Câu hỏi: Tôi ở Hà Nội. Tôi vừa hoàn thành thủ tục sang tên ở cơ quan công chứng bán 1 căn nhà trị giá 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngay ngày hôm sau khi tôi còn chưa bàn giao nhà cho chủ mới thì nhà bị cây xanh đổ vào do mưa bão. Tôi đã đến công ty cây xanh để yêu cầu bồi thường nhưng do đây là sự kiện bất khả kháng và công ty đã làm đầy đủ là tỉa cành nên không có trách nhiệm bồi thường. Nhà chủ mới cũng yêu cầu tôi trả tàn bộ chi phí sửa chữa. Vậy cho tôi hỏi: Trường hợp khi tôi đã chuyển quyền sở hữu trên giấy tờ mà chưa giao nhà thì chi phí sửa chữa này do ai chịu?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”.
Như vậy, bạn không nói rõ là hợp đồng có quy định thời điểm phát sinh hiệu lực là lúc nào, theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì thời điểm phát sinh sẽ là thời điểm ký kết tức là thời gian 2 bên chuyển quyền sở hữu. Trường hợp đó rủi ro xảy ra sẽ do bên mua chịu chứ không phải bạn.
Ngoài ra, cũng theo Điều 441 Bộ luật dân sự 2015 về thời điểm chịu rủi ro như sau:
“1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trường hợp này là rủi ro phát sinh sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, bạn sẽ không cần chịu rủi ro để sửa chữa lại căn nhà do bị cây đổ vào.
