Luật sư Nguyễn Thanh Hà, chủ tịch SBLAW có phần trả lời báo chí về nội dung việc dự án bị thế chấp ngân hàng.
Mời các bạn xem nội dung tại đây:
- Dự án thế chấp ngân hàng có đáng lo ngại không, thưa luật sư?
Trả lời:
Việc các dự án thế chấp ngân hàng là không đáng lo lắng, thực tế gần như 100% các chủ đầu tư hiện nay đều sử dụng một phần vốn ngân hàng để đầu tư các dự án. Vì hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản đều có những quy định rõ ràng về những trường hợp này.
Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư muốn được ngân hàng bảo lãnh cho dự án thì đương nhiên phải có tài sản thế chấp, vì vậy, việc các dự án thế chấp ngân hàng là điều bình thường. Còn người mua các dự án đã được bảo lãnh thì dù có đang thế chấp hay không thế chấp, chỉ cần giao dịch hợp pháp và thực hiện nộp tiền đúng quy định sẽ được bảo vệ.
Theo Khoản 1 Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện giải chấp tài sản trước khi bán, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng và tổ chức tín dụng, đẩy khách mua nhà vào nguy cơ bị phát mãi tài sản và không làm được sổ đỏ.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp ngân hàng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ dự định mua. Đối với những dự án chưa bàn giao nhưng vẫn đang thế chấp tại ngân hàng, người mua nhà cần theo dõi sát thông tin, làm việc với chủ đầu tư nhất là trong đợt đóng tiền cuối cùng để đảm bảo được quyền lợi.
- Có trường hợp nào cho phép chủ đầu tư không giải chấp dự án mà vẫn bán cho khách hàng nhưng vẫn không vi phạm luật không?
Trả lời:
Như tôi đã trình bày ở trên, Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở”.
Do vậy, chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận. Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.
