Câu hỏi: Hợp đồng tặng cho nhà ở có Hiệu lực khi nào? Vì trong Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Quy định này có phải chỉ áp dung với nhà ở thương mại không hay cho tất cả loại nhà ở được giao dịch. Theo quy định này thì hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực từ thời điểm công chứng chứng thực hợp đồng, nhưng xét về đặc điểm thì hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tại như vây nó có hiệu lực từ thời điểm giao nhà. Vậy, hợp đồng tặng cho có hiệu lực khi nào?
Luật sư tư vấn:
Công ty Luật TNHH SB LAW cảm ơn bạn đã quan tâm đến dịch vụ tư vấn pháp luật của chúng tôi. Liên quan đến thắc mắc của bạn về hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở, chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, Quy định này có phải chỉ áp dụng với nhà ở thương mại không hay cho tất cả loại nhà ở được giao dịch?
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này …”.
Như vậy, khi tặng cho nhà ở bạn sẽ phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, chứ không chỉ áp dụng với nhà ở thương mại.
Thứ hai, Hợp đồng tặng cho nhà ở có hiệu lực khi nào?
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở có quy định: “Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Mặt khác, Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Vậy áp dụng điều khoản nào?
Theo Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 thì Bộ luật và Luật có giá trị pháp lý ngang nhau và đều do Quốc hội ban hành. Khoản 3 Điều 156 Luật này cũng quy định: “3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.
Do đó trong trường hợp này sẽ áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 2015.
Điều 106 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về Đăng ký tài sản như sau:
“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sản phải được công khai”.
Như vậy, theo quy định trên, đăng kí tài sản đối với bất động sản phải làm theo các quy định của BLDS năm 2015 và các luật liên quan như Luật đất đai năm 2013.
Theo đó, Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là theo yêu cầu của chủ sở hữu mà không có sự bắt buộc. Do đó, tôi sẽ chia ra 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu có yêu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Trường hợp 2: Nếu không có yêu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao nhà.
