Câu hỏi: Tháng 3/2017 tôi có mua một mảnh đất nhưng chưa qua công chứng hợp đồng giao dịch. Tháng 4/2017 thì xảy ra tranh chấp mảnh đất này với một người khác và tháng 5 năm 2017 người tranh chấp với tôi đã có đơn gửi ủy ban nhân dân xã. Sau đó, ngày 20 tháng 5 năm 2017 tôi cùng với người bán mới đến Ủy ban nhân dân xã để chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Chủ tịch ủy ban xã ký lời chứng hợp đồng giao dịch của tôi.
Vậy cho tôi hỏi việc ký lời chứng của Chủ tịch ủy ban xã có đúng hay không? Vì theo tôi tìm hiểu thì một trong những điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là đất không tranh chấp, nhưng cán bộ tư pháp tại xã lại nói với tôi là căn cứ Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì việc chứng thực của chủ tịch xã chỉ là chứng thực chữ ký và năng lực hành vi của các bên chứ không chứng thực nội dung hợp đồng.
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Căn cứ Điểm a) Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng đất đai được quy định như sau:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; …”.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định:
“Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”.
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền và trách nhiệm Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, theo các quy định trên thì khi Ủy ban nhân dân xã chứng thực vào hợp đồng mua bán đất đai cho bạn, cán bộ làm nhiệm vụ sẽ có trách nhiệm chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Do đó, việc Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực vào hợp đồng mua bán của bạn và chủ đất khi đã nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai là không sai về mặt nguyên tắc.
Tuy nhiên, để đưa đất đai vào giao dịch thì mảnh đất phải đáp ứng đủ bốn điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Vì vậy, hiện tại mảnh đất đang có tranh chấp nên bạn chưa thể làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải đợi giải quyết xong tranh chấp.
