Tóm tắt vụ việc: Công ty Cổ phần A được chính quyền cấp chứng nhận đầu tư dự án nhà ở liền kề, và được Sở Tài nguyên cấp GCNQSDĐ cho các lô đất thuộc dự án. Tuy nhiên, bà B., là Giám đốc – người đại diện pháp luật đã tự ý đem tất cả các GCNQSDĐ đi cầm cố ngân hàng. Sau đó, bà B. tiếp tục dùng danh nghĩa Giám đốc để ký thỏa thuận chuyển nhượng các lô đất cho nhiều người, đồng thời in màu các sổ đã cấp (sổ giả) và dùng con dấu giả để đóng vào các văn bản thỏa thuận giao cho những người mua. Số tiền thu được bà B dùng chi tiêu cá nhân, không giao nộp về Công ty.
Bà B bị cơ quan công an bắt khởi tố về tội lừa đảo và làm giả con dấu, tài liệu.
Tuy nhiên, cơ quan công an đã kê biên tất cả các thửa đất đã được cấp GCN cho Công ty A với lý do để đảm bảo bồi thường thiệt hại giải quyết quyền lợi của các bên liên quan, dẫn đến những thiệt hại và chậm tiến độ dự án.
Câu hỏi:
1) Tài sản của loại hình Công ty cổ phần (bao gồm các dự án) được quản lý như thế nào? Việc chuyển nhượng, mua bán được thực hiện ra sao theo quy định pháp luật? Việc bà B. tự ý đem tài sản công ty đi cầm cố có đúng không? Bà B. tự ý ký biên bản thỏa thuận với khách hàng có đúng không?
Trả lời:
(i) Về việc quản lý tài sản của CTCP.
Theo Điều 111 Luật Doanh nghiệp 2020 và Điều 74 BLDS 2015, công ty cổ phần là loại hình doanh nghiệp có tư cách pháp nhân, có tài sản độc lập, quyền và nghĩa vụ tách biệt hoàn toàn với cổ đông và các tổ chức, cá nhân khác.
Khi góp vốn, cổ đông chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn sang công ty và từ thời điểm đó, công ty là chủ sở hữu hợp pháp của khối tài sản (bao gồm cả dự án đầu tư, quyền sử dụng đất, công trình, tài sản gắn liền với đất, tiền mặt, quyền tài sản, v.v.). Do đó, không một cá nhân nào (kể cả Giám đốc, Chủ tịch HĐQT) được xem là chủ sở hữu tài sản của công ty. Họ chỉ là người quản lý, đại diện hoặc được ủy quyền để nhân danh công ty thực hiện quyền và nghĩa vụ pháp lý.
Việc quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản phải phù hợp với Điều lệ công ty và theo nghị quyết của cơ quan có thẩm quyền, ví dụ:
- Hội đồng quản trị thông qua hợp đồng mua, bán, vay, cho vay và hợp đồng, giao dịch khác có giá trị từ 35% tổng giá trị tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty (điểm h khoản 2 Điều 153 Luật Doanh nghiệp 2020).
- Đại hội đồng cổ đông quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị từ 35% tổng giá trị tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty (điểm d khoản 2 Điều 138 Luật Doanh nghiệp 2020)
Như vậy, tài sản của công ty cổ phần được quản lý tập trung thông qua cơ chế phân cấp quyền quyết định được quy định rõ trong Luật và Điều lệ.
(ii) Chuyển nhượng, mua bán tài sản của công ty cổ phần
Việc chuyển nhượng, mua bán tài sản (bao gồm cả dự án bất động sản) phải được cơ quan có thẩm quyền của công ty phê duyệt theo tỷ lệ giá trị tài sản nêu trên. Giao dịch phải nhân danh công ty, bằng văn bản, có chữ ký của người đại diện hợp pháp và phù hợp phạm vi được ủy quyền.
Đối với tài sản là dự án bất động sản, ngoài thủ tục nội bộ công ty, còn phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020 và Luật Đất đai 2024, (Ví dụ Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định về Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bao gồm: Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết; Dự án còn trong thời hạn thực hiện; Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;…). Việc chuyển nhượng dự án phải lập hợp đồng bằng văn bản, được công chứng/chứng thực và đăng ký điều chỉnh tại cơ quan quản lý đầu tư.
Tóm lại, mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng tài sản của công ty cổ phần chỉ hợp pháp khi được phê duyệt đúng thẩm quyền và tuân thủ quy định pháp luật; cá nhân (như giám đốc) tự ý chuyển nhượng vượt thẩm quyền thì giao dịch vô hiệu và cá nhân đó phải chịu trách nhiệm pháp lý.
(iii) Hành vi tự ý cầm cố tài sản Công ty của bà B.
Hành vi bà B. tự ý đem tài sản của Công ty cổ phần A đi cầm cố là trái pháp luật. Các GCNQSDĐ đã được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp cho Công ty Cổ phần A, do đó chủ thể sở hữu hợp pháp là Công ty A, không phải bà B. Theo Điều 111 Luật Doanh nghiệp 2020, công ty cổ phần có tài sản độc lập với cá nhân cổ đông, người quản lý, người đại diện theo pháp luật. Vì vậy, mọi quyền định đoạt, cầm cố, thế chấp tài sản thuộc công ty phải do công ty thực hiện, thông qua người đại diện theo pháp luật hành động đúng thẩm quyền hoặc được HĐQT/ĐHĐCĐ chấp thuận (phụ thuộc vào tỷ lệ giá trị tài sản trong doanh nghiệp).
Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm nghĩa vụ. Bà B. không phải là chủ sở hữu của các GCNQSDĐ, nên không đủ điều kiện chủ thể để thực hiện giao dịch cầm cố. Do đó, Giao dịch cầm cố này vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Do đó, Bà B. không có quyền cá nhân đối với các GCNQSDĐ của công ty, nên việc tự ý mang chúng đi cầm cố là xâm phạm quyền sở hữu tài sản hợp pháp của pháp nhân.
(iv) Hành vi tự ý ký kết biên bản thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ cho người khác của bà B.
Việc bà B. tự ý ký các biên bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng là hoàn toàn trái pháp luật
Các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp cho Công ty Cổ phần A, tức chủ thể sở hữu hợp pháp là công ty – một pháp nhân độc lập. Mặc dù bà B. là Giám đốc – người đại diện theo pháp luật, nhưng quyền của bà không phải là quyền sở hữu tài sản, mà chỉ là quyền nhân danh công ty trong phạm vi thẩm quyền được giao. Do đó, bà B. không có quyền tự ý đem tài sản công ty chuyển nhượng cho người khác nếu không phải nhân danh và vì quyền lợi của Công ty A.
Mặt khác, các GCNQSDĐ và con dấu dùng để ký, đóng trên văn bản là con dấu giả. Do đó, các giao dịch mà bà B. ký là trái với quy định pháp luật, không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ cho công ty và có thể bị Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu theo Điều 122 BLDS 2015.
Căn cứ các hành vi cụ thể, bà B. có dấu hiệu của hai tội danh theo Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017):
- Đối với hành vi dùng thủ đoạn gian dối, in màu GCNQSDĐ (sổ giả), dùng con dấu giả để lừa khách hàng nộp tiền có thể cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 BLHS 2015.
- Đối với hành vi làm giả GCNQSDĐ, sử dụng con dấu giả của công ty để ký kết, đóng dấu vào hợp đồng, biên bản có thể cấu thành Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 BLHS 2015
2) Con dấu của Công ty Cổ phần được quản lý thế nào theo quy định pháp luật;
Trả lời:
Con dấu là tài sản và công cụ pháp lý của công ty. Theo khoản 2 Điều 43 Luật Doanh nghiệp 2020, “Doanh nghiệp quyết định loại dấu, số lượng, hình thức và nội dung dấu của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện và đơn vị khác của doanh nghiệp.”
Theo khoản 3 Điều 43 Luật Doanh nghiệp 2020, việc quản lý và lưu giữ dấu thực hiện theo quy định của Điều lệ công ty hoặc quy chế do doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện hoặc đơn vị khác của doanh nghiệp có dấu ban hành. Doanh nghiệp sử dụng dấu trong các giao dịch theo quy định của pháp luật.
Thông thường, trong công ty cổ phần, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc là người ký các văn bản, hợp đồng nhưng việc đóng dấu phải được thực hiện theo quy chế quản lý con dấu theo Điều lệ công ty. Đó có thể là Bộ phận hành chính hoặc pháp chế hoặc người được ủy quyền giữ con dấu mới có quyền thực hiện việc đóng dấu chính thức. Mọi văn bản sử dụng con dấu phải có chữ ký hợp lệ và đúng thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý.
3) Việc kê biên tài sản trong TTHS được thực hiện thế nào theo quy định, những loại tài sản nào được phép kê biên;
Trả lời:
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế tố tụng nhằm bảo đảm việc thi hành hình phạt tiền, bồi thường thiệt hại, tịch thu tài sản khi bản án có hiệu lực; ngăn ngừa bị can, bị cáo tẩu tán, che giấu hoặc hủy hoại tài sản có thể dùng để thi hành án. Theo khoản 1 Điều 128 BLTTHS 2015, kê biên tài sản chỉ áp dụng đối với bị can, bị cáo về tội mà Bộ luật hình sự quy định hình phạt tiền hoặc có thể bị tịch thu tài sản hoặc để bảo đảm bồi thường thiệt hại.
Thẩm quyền ra quyết định kê biên tài sản thuộc về Thủ trưởng, Phó Thủ trưởng Cơ quan điều tra các cấp; Viện trưởng, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân và Viện trưởng, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát quân sự các cấp; Chánh án, Phó Chánh án Tòa án nhân dân và Chánh án, Phó Chánh án Tòa án quân sự các cấp; Hội đồng xét xử và Thẩm phán chủ tọa phiên tòa
Về trình tự, thủ tục kê biên tài sản,
- Ra quyết định kê biên – nêu rõ người có tài sản bị kê biên, loại tài sản, lý do, và biện pháp thi hành;
- Thông báo cho người bị kê biên và mời đại diện Viện kiểm sát, chính quyền địa phương, người chứng kiến tham dự;
- Lập biên bản kê biên ghi nhận chi tiết: mô tả tài sản, tình trạng, vị trí, số hiệu, giá trị ước tính, và niêm phong nếu cần;
- Giao, bảo quản, hoặc niêm phong tài sản theo quy định;
- Gửi biên bản kê biên cho người bị kê biên, cơ quan thi hành án và Viện kiểm sát.
Đối với các loại tài sản được phép kê biên, Điều 128 BLTTHS 2015 quy định chỉ kê biên phần tài sản tương ứng với mức có thể bị phạt tiền, bị tịch thu hoặc phải bồi thường thiệt hại, chứ không kê biên toàn bộ tài sản của bị can, bị cáo.
4) Cơ quan công an khởi tố cá nhân, nhưng lại kê biên tài sản của pháp nhân trong vụ việc trên có đúng quy định pháp luật;
Trả lời:
Về bản chất, kê biên tài sản là biện pháp áp dụng đối với chính bị can, bị cáo. Nghĩa là, Cơ quan điều tra chỉ được kê biên tài sản của chính bị can, bị cáo và chỉ khi vụ án có nguy cơ thi hành phạt tiền, tịch thu, hoặc bồi thường thiệt hại.
Trong vụ việc này, Bị can là bà B. (cá nhân); tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất của Công ty cổ phần A – một pháp nhân độc lập, không bị khởi tố; bà B. chỉ lợi dụng danh nghĩa người đại diện của Công ty A để lừa đảo, chứ không dùng tài sản cá nhân phạm tội. Do đó, việc kê biên tài sản của Công ty A là trái quy định tại khoản 1 Điều 128 BLTTHS vì đối tượng bị kê biên không phải là bị can, bị cáo.
Việc cơ quan điều tra kê biên tài sản không thuộc sở hữu của bị can, bị cáo có thể bị coi là hành vi vi phạm tố tụng nghiêm trọng, xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của pháp nhân độc lập và có thể là căn cứ để Công ty cổ phần A khiếu nại theo Điều 469 BLTTHS 2015 yêu cầu hủy bỏ lệnh kê biên, giải tỏa tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại do áp dụng biện pháp trái pháp luật (theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017).
5) Tài sản đang cầm cố có được kê biên;
Trả lời:
Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc cầm cố làm phát sinh quyền chiếm giữ tài sản cho bên nhận cầm cố nhưng không làm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản đó; chủ sở hữu vẫn là bên cầm cố cho đến khi nghĩa vụ được thanh toán xong hoặc hợp đồng bảo đảm chấm dứt. Chính vì vậy, về mặt pháp lý, tài sản đang được cầm cố vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố – chủ thể nghĩa vụ – và có thể trở thành đối tượng kê biên nếu cần thiết để bảo đảm thi hành nghĩa vụ dân sự hoặc nghĩa vụ bồi thường trong tố tụng hình sự.
Việc kê biên tài sản cầm cố là một biện pháp cưỡng chế đặc thù, được áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc tài sản hiện có không đủ để thi hành án. Mục đích của biện pháp này là đảm bảo quyền lợi của người được thi hành án, đồng thời không làm ảnh hưởng đến quyền ưu tiên hợp pháp của bên nhận cầm cố. Về nguyên tắc, khi tiến hành kê biên tài sản đang cầm cố, cơ quan thi hành án hoặc cơ quan tiến hành tố tụng phải xác định rõ tình trạng pháp lý của tài sản, thông báo ngay cho bên nhận cầm cố và ghi nhận cụ thể nghĩa vụ bảo đảm gắn liền với tài sản. Việc xử lý tài sản sau kê biên phải được tiến hành theo đúng trình tự pháp luật, đảm bảo nguyên tắc ưu tiên thanh toán cho bên nhận bảo đảm trước khi thực hiện các nghĩa vụ khác.
Cụ thể, Điều 90 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định: “Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.” Quy định này cho thấy, pháp luật chỉ cho phép kê biên tài sản đang được cầm cố, thế chấp khi phần giá trị vượt quá nghĩa vụ được bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm và tránh tình trạng kê biên vượt quá phạm vi nghĩa vụ. Đồng thời, khoản 2 Điều 90 yêu cầu Chấp hành viên phải thông báo ngay cho bên nhận cầm cố, thế chấp để họ tham gia chứng kiến quá trình kê biên, và được ưu tiên thanh toán khi tài sản bị xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật này. Như vậy, quy định của Điều 90 thể hiện rõ sự cân bằng giữa quyền cưỡng chế thi hành án của Nhà nước và quyền tài sản của bên thứ ba ngay tình, bảo đảm việc xử lý tài sản kê biên được thực hiện công bằng, hợp pháp và đúng trình tự tố tụng.
Từ các phân tích trên có thể thấy, tài sản đang bị cầm cố vẫn có thể bị kê biên, nhưng việc kê biên phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc về chủ thể, giá trị tài sản và trình tự thông báo, tránh xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Trong trường hợp việc cầm cố được xác định là trái pháp luật hoặc hợp đồng cầm cố vô hiệu, quyền sở hữu đối với tài sản không chuyển sang bên nhận cầm cố, khi đó tài sản vẫn thuộc về bên cầm cố và có thể bị kê biên toàn bộ để bảo đảm nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoặc thu hồi tài sản phạm tội mà có. Đây là cách tiếp cận hợp lý, bảo đảm sự thống nhất giữa pháp luật dân sự, thi hành án và tố tụng hình sự trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đồng thời duy trì nguyên tắc tôn trọng quyền sở hữu hợp pháp và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan.
6) Trong trường hợp xác định việc kê biên là trái quy định, thì doanh nghiệp có được yêu cầu bồi thường thiệt hại, cơ quan nào sẽ bồi thường, việc bồi thường dựa theo căn cứ nào để xác định mức thiệt hại;
Trả lời:
Theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 (sau đây gọi tắt là Luật TNBTCNN 2017), Nhà nước có trách nhiệm bồi thường khi cơ quan tiến hành tố tụng hoặc người thi hành công vụ có hành vi trái pháp luật trong hoạt động tố tụng hình sự, gây thiệt hại cho cá nhân hoặc tổ chức. Căn cứ tại Điều 18 Luật TNBTCNN 2017, phạm vi trách nhiệm bồi thường của Nhà nước trong hoạt động tố tụng hình sự không chỉ giới hạn ở các trường hợp cá nhân bị bắt, tạm giữ, truy tố hoặc kết án oan, mà còn bao gồm “cá nhân, tổ chức có tài sản bị thiệt hại do việc thu giữ, tạm giữ, kê biên, tịch thu, xử lý hoặc có tài khoản bị phong tỏa” (khoản 10). Quy định này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi nó mở rộng phạm vi bảo vệ pháp lý không chỉ đối với người bị buộc tội, mà còn đối với các chủ thể khác – trong đó có doanh nghiệp – bị ảnh hưởng bởi những biện pháp tố tụng áp dụng sai phạm.
Theo đó, nếu việc kê biên tài sản được xác định là trái quy định của pháp luật, chẳng hạn như kê biên không đúng đối tượng sở hữu, kê biên vượt quá phạm vi cần thiết hoặc vi phạm trình tự, thủ tục tố tụng, thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường thiệt hại. Đây là quyền hiến định được bảo đảm theo Điều 16 và Điều 32 Hiến pháp năm 2013, thể hiện nguyên tắc: “Mọi thiệt hại do hành vi trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền gây ra phải được bồi thường công bằng, kịp thời.”
Theo quy định của Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017, cơ quan có trách nhiệm bồi thường được xác định dựa trên cơ quan quản lý trực tiếp người thi hành công vụ gây thiệt hại.
Trong trường hợp kê biên tài sản trái pháp luật xảy ra trong hoạt động tố tụng hình sự, nếu Cơ quan điều tra là bên ra quyết định kê biên thì Cơ quan điều tra (Công an cấp tương ứng) phải chịu trách nhiệm bồi thường; nếu Viện kiểm sát phê chuẩn lệnh kê biên trái pháp luật thì Viện kiểm sát chịu trách nhiệm; còn nếu Tòa án ra bản án hoặc quyết định sai thì Tòa án là cơ quan phải bồi thường.
Trường hợp hành vi kê biên trái luật diễn ra trong hoạt động hành chính, cơ quan giải quyết bồi thường sẽ là cơ quan hành chính trực tiếp quản lý người thi hành công vụ, như Công an cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân.
Về căn cứ xác định mức bồi thường, Điều 27 và Điều 28 Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 quy định: thiệt hại được bồi thường bao gồm thiệt hại vật chất và thiệt hại về tinh thần, trong đó thiệt hại vật chất được tính trên cơ sở giá trị tài sản bị mất, bị hư hỏng hoặc giảm giá trị, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút, cùng các chi phí hợp lý để khắc phục hậu quả. Đối với doanh nghiệp, thiệt hại có thể được xác định thông qua giá trị tài sản bị kê biên, mức giảm doanh thu hoặc lợi nhuận do bị đình trệ sản xuất – kinh doanh, và các chi phí phát sinh hợp lý trong quá trình khắc phục hậu quả (như chi phí lưu kho, bảo quản tài sản, lãi vay ngân hàng, hoặc chi phí pháp lý). Mức bồi thường được xác định dựa trên thiệt hại thực tế, trực tiếp và hợp lý, có thể được đánh giá thông qua hoạt động thẩm định, giám định độc lập để bảo đảm tính khách quan.
Như vậy, trong trường hợp việc kê biên tài sản của Công ty Cổ phần A bị xác định là trái pháp luật, doanh nghiệp hoàn toàn có quyền yêu cầu Nhà nước bồi thường thiệt hại theo quy định tại khoản 10 Điều 18 Luật TNBTCNN 2017. Cơ quan có trách nhiệm bồi thường là cơ quan tiến hành tố tụng hoặc cơ quan quản lý người thi hành công vụ đã ban hành quyết định kê biên trái pháp luật. Việc bồi thường được xác định trên cơ sở thiệt hại vật chất và thu nhập thực tế bị mất do việc kê biên gây ra, bảo đảm nguyên tắc bồi thường toàn bộ, công bằng và kịp thời, góp phần bảo vệ quyền sở hữu, quyền kinh doanh hợp pháp của doanh nghiệp và củng cố niềm tin vào hoạt động tư pháp.
7) Việc kê biên ảnh hưởng đến tiến độ dự án, dẫn đến nguy cơ dự án bị thu hồi. Nếu xác định việc kê biên là trái quy định thì thời gian bị kê biên có được xem là yếu tố khách quan dẫn đến việc dự án chậm tiến độ, doanh nghiệp có được yêu cầu cơ quan chức năng xem xét.
Trả lời:
Theo quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024, đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Như vậy, việc dự án bị chậm trễ, kéo dài tiến độ trong thời gian quá lâu có thể khiến đất được giao thực hiện dự án bị nhà nước thu hồi.
Tuy nhiên, theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất được coi là sự kiện bất khả kháng.
Hệ quả là theo khoản 4 Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai.
Do đó, trong toàn bộ thời gian GCNQSDĐ hoặc tài sản dự án bị kê biên, phong tỏa, áp dụng biện pháp ngăn chặn, thời gian đó không bị tính là chậm tiến độ sử dụng đất và Chủ đầu tư không bị xem là vi phạm pháp luật đất đai.
8) Nếu xác định việc kê biên là đúng quy định pháp luật thì tài sản đã bị kê biên được xử lý như thế nào?
Trả lời:
Nếu xác định việc kê biên là đúng quy định pháp luật, thì việc xử lý tài sản bị kê biên được thực hiện theo trình tự tố tụng hình sự và phụ thuộc vào kết quả giải quyết vụ án. Cụ thể như sau:
Theo khoản 3 Điều 128 Bộ luật Tố tụng hình sự 2015, tài sản bị kê biên không bị tịch thu hay xử lý ngay, mà được giao cho chủ tài sản hoặc người quản lý hợp pháp bảo quản trong suốt quá trình điều tra, truy tố, xét xử. Người được giao bảo quản có trách nhiệm giữ nguyên hiện trạng, không được chuyển nhượng, tiêu dùng, cất giấu, hủy hoại; nếu vi phạm sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Nếu Tòa án tuyên tịch thu tài sản thì cơ quan thi hành án sẽ tịch thu sung công hoặc tiêu hủy theo bản án.
- Nếu tài sản được kê biên để bảo đảm thi hành nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoặc nộp phạt, thì sau khi bản án có hiệu lực, cơ quan thi hành án xử lý tài sản kê biên để thi hành phần nghĩa vụ dân sự, tiền phạt, án phí.
- Trường hợp Tòa án xác định tài sản đó không liên quan đến hành vi phạm tội hoặc thuộc sở hữu hợp pháp của người khác, thì cơ quan có thẩm quyền phải hủy bỏ lệnh kê biên và trả lại tài sản cho chủ sở hữu hợp pháp.
Nhìn chung, nguyên tắc xử lý tài sản kê biên phải tuân thủ bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án; đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không liên quan đến hành vi phạm tội và thực hiện công khai, có biên bản và chịu sự giám sát của Viện kiểm sát và cơ quan thi hành án.
Tham khảo tư vấn : Dịch vụ tư vấn Giải quyết tranh chấp
