Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS), quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc. Bộ luật Dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận giữa các chủ thể. Vì thế, Điều 248 BLDS 2015 đã quy định rõ các nguyên tắc:
“1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền;
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”
Như vậy, các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong việc khai thác công dụng của bất động sản; hạn chế tối đa các hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Cụ thể:
Thứ nhất, thực hiện nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng
Căn cứ Điều 174 BLDS 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Thứ hai, đối với ranh giới giữa các bất động sản
Theo Điều 175 BLDS 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Sự giới hạn quyền được thể hiện ở việc:
– Các chủ thể không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
– Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ ba, đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản
Theo Điều 176 BLDS 2015, sự giới hạn được thể hiện như sau:
– Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
– Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó. Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
– Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đai là không thể di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản của người khác nói chung và đất đai nói riêng là một nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật. BLDS 2015 đã có các quy định cụ thể về quyền đối với bất động sản liền kề, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự xác định được quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu của người khác. Những quy định mới của BLDS 2015 về quyền khác đối với tài sản nói chung, quyền đối với bất động sản liền kề nói riêng có ý nghĩa quan trọng điều tiết nền kinh tế trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường; về nguyên tắc tài sản hợp pháp của mọi tổ chức, cá nhân đều được pháp luật bảo hộ.
