu doanh nghiệp có xu hướng đẩy giá trị bất động sản lên rất cao để cấn trừ nợ, qua đó tiếp tục tạo ra làn sóng tăng giá nhà thì chắc chắn nhà đầu tư khó lòng chấp thuận.
Câu hỏi 5: Để đảm bảo hoán đổi trái phiếu sang bất động sản được thực hiện nhất quán, tránh tranh chấp, xung đột, pháp luật cần có những hướng dẫn như thế nào?
Trả lời:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần đưa ra những hướng dẫn cụ thể về việc hoán đổi trái phiếu sang bất động sản như: phạm vi chuyển đổi bất động sản, thời gian chuyển đối, các biện pháp giám sát của nhà nước trong quá trình chuyển đổi, … có như vậy thì mới mong đạt được kết quả tốt bởi lẽ vấn đề hoán đổi trái phiếu sang bất động sản chưa bao giờ là dễ.
