Câu hỏi: Cho tôi hỏi rằng chủ đầu tư có giấy phép mua bán căn hộ của sở xây dựng nhưng chưa có bảo lãnh ngân hàng theo điều 56 của luật bất động sản thì có đủ điều kiện kí kết hợp đồng mua bán với khách hàng ko ạ?
xin chân thành cảm ơn
Luật sư trả lời: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua thuê, mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê, mua nhà.
Khi mua bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, Bạn cần quan tâm đến 3 yếu tố đó là: Giấy phép xây dựng của dự án; Dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; Dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?
Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ 3 rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.
Theo Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, ngân hàng sẽ chỉ phát hành bảo lãnh khi trong hợp đồng mua bán, thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền mua cho bên mua, bên thuê trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua. Trường hợp này theo hướng dẫn của NHNN thì hợp đồng mua bán phải được ký trước và Ngân hàng sẽ căn cứ trên Hợp đồng để xét bảo lãnh. Rất dễ nhận thấy sự mâu thuẫn giữa quy định này với Điều 56 Luật KDBĐS 2014.
Nếu ngân hàng đã đồng ý phát hành bảo lãnh, ngân hàng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả lại tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua. Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của ngân hàng cho người mua nhà là Thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.
Từ các vấn đề phân tích ở trên, khi bạn có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.
