Cải tạo chung cư cũ dường như vẫn là một bài toán nan giải khi đã qua nhiều năm, các dự án cải tạo chung cư cũ hầu hết vẫn dậm chân tại chỗ hoặc được cải tạo với tiến độ rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến dự án bị chững lại.
Thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn. Mặt khác, do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp nên doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia.
Hiệu quả kinh doanh cũng đang là bài toán khó cho nhà đầu tư tham gia xây dựng lại chung cư cũ bởi lợi nhuận bị khống chế 10%. Quy định những hộ có 2 sổ hộ khẩu trở lên được ưu tiên mua căn hộ mới tại dự án theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư, cũng đang khiến người dân lo chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở dự án mới quá cao, khó đáp ứng được.
Mới đây, UBND thành phố Hồ Chí Minh vừa giao Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất phương án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án chỉnh trang đô thị Khu dân cư – Trung tâm thương mại Lê Văn Sỹ (phường 13, quận 3) và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn quận 3.
Giải pháp đấu thầu cải tạo chung cư cũ được đánh giá là sẽ công khai được tỷ lệ bồi thường. Nhờ đó, cư dân chung cư cũ sẽ có lợi hơn khi chọn được nhà thầu trả giá cao nhất, còn doanh nghiệp cũng không mất thời gian thỏa thuận với từng hộ dân.
Tuy nhiên, giải pháp này cũng tồn tại một số vướng mắc nhất là dưới góc độ pháp lý: Điều 5 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định về các hính thức thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
“Các hình thức thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Điều 113 của Luật Nhà ở, bao gồm:
1. Các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở lựa chọn doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó.
2. Nhà nước thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với các trường hợp:
a) Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ởmà hết thời hạn quy định tại Khoản 5 và Khoản 6 Điều 7 của Nghị định này, nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở;
b) Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.
Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan”.
Như vậy, trên thực tế phương thức đấu thầu nhà đầu tư triển khai cải tạo chung cư cũ không có trong Nghị định 101/2015/NĐ-CP, phương thức này chưa được pháp luật quy định cụ thể. Quy trình đấu thầu để triển khai chung cư cũ không giống đấu thầu để mua lại một dự án. Do đó, không thể tránh khỏi những lúng túng, khó khăn khi áp dụng phương thức này.
Để có thể giải quyết được vướng mắc trên thiết nghĩ, cơ quan có thẩm quyền nên soạn thảo, ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết nội dung của phương thức này. Đơn cử như: Điều kiện đối với tổ chức tham gia đấu thầu là gì? Hình thức, phương thức lựa chọn nhà thầu như thế nào? Cũng như trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư (như: trước khi phá dỡ nhà chung cư, chủ đầu tư phải bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để các hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân bị di chuyển), chủ sở hữu nhà, … nhằm đảm bảo quyền lợi người dân, lợi ích của doanh nghiệp. Hướng dẫn cần rõ ràng để tránh việc các doanh nghiệp tham gia xong lại vướng luật, ảnh hưởng tới không chỉ tiến độ dự án, mà còn thương hiệu của cả doanh nghiệp.
Xây dựng được một cơ chế, chính sách cụ thể, phù hợp, thông thoáng để giải quyết hài hòa lợi ích giữa các bên. Ngoài ra, cần tổ chức điều tra, khảo sát, kiểm định, lập hồ sơ cụ thể để xây dựng kế hoạch cải tạo lại các chung cư cũ. Có vậy, dự án cải tạo chung cư cũ mới “không chỉ nằm trên giấy”, về đích nhanh chóng, đáp ứng kỳ vọng của hàng nghìn người dân ở các chung cư cũ.
