Trước yêu cầu cấp thiết về phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp, Chiến lược phát triển nhà ở xã hội đang trở thành một trong những nội dung được quan tâm trong các chính sách phát triển kinh tế – xã hội hiện nay. Nhằm làm rõ hơn các khía cạnh pháp lý, chính sách cũng như những điểm cần hoàn thiện trong quá trình thực thi, Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà – Giám đốc Khối Tư vấn Công ty Luật SBLAW – đã có cuộc trao đổi với phóng viên bản tin của Thông tấn xã Việt Nam.
SBLAW trân trọng giới thiệu tới quý độc giả nội dung cuộc phỏng vấn.
Hiện nay các chủ đầu tư cho rằng thủ tục đầu tư và thẩm định dự án nhà ở xã hội còn rườm rà, kéo dài. Từ góc độ pháp lý, có cơ sở nào để rút ngắn quy trình mà vẫn đảm bảo đúng luật?
Trả lời:
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp phản ánh rằng thủ tục đầu tư và thẩm định dự án nhà ở xã hội (NOXH) vẫn còn rườm rà, kéo dài, gây ảnh hưởng lớn đến tiến độ triển khai và chi phí đầu tư. Từ góc độ pháp lý, hoàn toàn có cơ sở để rút ngắn quy trình mà vẫn đảm bảo đúng quy định pháp luật.
Trước hết, việc áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” trong giải quyết thủ tục hành chính là hướng đi cần thiết nhằm giảm bớt thời gian và khâu trung gian không cần thiết. Nếu được thực hiện đồng bộ và thực chất, cơ chế này có thể giúp các chủ đầu tư tiếp cận nhanh hơn với các cơ quan chức năng liên quan đến quy hoạch, xây dựng, đất đai và tài chính.
Ngoài ra, việc chuẩn hóa và số hóa hồ sơ đầu tư là một giải pháp quan trọng nhằm hạn chế tình trạng phải bổ sung hồ sơ nhiều lần, qua đó rút ngắn thời gian thẩm định. Đặc biệt, trong Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chính phủ đã nhấn mạnh yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin và tháo gỡ điểm nghẽn thể chế để thúc đẩy thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc NOXH. Trong dài hạn, cần sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng tích hợp và đồng bộ hơn, tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật như Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, từ đó tạo ra hành lang pháp lý thống nhất và minh bạch cho phát triển nhà ở xã hội.
Luật sư Nguyễn Thị Ngọc Hà SBLAW
Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội hiện nay được quy định ra sao, và có thực sự đủ hấp dẫn về mặt pháp lý để thu hút doanh nghiệp tham gia?
Trả lời:
Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của Chính phủ nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách. Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, pháp luật Việt Nam hiện hành, nổi bật là Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn, đã quy định nhiều cơ chế ưu đãi quan trọng. Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2023 quy định chủ dự đầu tư dự án NOXH sẽ được ưu đãi chính sách như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, vay vốn.
Bên cạnh đó, được UBND cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án.
Ngoài ra, được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH. Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc 20% tổng diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Được hạch toán riêng và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại,…
Tuy nhiên, các ưu đãi này trên thực tế vẫn chưa thực sự đủ hấp dẫn hoặc chưa được thực hiện đầy đủ. Việc tiếp cận vốn vay ưu đãi còn gặp nhiều vướng mắc do thủ tục phức tạp và nguồn vốn hạn chế. Một số ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất tuy có quy định nhưng lại không được triển khai nhất quán giữa các địa phương. Đặc biệt, chính sách lợi nhuận định mức 10% đối với NOXH – trong khi tỷ lệ sinh lời của các dự án thương mại cao hơn đáng kể – khiến không ít doanh nghiệp cân nhắc khi tham gia vào phân khúc này.
Để cơ chế ưu đãi thực sự hấp dẫn và có tính khả thi, cần đảm bảo tính minh bạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính và nhất quán trong thực thi chính sách từ Trung ương đến địa phương. Đồng thời, nên xem xét tăng cường hỗ trợ tài chính trực tiếp cho doanh nghiệp thông qua quỹ phát triển nhà ở hoặc chính sách bảo lãnh tín dụng để giảm thiểu rủi ro đầu tư trong lĩnh vực này.
Luật sư đánh giá thế nào về việc bổ sung, sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai mới đây? Những quy định nào được kỳ vọng sẽ tháo gỡ rào cản pháp lý cho NOXH trong thời gian tới?
Trả lời:
Việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Đất đai mới đây đã thể hiện nỗ lực mạnh mẽ của Nhà nước trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý tồn tại lâu nay, đặc biệt trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội (NOXH). Một số quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến đáng kể, trước hết là việc miễn thủ tục xác định giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với dự án NOXH, theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Quy định này không chỉ giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục mà còn trực tiếp giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, việc quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong bố trí quỹ đất dành cho NOXH cũng được xem là bước tiến quan trọng. Thay vì mang tính khuyến khích như trước, Luật Nhà ở 2023 đã mang tính bắt buộc cao hơn, góp phần khắc phục tình trạng thiếu quỹ đất sạch, vốn là rào cản lớn trong triển khai các dự án NOXH. Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 cũng đã mở rộng các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý đồng bộ với Luật Nhà ở trong việc hỗ trợ nhà đầu tư.
Ngoài ra, các quy định mới còn hướng tới rút gọn thủ tục hành chính, mở rộng đối tượng thụ hưởng NOXH, đồng thời cho phép linh hoạt hoán đổi vị trí quỹ đất 20% trong các dự án thương mại để phát triển NOXH, miễn là đảm bảo giá trị tương đương. Nếu được triển khai đồng bộ, kịp thời và có sự giám sát chặt chẽ, các quy định mới sẽ tạo cú hích thực sự cho phân khúc nhà ở xã hội trong thời gian tới, cả về số lượng lẫn chất lượng.
