Luật Sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch công ty Luật SB Law đã giải đáp những thắc mắc về dự thảo sửa đổi thông tư 39/2016/TT-NHNN. Dưới đây là nội dung chi tiết
Câu hỏi 1: Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 39 quy định về hoạt động cho vay. Trong đó sửa đổi điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39 từ việc chỉ quy định lập phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống) theo hướng lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở…
Ngoài ra, điểm b khoản 7 Điều 1 Dự thảo quy định: “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo xác định của tổ chức tín dụng”.
Có ý kiến cho rằng, hai quy định này sẽ gây khó cho thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường, đồng thời khiến các tổ chức tín dụng ngại ngần trong việc cho vay hoặc không dám cho vay đối với cả doanh nghiệp bất động sản, cá nhân, hộ gia đình.
Dưới góc độ pháp lý, quan điểm của luật sư về những nội dung mới trong dự thảo này như thế nào?
Trả lời:
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang soạn thảo Thông tư sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Việc sửa đổi điểm c Khoản 6 Điều 2; bổ sung điểm h khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN, theo Ngân hàng Nhà nước, xuất phát từ thực trạng vừa qua một số tổ chức tín dụng cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, việc kiểm soát các khoản vay “có giá trị lớn” nhưng được quy định một cách chung chung khiến nhiều người vay lo lắng. Vì có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng sẽ phải cân nhắc rất nhiều trước khi cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà. Do đó, thiết nghĩ, Ban soạn thảo cần phải có quy định rõ giá trị lớn cụ thể là bao nhiêu. Bởi những người có nhu cầu mua nhà chính đáng tại các thành phố lớn, thậm chí ở nhiều tỉnh, hiện rất khó tìm bất động sản có “giá trị nhỏ”, nếu bị kiểm soát khoản vay thì ước mơ có nhà của rất nhiều người sẽ gặp khó khăn.
Câu hỏi 2 : Theo luật sư, có cần thiết bổ sung quy định “lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở” hay không? Nếu có thì nên nhắm đến đối tượng nào?
Trả lời:
Ở điểm c khoản 6 Điều 2 Thông tư 39/2016/TT-NHNN chỉ quy định lập phương án, dự án khi thực hiện hoạt động kinh doanh (trừ nhu cầu vốn phục vụ đời sống) nhưng tại Dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung theo hướng lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở.
Việc bổ sung quy định “lập phương án, dự án cả đối với nhu cầu mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở” là cần thiết. Tuy nhiên, chỉ nên quy định nhắm đến những người có ý định đầu cơ nhà ở phải lập phương án cụ thể vì việc mua nhà, cải tạo sửa chữa nhà ở là nhu cầu phổ biến của người dân, nếu quy định theo hướng “siết” thì đang bót nghẹt đầu ra của thị trường bất động sản.
Câu hỏi 3: Ở cả hai quy định trên, luật sư cho rằng nên sửa đổi theo hướng nào, bổ sung khái niệm nào thì hợp lý, để không gây xáo trộn đến tâm lý cũng như tác động tiêu cực đến thị trường?
Trả lời:
Trước tiên, cần thay đổi về một số khái niệm quy định Điểm b khoản 7 Điều 1 Dự thảo, cụ thể từ “kiểm soát” được sử dụng chưa thực sự phù hợp. Có thể thay thế từ “kiểm soát” bằng từ “quản lý” hoặc cụm từ “tăng cường quản lý” và NHNN cần quy định “khoản vay có giá trị lớn” để thuận tiện cho công tác thống kê và quản lý.
Đồng thời, cần sửa đổi theo hướng hạn chế được rủi ro nhưng không dẫn đến việc thắt chặt tín dụng để tránh dẫn đến những hệ quả xấu đến thị trường. Tín dụng là nguồn vốn quan trọng hàng đầu đối với thị trường bất động sản, vì vậy cần làm sao cho các dự án, khách hàng tiếp tục được cung cấp tín dụng theo đúng quy định nếu có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn.
Câu hỏi 4: Theo luật sư, các quy định liên quan đến tín dụng thời gian vừa qua theo hướng “siết chặt” liệu có “bóp nghẹt” thị trường? Giữa việc siết chặt quy định và nâng cao năng lực của tổ chức tín dụng, luật sư cho rằng thiên hướng nào sẽ tốt hơn cho thị trường?
Trả lời:
Thực tế thời gian gần đây do việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản chặt chẽ là một trong những nguyên nhân chính khiến tâm lý nhà đầu tư bất ổn, giao dịch bất động sản trên thị trường “khựng lại”, “bóp nghẹt” thị trường. Khảo sát tại một số ngân hàng thương mại hiện nay việc vay vốn mua bất động sản đang chậm hẳn. Lý do là phân khúc duy nhất được “rộng cửa” cho vay là NOXH và nhà ở công nhân thì hầu như không có cung mới. Cùng với đó, một số các ngân hàng khác cũng yêu cầu chặt chẽ hơn đối với hồ sơ vay vốn. Thậm chí, có những ngân hàng thông báo khách nộp hồ sơ xét duyệt và chờ đợi.
Siết tín dụng bất động sản sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, phân lô bán nền, gom đất nông nghiệp mua bán sang tay ngắn và trung hạn; góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Bởi phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, cần phải có cơ chế để những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, sửa chữa nhà ở vẫn có thể tiếp cận được với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Chính vì vậy, việc nâng cao năng lực tổ chức tín dụng sẽ tốt cho thị trường hơn là việc siết chặt quy định.
